冬日的北京，气温已至冰点，而围绕物业费征缴争执双方的怨气却在继续升温。

　　家住朝阳区双桥远洋一方(楼盘资料业主论坛)小区的何兵(化名)在夜里12点过后，几次被敲门声吵醒。门外是佩戴物业胸牌的物业公司员工，他们要求其缴纳物业费。

　　据记者了解，这样的情况并非孤例。“半夜收费”在远洋一方小区以及邻近的柏林爱乐、兴隆家园等多个小区都出现过，这让小区内的业主们气愤不已。

　　物业公司方面则表示，这是无奈之举，小区内有近半数业主不交物业费。

　　“按时缴纳物业管理费，是业主最起码的义务。然而，现在我们收钱就像个‘龟孙子’，碰上‘赖皮’的业主，你说我们能怎么办？没钱就不能运转，还谈什么‘为业主服务’？”某物业管理公司经理面对记者，也是一肚子“苦水”。

　　围绕着“物业费”似乎形成了一个死结。北京市住建委委托北京物业管理行业协会所做的《北京市物业服务企业经营状况调研报告》显示，2013年在对2740个物业项目的统计数据显示，物业费平均欠缴率达到21.51%，有57万户业主欠缴物业费，欠缴总额达20.53亿元，户均3233元。与此同时，84.6%的物业企业处于亏损状况，亏损最多的企业达到498万元。

　　物业征费的深水“旋涡”

　　来自山西临汾的退休工人李新(化名)是北京十里堡某小区停车场的夜班看管员。在这个小区，物业公司聘请的保安、停车看管员和李新的年龄差不多。

　　而他所在小区的业主们则对这些年龄偏大的管理员不放心，“以前的保安都是小伙子，可现在都是老头儿，甭说保护业主了，来个小偷也追不上。”

　　物业公司相关负责人接受法治周末记者采访时解释，十年前，北京普通物业公司招一个保安只要600到800元，而且招的都是小伙子，现在一个月3000多元包吃包住，也招不到年轻人。在物业费入不敷出的情况下，只能通过这种途径降低物业成本。

　　这种情况在经适房小区更严重。天鸿宝地物业公司负责回龙观经适房的物业服务，一共400万平方米，有30多个小区3万多户业主。副总经理陈晓丽说，除了公共部位和共有设施的保险，物业收取的物业费每平方米0.6元左右。北京经适房的物业费基准价10年没有调整，仍然沿用2005年0.55元的标准。目前的保安平均年龄都在50多岁，但这也是没有办法的事，因为一直在亏损。

　　但物业费还是很难调。陈晓丽表示，一方面是政府指导价的限制，另一方面，大部分业主并不接受。

　　法治周末记者在走访中发现，以物业服务介入程度为视角，目前北京的居民小区大致可分为三类，一种是无物业型，一种是半物业型，一种是全物业型。无物业型小区主要是老房区，包括拆迁补助房、单位分房；半物业型主要是政策房，比如经济适用房、廉租房；全物业型就是新型的商业住宅、有住户的工业园区等。

　　不同类型的住房面临的物业问题不完全一样。无物业型小区入住的都是老住户、老居民，一般都是“各人自扫门前雪”，小区内基础设备不健全，房屋维修自理，只交垃圾清理费即可，物业公司很难参与进来；半物业型小区为城市低收入人群，物业费不能超出政府指导价，而且居民对物业费调整更为敏感，物业公司苦不堪言，只能不断降低物业服务成本，服务质量跟着下降；全物业型小区物业费基本采用市场化，服务水准与收费相持平，操作也比较规范。

　　但是几乎所有存在物业服务的小区都面临物业费收不齐的难题。

　　亏损压力之下的物业公司开始起诉业主。数据显示，从2010年至2012年10月，北京市第二中级法院共审结物业服务合同纠纷上诉案件1544件，其中有95%的案件都与业主欠费有关。

