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不忘教训 产业配套亟待夯实

  • 发布时间:2014-10-13 04:51:41  来源:中国证券报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  解除限购还是不解除限购?到底什么时候解除限购?看似最应该解除限购的三亚陷入到了反复纠结中。

  刘树国在接受中国证券报记者采访时表示,前三季度房地产下滑更大程度上是整体市场环境所致,与限购关系不大。三亚一位不愿具名的楼盘开发商告诉中国证券报记者,三亚限购政策基本上只适用于河西、河东区的普通公寓项目,受限购影响的项目只有39个。虽然目前三亚的限购楼盘均有执行限购政策,但不少项目在操作上也有变通的地方,可以绕开限购。加上现在还没到旺季,即使现在放开限购,对楼市的提振作用也有限。

  “所以,限购对三亚来说貌似是一个十分紧迫的问题,但实际上只是表面问题,根本问题是三亚市应该如何促进楼市的持续和健康发展。虽然现在舆论都把注意力集中到了限购上,但限购并不是三亚房地产的支点。对于三亚来说,房地产发展的真正支点是产业。”上述楼盘开发商告诉中国证券报记者。

  早在2008年,三亚市常务副市长严之尧便指出,房地产业的持续发展,必须建立在坚实的产业经济基础上;房地产业的发展必须配合产业经济发展才能体现出真正的价值。他举例说,目前三亚一家效益好的五星级酒店年产值可达三亿元人民币,会源源不断地为政府提供税收,为当地经济社会的发展提供持续的动力。如果生产一般的商品房出售,短期内政府获得了巨大收益,但从长远看则失去了可持续的动力。

  缺乏产业支撑已使三亚地产在上世纪90年代的海南地产泡沫中遭受过一次重创。据有关部门统计,1993年海南房地产泡沫导致产生总面积达1631万平方米的“半拉子”工程,闲置建设用地23788.5公顷,积压商品房455万平方米,停建的规划报建面积1631万平方米,沉淀资金500多亿元。房地产开发企业从高峰时的5000多家,最后剩下不到10%。当时700多万人口的海南房地产积压量占全国的近十分之一。直到2007年下半年,海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行等部门通力协作8年时间才将“泡沫”消灭。

  2000年之后,三亚地产开始复苏,但由于依然缺乏产业支撑,类似的故事又开始上演。自2002年起,三亚新建商品房价格表现出一波狂飙突进之势,2007年,三亚海景房均价已经超过每平方米1.4万元,房价增长超过30%。就在全国房价开始下调的2008年,三亚商品房平均销售价格为1.0159万元/平方米,与上年同期相比增长36.34%。2010年1月4日,国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》后,在国际旅游岛的刺激下,三亚房地产又开始呈现出泡沫化隐忧。

  虽然2011年3月3日限购政策出台后一定程度上稳定了房价,但并没有从根本上改变三亚房地产基础薄弱的问题。同样,即使限购政策解除,也并不能从根本上拯救三亚的房地产业。

  “所谓加强房地产和产业的结合,其实就是要解决房地产发展过程中的配套问题。在上一轮的城镇化过程中,地方政府在政绩冲动和土地财政的驱动下,不停地造房子,但产业、服务业、基础设施都跟不上,所以造成了眼下这种局面。所以在房地产发展的过程中,一定要先打好基础,促进房地产业的持续健康发展”,中国房地产研究会副会长胡志刚在接受中国证券报记者采访时表示。

  有专家同时指出,三亚市在促进房地产转型,加强房地产与产业结合的同时还要加强基础设施的建设。在今年5月28日三亚市召开的房地产形势分析研讨会上,便有专家指出,三亚以往开发的房地产项目,在配套设施上往往并不健全,业主的消费和服务需求大部分依赖于城市公共设施,而目前三亚有限的公共资源和服务能力尚无法很好地满足这些需求,也在一定程度上限制了房地产业对城市消费的带动作用。

  “所以,现在三亚市将主要精力放到促进房地产业转型上,压缩纯商业性住宅的比例,促进房地产与产业的结合是很正确的。而且今年房地产行业整体比较低迷,这时候推进转型阻力相对来说比较小。但是,房地产是周期性行业,一旦房地产行业复苏后,在GDP的考核机制下,三亚市还能不能顶住压力推进转型也打上了问号。”上述楼盘开发商告诉记者。

  多位地产专家在接受中国证券报记者采访时纷纷建言,对于GDP对房地产业最为依赖的三亚市而言,应该降低GDP的考核压力,为三亚市的房地产转型创造更大的政策空间。“地方政府发展的政绩观应该调整,通过在城市规划、土地指标、金融政策等方面的约束,防止助长房地产业独大的现象。同时淡化GDP考核,将就业、环保、城市化等指标纳入考核中。”中国房地产研究会副会长胡志刚在接受中国证券报记者采访时表示。

  值得注意的是,自2013年以来,包括福建、山西、宁夏、河北、浙江、陕西等多个省份对市、县(区)的考核进行了调整,降低或取消了GDP考核。据不完全统计,目前明确取消GDP考核的县市超过了70个。

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