荷姐

　　评弹

　　这几天广州地产界因一个仲裁的判决而响起一片哗然之声。越秀区松岗西路一个130平方米的大积楼梯楼单位于2013年3月12日签订合同，当年3月20日完成过户，约定合同价是200万元，实际交易价是233万元，买家冯先生以为“捡到宝”，随之在此后两年间卷入两次仲裁和一次法院诉讼，按今年3月公布的第二次仲裁结果显示，仲裁庭认为当时价格233万元，低于当时市场评估价277万元，买家应该返还44万元给原业主。4月12日，广州市仲裁委员会公布个中情况，透露松岗西路单位原来先后有两份买卖合同和两个买家，业主委托的代理人以及第一份合同买家都为房地产中介，两份合同上载面积前后相差近20平方米，并对“一裁终决”的疑问进行了解释。

　　尽管仲裁委员会没有披露前后两份合同的价格是否有差异（约定合同价与实际交易价的差异有可能是报低价行为），从现在所获知的信息来看，这个案例与全权委托炒楼的情况非常相像，短炒买家得知物业出售消息后，先签下单位不过户，再通过全权委托函来完成最后的过户程序。由于全权委托函赋予代理人很大权利，业主不会知道最终交易价格，炒楼客在全权委托函的有效期可以寻觅价格更高的接手人。2007年底番禺丽江花园曾经爆出某中介公司人士通过全权委托书参与炒楼的事件，广州市进入住宅限购后，利用全权委托书进行炒楼更是炒楼客的指定动作，因为炒楼客通常住宅名额已满，且不愿意过户产生税费。资深公证人士表示，炒楼客利用全权委托书可以做到“一房多卖”，是房地产交易的“定时炸弹”。

　　从这个案例也可以看到，目前二手房交易采用房地产中介双方代理其实对买卖双方不会带来均衡的利益保护。买家冯先生多次表示“捡到宝”，可见该价格也的确偏低。房地产中介熟知周边交易市价，单个业主无法了解到市场的真实行情，如果中介有意进行误导或者为利于出售而让业主开一个较低的价格，业主由于高龄的原因而很容易相信中介人士的说辞。但是，该交易实际交易价是233万元，评估公司评估当时市值为277万元，两者相差44万元，究竟多大的价差才够得上显失公平，这属于仲裁员的自由裁量范围。坊间不少评论认为判例违反了契约精神，此例一开，有可能惹来仿效的案例。本报《二手楼市》版报道天河北一位峻林的业主，年前卖房，年后同等单位因交易火爆而大涨130万元，这是否有符合显失公平呢？

　　二手房交易因议价能力差异低个三五万实属正常，“政策市”短期波动百万上下也属于特殊情况，但在这个案例中，大家别被表面的“输打赢要”而忽视了全权委托代理以及中介双边代理给交易双方带来的不利影响。作为单个业主，为保护利益，建议采取以下对策：不接受独家代理，不接受全权委托书买家，出售前自费对物业进行评估。

　　（李凤荷）