　　北京万科物业服务有限公司总办主任李玉龙告诉法治周末记者：“针对欠费，正常的做法是电话催缴、短信催缴、上门催缴、诉讼催缴等方式。”不过有小区居民向法治周末记者反映，为了惩处不缴物业费的住户，有些物业公司煞费苦心。一般做法是断电断水，还有的物业公司干脆不让进健身房健身。更有甚者，不缴清物业费的住户小孩上小区幼儿园将无法享受优惠。”

　　法治周末记者还了解到，鉴于目前小区物业费收缴率不高，少数物业公司在做预算时，干脆直接把缴费的业主作为收缴物业费的基数。比如说，某小区物业收缴率是80%，预算时就把该比例的人数作为收费的分母。

　　催生的改革

　　“物业费”成了困扰首都北京3000多万居民的“大问题”，而在这困局面前，北京正酝酿着一场改革。

　　据法治周末记者了解，目前北京市住建委正指导区县建委、房管局根据本辖区实际情况制定物业服务指导价并定期发布，目前已有海淀、大兴、顺义等多个区县在开展试点。

　　大兴是试点区县之一，据大兴区住建委副主任张斌介绍，在进行了半年多的调研后，他们发现对于业主来说，物业服务内容、标准不透明是最大的问题；对于物业公司，物业费收缴难度大、难调价是主要困难。

　　因此，大兴调研组对这几项必备服务做了测评，公布了大兴区住宅物业服务标准及参考价格。在这份标准中，基本物业服务被划分为3个级别，最低一级的包括保洁、垃圾清运、雨污管线疏通、化粪池清掏等；中间一级增加了安保服务，主要出入口有人值守；最高的一级再增加停车管理服务。3个级别的收费指导价分别为每月0.75元、1.05元、1.35元每平方米。

　　今年6月，康盛园小区成为大兴区第一个物业改革试点。这个1800多户的小区此前物业费最低限只有0.55元每平方米，缴费率也只有7成多。

　　由于该小区没有成立业主大会和业委会，所以街道和居委会介入了，他们组织了五六轮的入户调查和收集业主意见，经过几轮业主投票之后，该小区最终采用大兴区的第三类物业服务标准，收费定在1.28元每平方米。

　　目前该小区的新物业已经进驻，新老物业顺利交接。业主们表示：“这次什么都是我们自己定，没有理由再不交费了。”

　　除了调整物业费定价机制外，2014年6月，大兴区还出台了《关于加强居住小区物业管理工作的指导意见》，其中规定，在办理房屋产权交易时，产权人(或代理人)应出具结清物业服务费用的证明(或无物业管理房屋过户证明)。也就是说，如果没有结清物业费，房子是无法办理交易过户手续的。

　　“现在北京其他区县都赞同大兴区的做法，但是落实者寥寥。他们的主要顾忌在于这种做法可能会违背上位法。但是从大兴区目前的实施效果来看，还没有一例老百姓抱怨这种做法的事情发生。近年来房屋过户十分频繁，同一个房屋有时候两年之内要被转卖三次，这样追缴物业费就会特别麻烦。不同阶段的户主可能为了物业费由谁交相互扯皮，大兴区的做法事实上避免了这种现象的发生。因为现在房屋过户之前物业费都确保交清，就不会滋生后续这些麻烦。”大兴区住建委相关负责人在接受法治周末记者采访时说。

　　“大兴区是全市房屋交易量第二大的区县，整个辖区每月的房屋交易达到四五百例，在交易中结清的物业费，平均按照一户1000元，我们简单算了一下，每年通过这种方式能够为物业公司追回的物业费高达四五百万元。”该负责人告诉法治周末记者。

