□本报记者 张昊

　　随着地产行业生态的不断演变，地产金融与地产开发之间的界限日益模糊。经过几年的发展，房地产基金的业务进一步向上游延伸，并购成为房地产基金行业的最新模式。

　　困境中谨慎乐观

　　房地产行业逐渐进入存量时代，并购成为永恒的主题。房企流动性的紧缺，必将催生三类困境：困境资产、困境项目和困境企业。地产行业困境会带来机会，会产生大量的折价购买优质资产的交易机会。对于房地产基金而言，眼下即将迎来新一轮的并购潮。

　　德信资本董事长陈义枫认为，在当前这样一个市场走势切换为新常态与弱周期叠加的市场环境下，地产行业的分化在加剧，整合速度明显加快。这一轮的并购浪潮需要巨大的资金供给，这对房地产并购基金而言，是发力的重要时机。作为房地产基金，可以在行业整合中扶强汰弱，深度参与到并购中去。他表示，地产进入新常态，行业整合、并购将提高行业集中度。房地产基金可以深度介入其中，顺应潮流，扶强汰弱，寻找强者，共同成长。

　　而本次限贷政策的调整，也在陈义枫研判市场走势的预期之内。他表示，此次政策出台，是从金融角度松绑房地产，将提升市场购买力，改善房企的流动性，并将有力对冲下行压力，平复弱周期下探的幅度，避免出现楼市大起大落的局面，从而促进房地产行业的平稳发展。

　　清科数据显示，2014年一季度房地产基金募资规模从2013年底的106.67亿美元猛降至43.76亿美元，降幅超过50%。清科研究报告称，随着不断有机构进入私募房地产基金市场，该领域的竞争也变得愈发激烈，对地产业投入的资金总量也在持续增加，这令地产商的融资成本有所下滑，同时私募房地产基金的收益也受到了一定的影响。

　　弱周期的并购盛宴

　　上周，深圳房地产基金德信资本成立德信并购基金，与深圳地产并购企业天朝实业签订战略合作伙伴关系。陈义枫表示，地产进入新常态，在政策和市场两个因素的合力作用和共同演绎下，地产行业未来将转向“窄幅波动、缓慢上升”的长期趋势。从周期上看，两年以内将小幅走弱，但下探幅度有限，行业不会出现崩盘的现象。陈义枫预计，2015年下半年弱周期将会结束并开始复苏。

　　德信资本天朝项目总经理林俊浩介绍，德聚盈1号——德信天朝房地产并购基金，是德信资本专门针对商业物业项目并购推出的一款产品，最高募集资金余额不超过人民币5000万元。林俊浩称，在产品正式上线，德聚盈1号认缴投资的前两天即完成70%的募集。目前，该款基金已经封闭，并已投资到项目中。

　　天朝并购基金所投项目处中低价位，高价值回报吸引投资者。资料显示，该基金的投资标的，深圳横岗荷坳地铁口“水晶之城临街商铺”房地产项目，位于深圳最大副中心龙岗区的核心地段，最大主干道旁的地铁口临街商铺，预计销售均价在5万元/平方米左右，相对同地段商业物业，处于中低价位。