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未来楼市“以价换量”趋势不改

  • 发布时间:2014-10-08 00:30:36  来源:中国证券报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  □深圳市房地产研究中心 李宇嘉

  限购退出以后,市场成交量在短暂反弹后重回低迷态势。于是,业内人士和专家学者均认为,决定楼市走向的是限贷政策。9月30日,央行和银监会联合发文,调整并放松了住房限贷政策。

  限贷政策调整能否解决楼市目前面临的问题,各界众说纷纭。有观点认为,松绑限贷会激励对金融杠杆敏感的投资需求入市,房价会触底反弹。有人认为,松绑限贷会给市场传达政府救市的信号,开发商“以价换量”策略终止。国庆“黄金周”期间,有的楼盘在显著位置摆出“新政”公告,信号意味浓厚。也有观点认为,房价相对购买力未有实质性下调,库存继续攀升,房贷利率难以触及0.7倍基准利率下限,楼市量价继续下调是大趋势。

  分析政策效应,先要看政策意图在纠偏还是救市?目前,楼市政策但凡向松动的方向调整,市场和民间一定会给其扣上“救市”的帽子。事实上,笔者认为,此次房贷政策调整重点在于纠偏。“认房又认贷”的惩罚性二套房贷发放原则,不仅错杀了因收入增加、家庭规模扩大而产生的主动改善住房的需求,而且连那些被动或无辜的二次购房需求(比如因工作调动、家庭搬迁)也被误伤。

  当然,之所以实施“认房又认贷”政策,与2010-2013年房价过快上涨、不合理购房需求过于旺盛有关。如此严厉和不近人情的政策选择应该是权宜之计,而非长期之策。在无风险收益率诱人、楼市长期风险被普遍关注的情况下,房地产投资需求已经开始退潮,“认房又认贷”继续实施的一个重要前提已经基本不存在。

  目前,城镇居民家庭户均已拥有1.0-1.1套住房,基本住房需求已得到满足,改善性需求大规模释放的时代开启。其实,随着收入水平的提高,老百姓改善住房条件顺理成章,这在国际上是很普遍的。近年来,随着我国城镇居民收入的增长,旨在改善生活条件的各类消费需求会爆发性增长,这一点从近期国庆“黄金周”期间的旅游热度可见一斑。“衣食住行”中,居住问题是头等大事,必然会随着收入水平的提升而提上议事日程。

  值得注意的是,就我国而言,城镇居民被压抑的住房改善需求更加强烈。存量住房中,30%的部分是计划经济时期建设的,居住功能缺失问题严重,亟待改善,未来将在轰轰烈烈的棚户区改造中实现。在各大城市高房价的背景下,“先买房后换房”、“先买小房后换大房”的换购行为很普遍,改善是梯度住房消费的结果。另外,在各大城市,住房供应集中的新区,公共配套不完善,后续改善住房也是必然的事情。

  但是,不管是换更大的房子,还是换公共服务更好的房子,相比首套住房的购置来说,改善性住房需求都需要更多的购房资金,对住房贷款的需求具有刚性。因此,此次房贷政策松绑的重点,就在于支持改善性住房需求。而且,“拥有1套房并已结清房贷的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷政策”的规定,事实上是顺应了改善性住房对于贷款需求具有刚性这一现实。

  根据中金公司的经验研究,目前我国城镇居民改善性住房需求一般占到市场需求的15%-25%之间(万科144平米以上住宅销售占比仅为10%-12%)。因此,此次政策松绑释放出的新增市场需求有限,而不会像媒体所言的投资需求纷纷入市。另外,尽管改善性需求和投资性需求不易区分,但由于前面所言的“投资性需求已经开始退场”,再加上改善性住房需求者要想享受首套房贷的优惠,需要偿清既有贷款,金融杠杆利用被严格限制。因此,笔者认为,除中心区少数优质楼盘外,短期内投资需求也不会隐藏在改善性需求中而兴风作浪。

  同时,在重点城市,绝大多数改善性需求者需要将仅有的1套房屋卖掉,才能偿清原有房贷,以便再次购房时享受首套房优惠政策。因此,本次房贷政策松绑在增加市场需求的同时,也增加了市场供应,供需关系比较稳定。不管从需求端还是供给端,本次政策松绑拉动房价上涨的效应都不应该被高估。

  当然,在广大的二、三线城市,由于超过60%人群选择全款购房,在这些城市,此次松绑限贷政策释放出的改善性需求更多一些。但是,由于目前二、三线城市库存压力非常大,一般消化周期在20个月以上,有的城市则需要数年才能将存量待售住房卖掉,本次松绑限贷尽管支持第二套住房购置,但其消化库存的效应远大于推动房价上涨的效应,这也是本次房贷政策调整的用意之一。因此,在二、三线城市,住房销售量会有明显上升,但房价很难再次上涨。

  因此,总的来看,本次政策调整纠偏的成分大于救市(去库存)的成分。而且,政策设计在释放需求的同时,也从限制金融杠杆、利率风险定价、增加存量房供应等角度控制投资需求,引导市场预期,政策松绑力度有限。“有保有压”的差别化特征很明显,以避免再次陷入“政策一松房价就涨”的调控旧模式,未来楼市“以价换量”的趋势不改。

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