　　据该负责人介绍，如今大兴区房主在过户的时候会主动找物业公司办理物业费结清手续，现在房屋交易过程中因为物业费产生的纠纷明显减少。

　　在近期召开的北京市物业管理工作会上，大兴区的试点经验得到了北京市住建委的肯定。北京市住建委还要求各个区县，借鉴试点区县的经验，也推行这些新举措。

　　北京市住建委相关负责人表示，北京已经从市级层面开展了物业服务成本的调查和测算，下一步北京市住建委将会同北京市发改委定期向社会发布物业服务成本构成，引导物业服务的供需双方自主议价，形成合理的市场成交价格。

　　“可以说，试点区县的创新做法，探索了破解物业管理难题的方法。但最终的破解，则需要法律和制度上的保障。也就是说，行之有效的办法要固定下来并全市铺开。”北京市住建委相关负责人说。

　　而在北京市第十四届人大二次会议召开前夕，北京市人大公布了北京市地方性法规五年立法规划(2013-2017年)，把“物业服务条例”作为任期内“完成制定或修订”的法规，拟在条例中设定专门条款，解决目前业主欠费、物业服务费调价难、房屋管理双轨制等突出问题。

　　物业费定价由市场决定

　　北京市律师协会物业管理法律专业委员会主任包华是北京市五年立法规划中《北京市物业管理条例》法规预案的负责人。

　　对于未来《北京市物业管理条例》的修改方向和具体款项，包华出于保密要求未向法治周末记者透露。不过他向法治周末记者阐释了一点自己的观点：“将来的物业管理模式应该向着四位一体的方向修改。首先要纳入管理人身份，管理人不同于物业公司的管理，管理人不仅承担职责，同时还可以敦促业委会履行义务；其次业委会要职权化，不再单纯代表全体业主的意志，同时要督促不履行业委会民主决定的业主履约；再者要引入第三方，所谓第三方就是与小区无直接利益关系的人，比如NGO组织、社区服务志愿者等；最后，政府要做好保障工作，引导各角色之间的工作衔接。”

　　包华在接受法治周末记者采访时表示：“关于物业服务条例的修改，最终会参考前一阶段北京市区县的试验成果，同时还会增添一些新的举措。”

　　对于大兴区“不交物业费不予过户”的做法，包华说：“比起国外的做法，我们的力度小多了。不缴清物业费对于房屋来说算是物上瑕疵，无法完成过户在法理上也说得过去。”

　　但仍有人持不同意见，认为大兴区“不交物业费不予过户”的做法不符合立法原则。

　　国家行政学院副教授韩春晖告诉法治周末记者：“许可就是‘非经此无以致彼’，房屋过户登记属于行政许可的一种，因为业主没有缴纳物业费就禁止其房屋转让，违背行政许可法，因为物业费付讫清单不是房屋登记的必要条件，行政机关不得要求申请人提交与其申请的行政许可事项无关的技术资料和其他材料。”

　　中国政法大学民商法学院教授刘心稳则告诉法治周末记者：“任何立法试验都要在法制的范围内尝试，如果超越法治框架这样的试验便不足为训。业主不交物业费是物业公司与业主之间的债权关系，但是房屋过户属于买卖双方的物权关系，为了保护债权关系而用行政手段干预物权的正常变更是不合适的。”

　　如果按照大兴区的做法去落实，只要卖房者没有结清物业费就不能过户，那就相当于说不管物业公司是否提供服务，以及服务质量如何都要百分百支付物业费，这不合法也不合理，就算因为物业费诉讼到法院，法院大多数会扣除物业服务瑕疵部分，也不可能是百分之百。”长期关注物业费问题的房地产律师秦亮平对法治周末记者说。

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉法治周末记者，目前物业矛盾出现的主要原因还是物业公司和业主权利义务意识不明确，业主一味强调享受权利却忽略应尽的基本义务。政府出于好心不断行政介入，有时候却适得其反，无法收到预期效果。政府可以放开一点，物业费定价由市场决定。

　　“物业公司与业主的关系归根结底是民法的问题，由此产生的矛盾也应当通过私法救济来解决，‘凯撒的归凯撒，上帝的归上帝’，应该让物业与业主的关系回归其本来状态。”楼建波说。