泛海控股转型五年仍靠“卖子”盈利 卢志强股权质押率97%拟再融300亿解压

　　资本大亨卢志强当前焦头烂额，正在多方努力筹资还债。

　　卢志强控制的泛海控股（000046.SZ）原本以地产起家，主打一二线热点城市黄金地段商业地产。从2014年开始，公司通过内部整合与外部收购方式涉足证券、信托等多个金融领域，并逐一拿下金融牌照。相较于其他房企浅尝辄止的转型，如今的泛海控股已经成为一家总资产高达1841亿元的巨型民营金融控股集团，主业已由房地产全面转型至金融。

　　尴尬的是，转型已有五年，泛海控股利润并非来自金融业，而是地产及投资。

　　8月28日，泛海控股披露的半年报显示，上半年，房地产贡献的营业收入占比下降至20.28%，金融业务收入占比接近80%，已成为主要业务。然而，这些业务均不赚钱。上半年，虽然公司净利润（归属于上市公司股东的净利润，下同）达到17.37亿元，但扣除非经常性损益的净利润（简称扣非净利润）则为亏损2.24亿元。

　　泛海控股成功实现盈利源于“卖子”。今年上半年，公司以高达148.87亿元价格出售北京一地块及上海董家渡项目，形成26.75亿元资产处置收益。去年，公司也是依靠非经常性损益实现盈利。

　　前期大举转型布局让泛海控股背上沉重债务包袱。为此，公司千方百计去地产、去杠杆、降负债，目前已初见成效，有息负债已从去年底的1102.51亿元降至今年6月末的756.52亿元。尽管如此，因为短期债到期较为集中，公司依旧面临较大偿债压力。

　　转型已经五年，面对激烈的市场竞争，泛海控股何时才能走出主营业务亏损之困？

　　扣非净利半年亏逾两亿

　　泛海控股的半年度财报看似亮丽，实则有些惭愧。

　　半年报显示，今年上半年，泛海控股实现营业收入51.70亿元，去年同期为50.89亿元，同比增长1.60%。对应的净利润为17.37亿元，上年同期为13.34亿元，同比增长30.28%。然而，扣非净利润为-2.24亿元，去年上半年为2.47亿元，同比下降190.63%。由此可见，公司主营业务盈利能力大幅下降。

　　其实，不只是今年上半年，去年，泛海控股的主营业务经营业绩也是亏损的。去年全年，公司实现124.04亿元，同比下降26.50%，净利润9.31亿元，而扣非净利润则为亏损5.58亿元，相较2017年的22.81亿元下降124.45%。

　　去年及今年上半年，泛海控股之所以能实现盈利，完全依赖于非经常性损益。去年，其非经常性损益14.88亿元，其中资产处置收益2.40亿元、投资收益11.21亿元、投资性房地产价值变动收益2.83亿元。

　　今年上半年，投资收益更为可观，高达35.43亿元，这其中，公司出售资产一项就高达26.75亿元。

　　根据公告，今年1月20日，泛海控股武汉公司将其持有的上海公司剥离部分资产后的100%股权出售给孙宏斌的融创集团，交易价格高达148.87亿元。交易标的主要为上海公司持有的浙江公司100%股权、上海御中100%股权，即闻名地产圈的上海董家渡项目。一同出售的还有上海公司全资子公司东风公司持有的北京泛海国际居住区2#、3#地块的相关资产和负债。

　　本次交易，除了部分债务外，融创还需向泛海控股支付125.53亿元现金。这一股权出售为泛海控股贡献的净利润占净利润总额的106.51% 。这意味着，公司上半年净利润全部由本次交易所产生，而其主营业务整体上是亏损的。

　　再来看泛海控股的主营业务，营业收入为51.70亿元，其中，地产收入10.49亿元，占比20.28%，金融业务收入41.10亿元，占比79.49%，金融业务占比远超地产业务收入。

　　2014年，原本主营地产业务的泛海控股全面向金融领域转型。近三年，房地产业务的营业收入占比分别为75.17%、48.92%、39.13%，可谓是大幅下降。然而，转型之后，公司的扣非净利润不断下降。以上半年净利润数据为例，2015年6月30日至去年6月30日，其扣非净利润分别为6.60亿元、7.37亿元、6.33亿元、2.47亿元，今年上半年转入亏损。

　　产业转型难免会有阵痛期，只不过，泛海控股的阵痛期已经长达五年，似乎还没有结束，令人有些意外。

　　金融业务波动频繁

　　实实在在推进由地产向金融领域转型，泛海控股的金融业务不太稳定，转型的难度系数有加大趋势。

　　泛海控股公开表示，2014年初，面对外部环境变化，公司决定在发挥现有房地产业务优势基础上，融合具有较大发展潜力的金融、战略投资等业务板块，将公司打造成涵盖金融、房地产、战略投资等业务的综合性控股上市公司。

