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拿地8年仅开发1/3住宅用地 新鸿基成都项目引质疑

  • 发布时间:2015-08-14 07:10:00  来源:中国经济网  作者:佚名  责任编辑:张恒

  成都ICC(环贸广场)坐落于成都商业金融核心区域东大街,地理位置得天独厚。但记者调查发现,在拿地8年之后,成都ICC仅建了1/3的住宅用地,商业主体还在整治地基,而周边的许多楼盘大多已经竣工。这样的现象难免让人觉得不可思议,但结合近来港资房企不断抛售内地物业我们可以发现,港资房企在内地房产市场回暖的背景下,仍不看好未来的行情,他们更看重利润,缓慢开发和抛售行为或许只是为了保存实力。

    “天府门廊,怎么走?”日前,一个从香港来的旅行团领队拿着成都市地图,不停地问路人,但很多路人都摇摇头,就走开了。

  在香港,“维港门廊”有口皆碑,远远望去,屹立于维多利亚港入口,早已成为香港独特的城市地标,其背后的谋划者就是新鸿基地产。但是《每日经济新闻》记者注意到,在成都天府门廊并不为人熟知。

  8年前,新鸿基在成都轻松拿下“东调”战略推出的259亩大盘,意欲打造世界第五座ICC项目。如今8年过去了,成都ICC仅建了1/3的住宅用地,作为主体的商业还在整治地基,另有1/3用地荒芜。那么,拿地多年却开发缓慢,新鸿基地产意欲何为?

  拿地楼面价仅为2769元

  这一切都要从14年前的成都“东调”战略说起。当时政府对东郊工业企业实施搬迁,被划入搬迁名单的攀成钢片区腾出了3000亩土地,且地处东二环与东大街东沿线交叉位置上,因此备受市场关注。

  成都ICC所在的259亩地块,号称是攀成钢的头号巨幅地块,2007年底公开“出嫁”。成都市国土局土地出让公告显示,上述宗地编号具体为“JJ46(211/212/252):2007-092”,其中规定B1及C1地块为商业金融业用地,主体建筑高度均为280米。

  一位参与过当时土地竞拍会的成都地产人士回忆说,“当时以为这块地争夺会很激烈,但现场只有新鸿基一家举牌,最后底价成交,楼面价为2769元/平方米。”

  实际上,新鸿基地产的野心是复制“维港门廊”,打造“天府门廊”成都ICC。按其设计,上述B1与C1地块的主体建筑就是“天府门廊”的两根擎天门柱。

  新鸿基地产介绍说,成都ICC将以商业、购物及金融为核心,发展高端商业、银行、保险、证券、基金、信托等金融业务以及与之相关的法律、评估、审计、会计、咨询策划等专业服务。

  从公开内容看,引入成都ICC是攀成钢板块走向高端服务业的关键起点。日前,坊间传言成都多个商业项目陷入停工或半停工,这让仍未显山露水的成都ICC备受关注。《每日经济新闻》记者在现场看到,成都ICC的A地块是“天曜”豪宅,被围栏圈起来的是B地块,正在做地下工程,有塔吊旋转,C地块为一片荒地,成都ICC销售中心就掩映在这片荒地东头的树林中,除2~3名置业顾问值班外,停车场车辆稀少,少有看房者。

  成都ICC销售中心一位置业顾问介绍说,A地块纯住宅项目“天曜”共有928户,已进入尾盘,剩下100余套大户型去化难度较大,售价约11000元/平方米。权威数据显示,天曜首次开盘时曾卖到14000元/平方米。

  记者以购房者的身份登上天曜一栋清水房,从阳台上远眺,整个攀成钢片区一览无余,ICC项目的B、C地块尽收眼底。一个拿地8年的高端综合体项目,至今不是空地就是工地,让人对新鸿基地产的操盘思路颇为费解。

  记者查阅新鸿基地产各财年的年报发现,新鸿基地产香港环贸广场开发周期并不长,于2005/06年财年内动土,至2009/10年财年落成,动工到租户入驻仅4年。

  周边楼盘多已竣工

  一位成都地产资深媒体人回忆说,2011年5月,成都二环内房价每平方米首次突破一万元,楼市调控升级,攀成钢板块除了成都妇女儿童中心大楼,也只有华润二十四城等几个在建楼盘,但大片土地并不是没人要,而是早已成了各房企巨头的“囊中物”。

  如今,群龙聚首的攀成钢开发速度一直很慢。2011年11月,绿地集团打破沉寂,宣布即将推出绿地锦天府,意味着该板块首次从概念进入落地。

  值得一提的是,吉宝凌云峰阁与环球汇天誉分别于2012年4月与5月开工,分别于去年6月和年底竣工。与之相比,成都ICC纯住宅“天曜”虽与绿地锦天府于2011年9月底一起开工,但记者看到其至今仍在施工,而绿地锦天府早已于2013年6月完工。

