去库存！12月14日的中央政治局会议，再次将楼市去库存作为重点内容来讨论。按时下的流行语来说：重要的事情说三遍，而自11月以来，高层关于楼市去库存的表态已经不止三遍了，可见其重要性。通常而言，这个时点的中央政治局会议都是为即将召开的中央经济工作会议定调，因此房地产行业的问题或将是明年经济工作的重要内容。

　　会议明确提到，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。所谓新市民，是农村进城务工人员、城市下岗人员和兼职的异地在校大学生等群体的集合。

　　社科院财经院所长助理倪鹏飞告诉《每日经济新闻》记者，因为单靠固有的存量需求，无法化解巨大的库存，同时保持投资持续增长，所以，必须迅速打开需求的新空间，农民工为主的新市民群体购房是去库存、稳投资的最大新需求。

　　政治局会议点题去库存

　　11月，中央多次提出“去库存促消费”。中指院报告分析，虽然今年以来中央及地方出台一系列措施，但由于其市场后续需求乏力，提振作用有限。

　　此时，中央政治局会议再次提到化解房地产库存，可见楼市库存对经济运行的影响。瑞银首席经济学家汪涛告诉《每日经济新闻》记者，经济下行承受的最主要压力来自于房地产建设的调整及其对工业、矿业投资的负面影响。

　　根据国家统计局数据，截至11月末，全国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米，处于历史高位。而中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心日前发布的《中国住房发展报告2015-2016》称，自2009年以来，房地产市场高涨带动住房开工、施工面积大幅攀升，导致供给出现阶段性和结构性严重过剩。预计2015年商品住房总库存达39.96亿平方米。倪鹏飞测算的数据和结论为：2015年商品住房过剩库存高达21亿平方米，其中现房过剩1亿平方米，期房过剩19.923亿平方米。

　　汪涛认为，由于三、四、五线城市库存非常高，开发商仍然非常谨慎，要到明年年中，才能出现新开工的持续好转。她说，明年房地产新开工将出现零增长，较去年和今年的大幅负增长明显改善。但即使明年新开工明显好转，对宏观层面更重要的在建面积和房地产投资仍将下行，“整体建设规模和房地产开发投资要出现探底反弹，还要一两年的时间”。

　　针对房地产市场，此前国土部、住建部曾发文提出优化住房及用地规模、结构，未开发房地产用地转型利用，已有库存转化为保障房源等。将商品房和保障房打通，实行货币化安置成为最主要的办法。有机构测算，在执行货币化安置政策的情况下，货币补贴释放了棚户区居民对现有商品房住宅的大量需求。保守估计，截至2017年末，棚改货币化安置至少可以吸收50%以上的商品住宅待售面积。

　　农民工将成购房主力

　　此次中央政治局会议明确要求推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，该如何理解？

　　住房问题便是城镇化质量不高的原因之一。今年11月，习近平总书记在就“‘十三五’规划”起草情况说明时表示，按照常住人口计算，我国城镇化率已经接近55%，城镇常住人口达到7.5亿。但城镇化质量并不高，这7.5亿人口中包括2.5亿以农民工为主体的外来常住人口。

　　从就业看，目前1.7亿外出农民工69.1%在地级及以下城镇就业，但根据国家统计局对农民工调查报告的数据，2014年外出农民工购房人口占总体人口的1%，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民分析说，上一轮住房制度改革在1998年，主要是以城镇户籍人口的公有住房产权化为主要方向。如今城镇户籍家庭的人均住房面积为34平方米，住房需求基本得到满足，但外地非户籍人口拥有的房子很少，所以户改还会引发庞大的住房需求。

　　《中国住房发展报告2015-2016》测算称，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房(人均33.3平方米)，每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共23.1亿平方米。倪鹏飞认为，应该将“支持农民工购房，开辟新需求”作为主攻点，立即采取果断措施予以重点突破。

　　倪鹏飞说，目前库存积压主要集中在地级及以下城市。从购买力看，根据农民工在不同行政级别城市购房的房价收入比测算：除省会以上城市外，如有住房抵押贷款支持，再加上相关的配套措施，多数农民工家庭有能力在地级及以下城市购房落户。他建议：探索实施商品房共有产权制度，实施住房产权分割出售；全面推进并完善居住证制度，凡是购房者不再考虑就业或者交纳社保的年限，享受和户籍居民平等的公共服务和基础设施以及建立普惠住房金融制度，实现政策性和商业性覆盖农民工等。

　　一位接近决策层的人士还告诉《每日经济新闻》记者，还应当研究扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围，加大公积金对购房的支持力度，方便农民贷款，以及对新市民购房予以贴息、免税等政策。

　　这还需要一系列配套改革跟进。中国房地产业协会原副会长朱中一说，要通过户籍制度改革、计划生育政策调整、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等，让更多符合条件的农业转移人口和城镇居民在城镇购房和租房，释放改革政策红利。

　　地产股预期明显提升

　　而在资本市场，地产股似乎长期处于一种尴尬的地位。在过去数年时间，即使业绩向好，地产股也难以获得资金的追捧。然而近期以来，伴随着万科A遭遇连续举牌，地产股受到了越来越多的关注。

　　对于高层关于楼市问题多次发声，华融证券就表示，2016年政策重点在于去库存。高层多次提及房地产库存问题，房地产去库存政策将陆续出台。未来房地产政策空间较大，可以采取多种手段刺激房地产市场需求，控制房地产市场供应，库存状况改善有助于降低我国房地产行业整体风险。

　　华融证券还指出，当前政策对去库存的支持力度越来越大，随着新开工的收缩，未来库存消化的速度将加快，市场供过于求的状况将有所缓解，预计2016年下半年开始，投资增速将逐步回升。

　　“高层的频频发声，有望让市场对地产股的预期得到明显提升”。一位私募人士对记者表示，地产股已经从曾经的调控阴霾，走向了政策“蜜月期”。从短期来，向好的市场预期有望吸引更多的资金关注地产股，但是从中长期来看，一方面是未来能否出台具体的政策利好，带动房地产行业的持续回暖。此外，上市房企的转型，也是未来板块的一大看点。

　　华融证券指出，库存状况改善降低行业风险，房地产量价平稳回升有助于上市公司业绩稳步增长。区域成长仍将是房地产板块重要的主题投资机会，房地产服务作为成长性子板块，未来仍将给予上市公司业务快速扩张的空间，保利地产、华夏幸福和世联行就值得关注。