招商蛇口 重组后首现人事震荡 千亿规模激进扩张存忧

　　5月9日，招商蛇口发布公告，宣布两位公司副总经理辞任。这是招商蛇口在去年重组后的首次重大人事调整。

　　招商蛇口在公告中表示，该公司近日收到副总经理孟才、王晞提交的辞职报告，孟才和王晞因个人原因辞任公司副总经理职务。孟才和王晞的辞任申请自送达公司董事会之日起生效，辞任后不再担任公司其他职务，前述两人的辞任不会影响公司正常的经营管理。

　　在业界看来，招商蛇口近来提出的跻身一线房企行列、千亿规模等口号，某种程度上对公司发展提出了更高的要求。而公司同时要面临高溢价拿地带来的后期入市风险。

　　对此，《中国经营报》记者致函致电招商蛇口方面，其董事会秘书刘宁在接通记者采访电话后表示，针对公司高管离职的情况说明，此前已经公开阐明过。其他没有需要再澄清的内容。

　　日前，刘宁在接受媒体采访时回应称，孟才等人大概在去年底已提出辞职事宜，公司内部也已安排好新的接任者，只不过目前还未正式公布。“招商蛇口的人才梯队完备，孟才、王晞的辞任不会影响公司正常的经营管理。”

　　业内人士认为，从公司公告措辞来看，近日招商蛇口两位高管的人事变动，与去年9月招商地产原总经理林少斌、贺建亚两人倒台发生的巨大高层人事震荡不同。公告称，任职期间，孟才和王晞勤勉敬业，恪尽职守，为公司发展做出了突出贡献。

　　克而瑞信息集团研究中心研究经理朱一鸣分析认为，招商蛇口此前经历了两家公司重组，重组后的招商蛇口董事会成员均不是 招商地产 的原班人马，地产属性进一步淡化，一朝天子一朝臣，有人离开也是必然的。

　　干将离职 人事阵痛

　　2015年12月30日，招商蛇口重组上市并正式聘请公司经营管理层，在任命许永军为总经理的同时，孟才、王晞被任命为副总经理。此外，担任副总经理/常务副总经理一职的还有刘伟、朱文凯、杨志光、闫承大、张林、赵军、龚镭、何飞等人，他们根据个人特长和成长履历分管公司业务。

　　业界提起孟才、王晞，往往都用“公司重臣”来形容。孟才历任南山开发公司房地产部副经理、经理，深圳市南山开发实业公司总经理、深圳招商房地产有限公司及招商蛇口副总经理、招商地产副总经理等职务，是招商蛇口华北区域的第一责任人。至2015年年末，孟才作为高管，持股招商蛇口17.37万股。

　　孟才在招商内部被视为“拿地干将”，以激进著称。2003年，孟才升任招商地产副总经理，主管发展和产品中心。此后经历两次跳槽后，他于2010年底重新回归招商地产任副总裁，并分管华北区，主抓拿地和产品设计。

　　在他回归后，招商地产的布局城市从十几个扩大至逾30个。其中在华北地区，招商地产于2012年迅速联合华润、九龙仓及平安联合在北京拿地，结束多年未在此扩张的尴尬。据了解，孟才激进、果断、行动力强，曾被寄予开拓华北战场、收复失地的希望。

　　5月5日，前招商蛇口副总经理、兼华北区董事长孟才还出现在北京，当日北京开拍3宗土地。招商蛇口以总价62亿元拿下2宗位于昌平区南邵镇的住宅地块。据悉，拿地当天，除了招商蛇口北京公司总经理亲自到场外，孟才也在背后督战，完成其在华北区域的最后一次布局。

　　5月10日，嘉年华国际控股有限公司正式宣布，前招商蛇口（001979）副总经理孟才获任为公司执行董事，并自公告当日起生效。同时，孟才将获得公司5000万份购股权。

　　与孟才同一时间选择离开招商蛇口的还有一位公司高管，消息显示，该高管为招商蛇口副总经理，兼华东区域总经理王晞，招商蛇口整合之前其职务为招商地产副总经理。王晞操盘经验丰富，已完成20个城市、40多个项目的开发管理工作，被业内称为“最懂开发的建筑师及最懂建筑的开发商”。目前，王晞的去向暂时未定。

　　据悉，招商蛇口分为华南区域、华东区域、华中区域、华北区域和深圳区域。孟才分管的华北区域包括北京、天津和东北的沈阳、哈尔滨、山东的大连、日照、青岛、烟台等城市。至于华东区域中，目前已进入上海、南京、苏州、杭州、镇江、常州、常熟、宁波、太仓。

　　对此，业界有分析人士称，两位高管在任职期未满提前离职，可能与负责板块业绩相关。2015年，孟才负责的华北区域营收同比减少7.87%，毛利率同比下跌13.24%；王晞负责的华东区域去年毛利率却仅为16.61%，低于华北、华南区域。

