傍晚18点多，三亚市天色渐暗，河东路不宽的马路上挤满汽车，拥堵的情形丝毫不亚于北京、上海等大城市的主城区。

　　“三亚到处都是外地人，尤其以东北人最多，所以我们常常开玩笑说这里是‘黑龙江省三亚市’”，握着方向盘的小李来自齐齐哈尔，多年前来到三亚开起了出租车，他的亲戚多数都搬到了这里，偶尔过年回到寒冷的北方反而不习惯。“我来的时候，三亚老城区的房价每平米只有几千块，现在均价都在2万元上下。这里的收入水平不高，像我这样的半个本地人买不起房也换不起房，路边这些楼盘都是卖给外地人的。”

　　作为出租车司机，小李对于三亚市人口的增加有着很深的感受。“这些年，来三亚买房的人越来越多，路上也就越来越堵，现在还不是旅游旺季，晚高峰就已经拥堵成这样了。等到春节的时候，这条路基本上挪不动。”

　　三亚市主城区的地势东西窄、南北狭长，河东路、河西路、凤凰路、解放路是仅有的几条主干道，自从年初解放路开始道路拓宽改造施工之后，城市拥堵状况进一步加剧。

　　“三亚市的房地产市场与国内很多城市不一样，85%的购房者来自于岛外。同时，游人的季节性非常强，11月中旬开始，随着北方天气逐渐寒冷，三亚市就进入了旅游旺季，也是房地产销售的旺季”，三亚市一位官员坦言，大量外地人前来购房，在推动房地产市场发展的同时，也让当地薄弱的基础设施和居民配套问题日渐凸显。

　　早在2011年3月，三亚市推出了限购细则，在全市范围内继续执行调控政策，主城区（河东区及河西区）采取更加严厉的措施，遏制投机性购房。三亚市住建局房产市场管理科科长朱洪林表示，限购政策推出之后，对三亚市房地产市场的稳定起到了积极作用。“2009年底，受到海南建设国际旅游岛消息的刺激，当时三亚市的房价几乎是一天一个价。而在实施限购措施以来，近三年的房地产市场价格基本保持稳定，抑制了投机行为导致的波动。”

　　在平抑价格方面，限购政策发挥了积极的作用，但是它却难以挡住外地购房者的加速涌入，一些楼盘采取迂回的方式，规避了限购政策带来的限制。

　　在一家位于三亚市河西区的楼盘内，沙盘显示项目就位于距离售楼处不远的地方，属于限购的主城区范围内。一位销售人员却否认存在限购的障碍，“我们这个项目不限购，你别看它位置在河西区，不过我们是挂靠在凤凰镇的。我们的项目是按照周边乡镇进行申报，所以不受到限购的限制。当然，您如果想申请银行贷款还是需要提供纳税证明或是社会保险缴纳证明。”

　　“我们不负责帮您办理纳税证明或社会保险缴纳证明，不过可以给你提供一个联系方式，问题还是能解决的”，在得知记者属于“限购”的外地人之后，一家河东区的楼盘销售人员依然不遗余力地推销，并且直白地暗示，限购所需的证明可以通过暗箱操作解决，费用大概8000元左右。

　　随着大量外地人的涌入，内涝、拥堵——近些年困扰三亚市的两大顽疾变得越发突出。2013年以来，三亚市展开了城市雨污水分流改造项目，对三亚湾、三亚河区域的城市雨污水分流工程进行了改造，又对凤凰路（瑞海花园至水晶宫段）、城市酒店集中路段等4个路段实施应急排水改造工程。同时，一轮新的市政道路建设正在三亚展开。不过，拥堵的问题很难在短期内缓解，现有的城区交通环境远远无法有效分流三亚迅速膨胀的车流。

　　“内涝、拥堵可以通过加强基础设施建设来解决，可是人口膨胀导致的负面问题却很难解决。”一位三亚市官员指出，按照当地的规划，“高端、适度、有序”应该是未来的旅游产业发展方向，因此房地产必须从重住宅建设向以旅游度假项目开发为主转变。

　　“三亚拥有中国最长黄金旅游海岸线和风光资源，不过毕竟旅游资源还是非常有限的”，一位三亚当地人士介绍，亚龙湾、海棠湾都是走高端旅游度假区的路线，前者分布着众多的高端酒店，后者则依托免税店、解放军总医院等项目主打滨海度假、休闲娱乐、疗养休闲，它们两个地区的共同特点就是商品住宅比例非常低。