　　泛海控股转型路径主要是内部金融资产整合及外部金融资产收购，二者同步推进。截至目前，其涉足银行、证券、信托、保险、基金、资管等多个金融领域，并相继将民生证券、民生信托、亚太财险等金融资产纳入麾下，以此为契机构筑核心金融平台。此外，其参与设立的亚太再保险、亚太互联网人寿保险公司正待监管批复。

　　泛海控股在今年半年报中称，金融业务是转型方向、地产业务转型支撑、战略投资业务是推进转型的重要力量。对于深耕了20多年的地产业务，公司经营模式由以开发建设为主转向为投资、开发、运营三位一体。

　　从转型以来的主营业务盈利能力看，随着地产业务收缩、营收下降，泛海控股的经营业绩不佳，这与金融业务波动幅度较大、市场竞争力不强直接相关。

　　去年，泛海控股的信托、证券、保险三大板块金融业务中，除了保险业务营业收入同比增长9.81%外，信托和证券均为下降，二者降幅分别为28.46%、23.82%。尤其是证券领域，营业收入为14.99亿元，毛利率为-12.70%，营业利润为-1.90亿元，入不敷出。当然，这主要与去年A股市场深度调整有关。

　　唯一亮点是保险业务，亚太财险全年保费收入、净利润分别同比增长19.85%、150.78%，高于行业整体增速，但是其毛利率只有0.49%，35.31亿元的营业收入产生的营业利润只有1742.87万元。

　　今年上半年，A股市场行情转暖，券商业绩暴增，民生证券也不例外。上半年，泛海控股的证券业务收入为14.16亿元，上年同期为5.73亿元，同比增长147.12%，毛利率为23.63%，去年同期为-19.59%。但是，受监管政策影响，信托业务收入仅有7亿元，去年同期为16.42亿元，同比下降57.37%，毛利率也从71.74%锐降至45.86%，减少了25.88个百分点。证券业务增长的业绩被信托业务吞噬。

　　至于保险业务，上半年，保险业务收入为19.94亿元，同比增长2.73亿元，毛利率上升至1.83亿元，营业利润为3656.53万元，分别约为证券、信托业务营业利润的十分之一，影响较小。

　　拟融资300亿解压短期债

　　转型五年后，泛海控股百般努力降负债，但至今仍是债务旧题未解局面。

　　公开信息显示，为了推进产业转型，泛海控股曾大举收购，不完全统计的数据显示，其在2014年至2016年的三年间，在金融领域的投资高达400亿元，其中，证券行业120亿元、信托100亿元、保险90亿元。

　　此外，公司参股亚太环宇连同大股东泛海集团斥资27亿美元收购美国最大的长期护理保险公司Genworth金融集团，这一收购事项公司耗资约46亿元。2017年底，泛海控股收购香港全牌照券商华富国际控股有限公司51%股权，耗资约10亿元。

　　在战略投资方面，公司相继入股了万达影视、民生银行、汇源果汁、中兴通讯等多家上市公司以及和黄债券等。此外，公司还投资了境外证券、地产、燃煤发电及WeWork股权等，其中，在美国的地产投资高达35.94亿美元。

　　频频投资使得泛海投资债务大幅飙升，2015年底，公司资产负债率一度达到87.19%。去年底，资产负债率依旧达到86.60%。在这期间，公司大举融资，仅在2015年、2016年，其两次发债一次定增，合计募资227.50亿元。

　　债务飙升带来的不仅仅是偿债压力，还有吞噬利润的财务费用。2016年至今年上半年，公司财务费用分别为21.72亿元、22.88亿元、23.20亿元、14.01亿元，逐年攀升，今年上半年已经超过去年全年的一半。

　　从今年半年报数据看，公司降负债已经取得明显成效。截至6月末，其有息负债为756.52亿元，较去年底的1102.51亿元减少345.99亿元，降幅高达31.38%，而且，公司债务结构有所优化，长短期债务比重在上升。截至6月末，公司资产负债率为82.38%，较去年底减少4.22个百分点。

　　尽管如此，泛海控股仍然存在较大的偿债压力。截至6月末，公司短期借款164.98亿元、一年内到期的非流动负债144.27亿元，合计为309.25亿元，公司货币资金为199.38亿元。当然，从快速变现资产规模来看，正常情况下，公司不存在偿债压力，但如果债务集中到期、资产变现未达预期，就会产生财务风险。正如公司所言，由于部分债务集中到期，导致公司偿债压力仍然存在。

　　目前，泛海控股正在筹划推进规模高达306亿元的筹融资方案，其中包括境外发行15亿美元、境内50亿元公司债、119亿元定增、武汉公司再引资30亿元等。

　　备受关注的是，二级市场上，泛海控股股价已创下近年来新低，8月30日收报4.36元/股。公司控股股东泛海控股集团及其一致行动人的股权质押率高达97.37%，面临的风险依旧。