□本报实习记者 周文静

　　华夏资本管理有限公司“中信华夏苏宁云创资产支持专项计划”（简称“苏宁云创”）经中国证券投资基金业协会备案后，于2月6日正式在深交所挂牌转让。该产品是资产证券化业务备案制后深交所挂牌的首只房地产投资基金（REITs）。

　　资料显示，“苏宁云创”将通过发行资产支持证券，募集合格机构投资者资金43.95亿元，出资认购中信金石基金管理公司设立的非公募基金，最终用于购买苏宁云商持有的11家自有门店物业。相关物业由非公募基金负责经营管理，专项计划投资者可按照交易文件约定获得租金等物业运营收益。

　　债权投资转向金融产品

　　苏宁云商表示，公司正在推进经营和业务模式转型，“苏宁云创”通过将苏宁云商旗下11家自有门店进行证券化，可以创新资产运营方式，有效盘活存量资产，符合苏宁云商向互联网转型的发展战略。“苏宁云创”作为首只将成熟商贸物业纳入证券化标的的场内REITs产品，为商业物业运营管理提供了一种新的业务模式。

　　不过苏宁REITs上市，并非广义的上市概念，该产品仅面向私募投资者交易，单笔认购金额不低于100万元，且投资者总数不超过200人，投资者最终收益将来源于投资产品综合收益的比例分配。

　　海通证券研报认为，REITs能够实现三方共赢，具有免税优势。世邦魏理仕中国投资物业部执行董事及联席主管邵律认为，REITs目的在于使得持有商业地产的开发商在资本层面上打开一个新的融资、变现、退出的渠道，将优质资产以单一业权的方式放进REITs，一方面通过将资产打包卖给投资者，开发商可以获得融资，实现部分资金回流；另一方面，投资者可以每年分享红利和派息。一般派息对投资者的净回报是6%-7%，甚至是8%，这取决于REITs产品的物业背景、租赁情况、风险等等。一些机构都在积极转型，从纯粹的债权投资向股权投资和金融产品化方向转型。

　　REITs试点或逐步推开

　　据了解，2014年发布的《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》提出，研究建立REITs的制度体系及相应的产品运作模式和方案。

　　同期，资产证券化业务改行政审批为备案制，资产证券化产品发行效率大幅提高。近日，住建部还出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，要求各城市积极开展REITs试点并逐步推开。

　　深交所表示，未来将力争形成资产证券化REITs（房地产投资基金）板块。深交所将在认真总结产品运作经验、做好风险控制的基础上，加大资产证券化业务创新和后续产品开发，丰富证券化产品品种，推进面向公众投资者的REITs产品，扩大REITs发行规模。

　　邵律表示，REITs要求物业有稳定的租金收益，不会变相成为开发商套现的工具，并且监管部门对REITs在财务数据和财务杠杆上有一定要求，例如项目的融资杠杆率不能超过40%（或者50%）。REITs具有稳定的收益，因此，REITs适合于风险接受程度较低的投资人群。REITs为中小投资者提供了投资大型、高端、地标性优质商业地产的机会，比如凯德置地旗下的来福士，其业主其实是千千万万的投资者，这些投资者作为股东，可以享受租金增值所带来的利益。

　　分析认为，REITs在美国普遍应用在运营和管理商业不动产上，例如写字楼、购物中心、酒店和产业园等，其单边税收是REITs规模庞大的主要原因，但在中国现有的税法框架下则无法实现。

　　有房地产业内人士表示，REITs对于国内房地产企业尤其是投资高的商办物业来说无疑是一种长期利好。但目前国内的租金回报率还明显低于国际水平，房地产信托投资基金能否吸引足够的投资人仍有待观察。