　　对此，朱一鸣表示，招商蛇口两位高管的离职，从另一方面也说明职业经理人在央企内部遇到的“天花板”。 此前接近招商蛇口的人士也对媒体表示，作为央企，公司内部的职位属“一个萝卜一个坑”，这也导致了部分人才流失。招商蛇口提出跻身一线房企行列、千亿规模等目标，而激进拿地成了规模扩张的主要途径之一，各区域负责人亦肩负着较大压力。

　　在朱一鸣看来，重组后的招商蛇口董事会成员均不是招商地产的原班人马，地产属性进一步淡化，城市运营、园区开发和物流板块才是业务重点，而孟才和王晞都是原来招商地产的高管。从合并重组后的招商蛇口来看，原招商地产的管理层人马从数量上已经无法和招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称蛇“口工业区”）一方抗衡。最新的招商蛇口董事会7位成员中，无一人来自招商地产原班人马。

　　千亿规模扩张存忧

　　根据招商蛇口最新发布的2016年4月销售及拿地公告显示，4月份公司实现销售面积38.13万平方米，同比增长68.97%，环比下降1.39%，销售金额56.49亿元，同比增长104.01%，销售均价14800元/平方米，同比增长20.74%；此外，公司4月份于北京、广州共获取3个项目。公司4月份销售环比总体趋缓，可能由部分城市政策收紧所致。而另据招商蛇口一季报显示，因房地产销售结转量减少，实现营业收入同比减少29.68%至45.24亿元。

　　与此同时，近期引起业界关注的还有传闻中的 中粮地产 将逐步剥离地产业务由招商蛇口接盘。对此，刘宁表示并不知悉高层是否有和中粮集团洽谈（接盘），但作为上市公司若要进行资产并购，需要对标的资产进行严格的审核。

　　梳理资料显示，过去多年以来，招商地产作为招商局集团地产板块唯一的上市平台，在规模和地位上仍处于第二梯队。在2015年重组的草案中，招商蛇口指出，原有的招商地产“与集团对地产业务的目标定位不符”。实际上，早几年就已经提出千亿规模的招商地产这几年的扩张之路颇为激进。

　　其中仅2015年，招商蛇口在拿地扩张方面表现的非常积极甚至激进，拿地金额接近400亿元，约占全年销售额（575.80亿元）比重的65%以上。

　　联系到深圳前海蛇口自贸区亟待开发的背景，一系列因素推动了招商蛇口吸收合并招商地产并重新上市。在合并后，招商蛇口截至2015年底合计在手的土储规模超过2800万平方米。

　　通过资产整合，招商蛇口已获得太子湾、蛇口及前海土地资源约536万平方米，其中已办理或正在办理使用权证的土地面积仅211万方，且主要集中在前海的工业用地。在深圳市场商住用地供需极度失衡的情况下，这些存量资源被认为是公司“释放空间进一步超市场预期的所在”。

　　易居智库中心研究总监严跃进分析表示：“尽管公司目前有较多的工业用地等，但实际上由于土地转性以及地方政府城市更新思路不明确，所以也会增加转性的压力或成本的。前海、蛇口等区域土地未来存在土地转性（工改商，工改住等），推进阻力依然是存在的。”

　　目前，招商蛇口明确将社区运营、园区运营、邮轮运营三大板块列为未来的发展方向，但从业绩来看，以房地产开发销售为核心的社区运营仍是最重要部分。在去年业绩中，社区运营占总收入492.22亿元的85.18%（2014年占90.29%）。也正因为如此，规模化扩张，激进拿地成为过去招商地产发展的重要策略。

　　而在公司2015年年报中也明确指出了发展中将要面临的风险。在园区运营方面，园区开发属于资源依赖型、资金密集型行业，土地、资金等主要资源的供给受各类政策影响较大。若未来经济及政策产生波动，可能引起公司所开发的园区面临出租率下降、租金下跌、配套服务需求萎缩等风险。此外，公司就前海土地整备与相关部门正在紧锣密鼓的协商中，但由于资产量大、方案复杂，且公司努力争取利益最大化，因此取得最终谈判结果的时间有一定的不确定性。

　　而目前在经历资产重组后，招商蛇口受深圳蛇口、前海的土地价值转性及容积率调整迟迟未有明确时间表等影响，股价较上市之初已折让30%以上。相比公司上市当日股价截至5月12日收盘跌幅已经达到45%。

　　与此同时，业界观察人士认为公司此前的激进扩张存在隐忧，而对于公司以“激进拿地”的干将离职，是否意味着未来公司发展过程拿地风格转向以及公司高溢价拿地承压等问题，记者数度联系招商蛇口相关负责人，但截至记者发稿时，未收到回复。

　　严跃进表示：“对于招商蛇口此次的人士变动，很大程度上与公司追求规模效应有关。而公司此前激进拿地面临的后期入市风险依然不容小觑。”