  截至目前,拿地稍晚的通用时代国际社区、伊泰天骄、乐天圣苑、中洲中央城邦、中粮鸿云等多个中高端项目已处于现房销售或准现房销售阶段。中粮地产去年8月拿下“中粮鸿云”刚需地块之后,仅隔1个月即启动开工,记者近日现场踩盘时看到多栋楼盘均已建起了10多层。

  除了成都ICC之外,在片区内环球汇天誉拿地成本最低,其楼面价为4200元/平方米,而售价达1.5万元/平方米。这足以看出港资房企比内地房企具有较大的销售毛利率弹性空间。

  当前,攀成钢板块的问题显而易见。今年4月份,中粮鸿云与乐天圣苑在同一节点首次开盘,同台对垒。成都某地产机构负责人表示,该板块同质化严重,缺少高端商业配套。

  如今,攀成钢板块内住宅楼盘林立,业内期待成都ICC早日面市,并将之与仁恒置地广场及IFS相提并论。但新鸿基拿地8年来,仅开发了1/3的住宅地块。新鸿基地产2013/14财年年报透露,成都ICC剩余部分将于2017/18财年或以后完工。

  在成都某房企营销高层看来,港资房企喜欢慢开发造精品,对市场判断很谨慎。他们拿地时片区不成熟,但肯定不是资金问题。成都天坤地产副总经理赖翰林告诉记者,“根据国家相关规定,土地拍卖后两年内必须开发,否则无偿收回。”

  日前,记者向新鸿基地产、九龙仓与恒基地产总部分别发去了采访提纲,截至发稿时仍未收到回复。

  针对相关问题,记者近日采访了成都市国土局,该局土地利用管理处副处长韩军解释说,“法律上,没有‘囤地’概念,只有闲置土地。根据国土部53号文件界定,也需经过调查界定。没有经过调查程序,只能说涉嫌。是否闲置土地,要按照合同签订时的宗地调查,而不是按宗地划分的地块。”

  上个月下旬,国土部成都督察局督促成都市加大闲置土地处置整改力度。那么,新鸿基成都ICC地块是否会被处置整改呢?业内人士认为,“原则”之外还有特例,这一政策非刚性。成都一位不愿具名的房地产律师指出,港资房企有钱,地方为了招商引资对其很照顾,他们一拿就是数百亩上千亩,虽然早期规定了单宗不超200亩等,但现行政策对他们约束仍不够。

  或与母公司变动有关

  一位接近新鸿基成都高层的某知情人士透露,新鸿基用香港ICC国际化概念设计方案,迎合国际金融机构入驻需求,方案设计及建造标准很复杂,在对接成都ICC项目中,却迟迟难以落地,期间历经多次博弈。而新鸿基地产官方于2008年7月份曾雄心勃勃地说,他们要把成都ICC打造成国际级综合项目典范,品质可媲美香港“维港门廊”。“现在挖地基的是B地块‘凯旋门’,设计太复杂了。裙楼的商业很复杂,技术是其一,他们请的是香港凯达环球和嘉博建筑事务所,国际规范与国内规范有冲突,调了很久。以香港看法,调出来的商业结构太痛苦了,达不到他们的商业要求,就搁置了。”上述成都某知情人士说。

  某国际地产服务机构成都分部相关人士透露,他们去年开始介入成都ICC商业部分招商代理,还负责与项目相关建筑事务所协调如何优化建筑设计,尽早落地。

  上述知情人士补充说,新鸿基正准备论证C地块,研究住宅需求,现在大户型普遍不好卖,他们想改成小户型,市场调研快半年了。“先做住宅,不牵连裙楼商业设计。说慢肯定慢,开发商没必要这时让建筑单位进场。”

  现在看来,新鸿基似乎有些骑虎难下。目前,攀成钢内绝大多数项目为迎合市场做成了“首改”或“再改”的中小户型产品,区域竞争白热化。那么,新鸿基地产为何不早推1号和3号住宅用地?实际上,像绿地锦天府彼时借助快销模式,通过高端活动配合圈层营销,已基本去化完毕。

  某国际地产机构成都分公司负责人说,“内地楼市的黄金时期,这个年份却在香港很糟糕。香港戴德梁行当年被兼并时,在内地和香港是盈利的,在亚洲却是亏损的,被卖出去就是母公司出了问题。如果出现这种节点不抢的话,肯定是母公司出了问题。”“李嘉诚拿下成都南城都汇,也是囤积了很多年。他们很聪明,不会干亏本生意。”上述机构负责人补充说,一定要站在母公司角度去观察。

  公开资料显示,新鸿基地产决策层的郭氏三兄弟郭炳湘、郭炳江与郭炳联,近些年没少卷入舆论漩涡。先是郭炳湘因郭氏家族风波2008年被免去公司主席兼行政总裁,2011年郭炳江和郭炳联上位,从公司联席副主席兼董事总经理升为主席兼董事总经理,不料1年后两人集中涉案,后被保释复职。不过,记者仔细查阅新鸿基定期报告发现,2014~2015年中期报告透露,郭炳江已不在公司董事局之列,仅有郭炳联为公司主席兼董事总经理。

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