二手市场分析

　　各区小学招生路段已陆续公布，部分小学的招生路段今年发生了变化，一些去年地处非名校招生路段的二手房源，今年受益于招生路段的调整，摇身变成抢手的名校学位房。部分先知先觉的业主已马上涨价或反价，甚至出现买家在与业主已商谈得七七八八的时候，因目标房源摇身变成名校学位房而业主立马加价30万元，买家无奈被迫放弃已看中的物业，另觅其他房源的情况。

　　目前，天河、海珠等市中心区域招生路段出现变化的名校新增可入读路段的房源，较受市场关注，而越秀等传统名校效应较强的区域，今年学位房行情依旧活跃。不过，从整体市场来看，即使招生范围没有发生大的变化，学位房的价格也会跟随大市涨势而水涨船高，今年不少学位房的价格依然较去年同期出现平均约10%的涨幅。

　　天河北：入读原华成小学的楼梯楼看涨

　　据天河区发布的2016年小学招生计划显示，华成小学取消，新增了华阳小学（华成校区）。在此利好消息刺激下，原华成小学招生路段内的房源，关注度立刻提升，部分业主开始反价或提高放盘价格。业内人士预测，现华阳小学（华成校区）招生路段内的楼梯楼房源，二手均价有望涨至3.3万元/平方米或以上，最终与其他入读华阳小学的学位房价格看齐。

　　据了解，现时入读华阳小学本部周边的二手房，最便宜的都要3万元/平方米以上。如紫荆花园目前楼梯楼的二手均价已在3.3万元/平方米以上，而侨怡苑楼梯楼中层单位，单价3.5万-3.6万元/平方米，已算是非常笋价的房源。合富置业华阳分行主管陈侨都表示，入读华阳小学本部的学位房，二手均价由去年的3.1万-3.2万元/平方米，涨至今年的3.5万-3.6万元/平方米。

　　对学位房买家来说，华阳小学比华成小学的名气大得多，甚至有对华阳小学学位房志在必得的买家。虽然预算不足以购买中小户型学位房，仍一掷千金购买带华阳小学学位的电梯楼单间等小户型物业，而这类物业的单价不少已超过5万元/平方米以上。

　　与之形成明显对比的是，原华成小学在学位房买家圈内的关注度并不高。合富置业高级营业经理魏力有表示，买华阳小学房源的买家都是冲着其学位而购买的，而买华成小学所处的体育西板块房源的买家主要是求交通、生活等方面的方便，或是有部分买家已经有华阳小学的房源，是为改善而购买，而并不追求名校学位。

　　时移世易，今年华阳小学（华成校区）招生范围内的二手房，身价已今非昔比。不过，由于小学招生路段调整的消息刚刚公布，趁楼价还未大涨之前，今年华阳小学（华成校区）招生路段内的二手房，还是有部分值得学位房买家或投资者趁低吸纳的。陈侨都表示，现时华阳小学（华成校区）招生范围内的房源，如祥龙花园、天文苑、恒康阁、南粤阁等电梯楼，价格仍远低于现时入读华阳小学本部的电梯楼物业。如恒康阁现时二手均价约2.4万-2.5万元/平方米，如选购电梯楼三房的话，入市门槛比入读华阳小学本部的电梯楼三房要低。

　　新港西：昌岗东路小学招生路段新增银华大厦

　　据海珠区发布的2016年小学招生计划显示，新港街银禧社区的银华大厦，今年从海联路小学划到了海珠区名校昌岗东路小学。不过，由于银华大厦在售房源较少，交投并不活跃，这个利好消息暂时并未对该楼盘的价格产生明显的影响。

　　合富置业高级营业经理余强表示，银华大厦二手均价约2.3万-2.5万元/平方米左右，属于电梯楼单体楼，楼内办公与自住混杂，距马路较近，居住环境相对较嘈杂，之前并不太受自住买家关注。不过，若以追求学位的需求来说，对比其他入读昌岗东路小学的电梯楼楼宇来说，银华大厦的价格还是相对较吸引的，而且更有80平方米左右的两房单位，入市门槛相对不高。相距不远的富力千禧花园，同样属于昌岗东路小学招生路段内的一、二期单位，107平方米的南向单位，总价已达375万-380万元了。

　　不过，余强提醒，由于小学招生路段每年都可能会有调整，因此，若是明年或之后才使用到学位的买家，一定要留意招生政策的变化，最好还是选择近几年一直都在招生路段内的物业。

　　市中心：大部分学位房年涨幅达10%-15%

　　广州二手房市场交投畅旺，二手楼价持续看涨，关注度较高的学位房，身价自然也水涨船高，如华景新城、光大花园等位于名校招生路段内的大型社区盘，今年的价格相比去年就有10%以上的涨幅。

　　赶在今年购买华景小学学位房入读的家长型买家，在之前的2-3月基本都已完成了交易。合富置业芳满分行主管张国华表示，今年与去年相比华景新城的楼价涨幅约10%-15%，如陶然庭苑78平方米的电梯两房，总价已达240万元。

　　无独有偶，地处宝玉直实验小学招生范围内的光大花园，今年二手楼价涨幅也较为明显。合富置业光大翠榕分行主管华松佳表示，今年光大花园的价格与去年相比，升幅10%，如水岸榕城78平方米的电梯两房，总价已达280万元。

　　即使是楼梯楼学位房，部分热门小学周边房源的价格，涨势也相对较为明显。如天河区体育东路小学，位于六运小区及其周边的楼梯楼二手房，今年交投也相当活跃，楼价与去年对比涨幅也超过了10%。合富置业宏发分行主管韦茂永表示，六运小区、天河南等体育东路小学招生范围内的二手房源，价格涨幅约10%-15%，如六运小区80平方米的楼梯三房，总价已达220万元。

　　文/图 南方日报记者 许蕾