楼市限购政策半月记：沪深成交量遭遇“速冻”

　　上海虹口区房价跌幅近30%

　　3月25日，上海发布实施九条房地产调控措施，非户籍人士购房社保缴纳年限从累计2年提高到连续5年，二套非普通住房首付比例从四成提高至七成。

　　调控措施效果立竿见影，市场交易热度明显降温。昨日，易居研究院智库中心对上海新建商品住宅成交数据进行统计，对比“3·25新政”前后的各13天的交易数据，即3月12日至3月24日、3月26日至4月7日的数据，上海全市成交面积跌幅达到56%，成交均价从新政前的33420元/平方米下跌到32246元/平方米，每平方米下降了1174元，跌幅为4%，新建商品住宅的均价从423万元/套降低到389万元/套。

　　新政后，上海15个区的成交面积全部出现下滑，成交均价方面，除黄浦、浦东、徐汇、静安、闵行、宝山、金山、松江出现价格上涨外，其他区域则有下跌。虹口区的跌幅最大，从新政前的76073元/平方米下跌到54286元/平方米，跌幅为29%。不过，易居研究院智库中心通过对成交面积排在前100位的楼盘进行统计，发现有61个楼盘成交均价上涨，39个楼盘出现了成交均价下跌现象。其中，金山区金山新城板块湖山香颂湾成交均价增幅较大，为30%；而奉贤区金汇板块天和锦园项目跌幅较大，为38%。

　　“北三县”有楼盘“停售”

　　深圳也在同一天出台了限购政策，非深圳户籍居民家庭社保缴纳年限从1年提高至3年，首套贷款还清后购买二套房首付比例从三成提高至四成。调控后，楼市也同样出现降温，深圳中原研究中心数据显示，深圳全市预计有两成业主“降价”，其中后海、蛇口片区二手房源均出现5%左右的下调，前海片区最高降幅达到10%。深圳的中原报价指数均已跌破50%，这表明深圳报价下跌的房源数量已经超过报价上涨的房源。同时，深圳推新楼盘的价格也有下跌，后海蛇口一新盘开盘价格不敌该区域去年底周边二手房的报价。

　　3月以来，除了作为一线城市的上海、深圳政策收紧，南京、武汉、合肥、廊坊等多个城市也出台了相应的房地产调控政策。其中，4月1日，廊坊市政府出台房地产调控意见，非当地户籍居民家庭限购1套住房、购房首付款比例不低于30%，此举受到北京购房者的关注。

　　去年7月起，随着北京行政副中心的消息坐实，临近通州的燕郊、大厂、香河市场火热，成交均价攀升。廊坊调控意见出台后，“北三县”的购房热度已经有所降温，甚至有的楼盘处于“停售”状态。“虽然意见出台了，但具体的细则还没下来，为了保险起见，有的楼盘停止了预订和排号，以免发生纠纷和造成不必要的麻烦，万一与政策不符还得退房。”燕郊一家房地产中介的经纪人向北京晨报记者表示。

　　■专家

　　房产政策从去库存变为“托底盖帽”

　　“上海房地产市场成交迅速降温，部分购房者的置业计划被打乱，可能会选择到昆山花桥、浙江杭州等热点城市进行购房，相比上海市场，此类区域的价格还没完全上涨。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，目前购房者依然积极入市，只要符合购房条件和具备购房能力，依然会加快入市，部分房企项目的去库存压力也不大，所以价格方面不会松动，“购房门槛提升，有部分群体或选择租赁房屋的方式来解决居住问题，可能会引起租赁价格的快速上涨。”

　　中原地产首席分析师张大伟表示，在过去的一年多，房地产市场调控的主要方向是去库存，宽松政策次第出台，但由于各线城市库存出现分化，调控趋势会出现明显改变，“从最近各地出台的政策可以看出，‘托底盖帽’出现，房价上涨较快的城市出现了约束性的政策。盖帽政策的主要特征将是去金融杠杆，这些城市的房价涨幅有望被抑制，不过信贷等大环境宽松依然非常明确，政策导致房价下调的可能与空间有限。”

　　北京晨报记者 杨奕