成交大旺盘源消化速度快 在楼价涨势不变的情况下放盘也是个技术活

　　年前想将房子放售的谭先生发现，自己的房子放售价格涨了几十万元，不由万分庆幸听从朋友的意见没在年前卖房。“阳光家缘”数据显示，3月广州市（不含南沙、从化）中介网签过万宗，较2013年3月因“新国五条”个税末班车效应拉动的历史最高成交8005宗还要高，3年后再创历史新高。除了成交量大涨，成交均价也同样创新高，随之而来的是成交速度快、业主心态强硬、反价现象多、客户追价意愿强。业内人士表示，虽然深圳、上海出台楼市收紧政策，但预计对广州的影响非常有限，若非政策刺激以及其他一线城市价格飙涨影响，部分客户不会因担心楼价上涨而提前入市。预计4月份广州二手成交会有所下降，成交价仍然会微幅上涨。在楼价上涨趋势不变的情况下，业主放盘对市场行情要有更多了解，可在中等偏高的市场成交价基础上适当再报高点。

　　广州日报记者 刘丽琴

　　天河楼价涨幅大 盘源消化快

　　预计二季度仍会保持不错的成交

　　对于3月成交状况，业内人士均用火爆来形容，对二季度多是继续看好。据链家满堂红市场部刘镜棠介绍，3月份，各个行政区二手房成交量均有明显上升。链家满堂红数据显示，番禺、白云、增城3月二手房交易量比1月上升均接近2倍，黄埔升幅超1.5倍，海珠、越秀、荔湾、天河、增城、花都均超1倍，其中成交最热区域依次为海珠、白云、天河，该三个区成交相对较热主要有几点，第一，以上三个区放盘量较多，市场供应量位于各区前列，可选择性强；第二，海珠、天河优质电梯楼房源充足，对改善型置业有非常强的吸引力，而白云区则由于楼价相对其他区域较低，刚需客置业较为合适；第三，交通便捷，地铁、公交系统均较为发达，通勤时间较短，另外，三个区生活配套均十分完善。如没有政策变化的情况下，预计第二季度初成交量会持续高位，第二季度末可能会出现一个调整期。

　　合富置业珊瑚湾畔分行主管刘田珍表示，3月二手楼市成交创新高，主要是受北京、上海、深圳一线城市楼价影响，很多“刚需”买家会趁机出手。预计第二季度楼价会持稳，但成交会比较火爆。合富置业穗花分行主管蒙加洁表示，海珠区成为热门区域主要原因都是学位房，第二季度海珠区行情走势依然会火爆。合富置业明月二路分行主管沈定红则表示，二季度越秀区会是一个持稳的状态，预计第三季度可能会更加火爆。

　　中原地产成交数据显示，在此轮楼市成交中，天河二手物业更受客户青睐。因该区优质盘源较多，能兼顾“首置”和改善客户，且区域发展规划前景好，如有体育中心、珠江新城、金融城、奥体中心、华美牛奶场改造项目等。据中原地产研究部统计分析，天河区房价上涨的板块为6个，是上涨板块最多的区域。3月天河区中原地产成交均价为34070元/m2，较2015年12月上涨15.38%，阳光家缘中介网签成交量较2015年12月上涨108.74%。天河区房价目前已经位列榜首，成交宗数是最高的区域，同时也是上涨幅度最高区域。天河区物业综合素质高，楼盘新、电梯楼多，且较多配有优质的学位，受“刚需”、“首置”和改善客户的青睐，3月成交最为火爆的区域为珠江新城、东圃和天河北板块，除了一些“一卖一买”的业主心态不太强硬外，较多业主要么报价上提5%~10%，要么惜售而不卖房。这些成交热门的板块原有盘源已经消化较多，而新增的盘源量远不能满足客户需求，总体处于供不应求的状态。

　　据中原地产天誉分行高级营业经理刘剑锋介绍，目前天河房源消化很快，剩余的多是一些高价盘源，但仍有业主反价。因深圳、上海楼市政策收紧，最近一周广州市场稍稍冷静了一些，不过预计后续影响不会太大，如果业主有盘源放出，在目前盘源紧缺的情况下，成交行情会不错。

　　幸运业主晚签约多卖出三四十万

　　早卖业主两个月损失过百万

　　炒股的人都想在股票最低时抄底，在市值最高时抛出，但能找准节点的少之又少，同样，买房的希望能在楼价最低时入手，而卖房的业主希望能在楼价最高时出售，但能踩准市场行情也极不容易。置业专家认为，除了对市场行情敏感的业主因反价多收入三五万元外，能多卖几十万元的业主多是阴差阳错，意外地幸运。据合富置业珊瑚湾畔分行主管刘田珍介绍，近期有一套华南板块的物业，业主放盘价230万元，有买家看中，但后来业主反价，每次反价几万元，买家也是看到北、上、深三地的楼价，担心楼价暴涨，也追着业主的反价一直跟着，最后以245万元成交。合富置业穗花分行成交的一套单位业主就幸运多了，业主放盘160多万元，本来已有买家看中，价钱合适，而且符合业主的要求一次性付款，本来可直接签约，但由于要准备一些资料拖延了时间，这时又有其他买家看楼，价格竞争下，最终这个单位以190多万元卖给后来看楼的其他买家。

　　在本轮楼市上涨过程中，有幸运的业主多卖出三四十万元，也有业主早成交损失过百万元。据中原地产天誉分行高级经理刘剑锋介绍，有天誉花园业主放售了一套89平方米小三房，报价265万元，年前谈好可以260万元成交，但因业主在海外没法及时回来签约，待到年后，业主发现不少中介联系他并报出高了几十万元的价格，最后以300万元的价格成交，而这个价格以现时行情看，可以说是不用谈价就能成交的。

　　现对于这些幸运的业主，也有业主损失巨大。年前峻林一套中层单位以550万元成交，而现在相似的物业成交价则是680万元，可以说两个月不到，业主损失130万元。

　　专家支招——

　　楼价上行 放盘价可适当报高

　　目前楼市上涨行情继续，业主放盘要有技巧，价格太低，损失百万却没有后悔药吃，价格太高，乏人问津难以实现变现目的。合富置业棠德分行主管李静祥表示，第二季度，如果广州不出台压制政策，二手楼市还是会火爆。想踩准楼市的涨跌，大体要看国家的政策走势。对于业主放盘，建议业主趁高位赶紧卖，买家会追价。刘镜棠表示，判断楼市价格倾向可参考几个重要影响因素，其一，政策影响、金融环境影响，当政策宽松，会促使成交量上涨，当成交量维持在高位一段时间后，价格会呈现上涨趋势，而当政策收紧的情况下，成交量会持续下降，当成交量持续一段时间的低位盘整后，价格亦会随之下跌；其二，周边城市发展规划及实施对二手房价格涨跌同样会有明显作用，交通、生态环境、大型市政设施等均会对楼价造成影响；其三，经济发展影响，当经济发展迅速，会带来购买力的上升，楼市会呈现上涨趋势，当经济发展出现明显萧条的情况下，楼价则会呈现明显下降势头。目前二手市场成交非常活跃，如业主需要放盘可于近期放售，建议业主可多了解周边二手房成交行情，从而得出合理的售价。

　　刘剑锋则表示，业主放盘最好还是根据市场行情波段决定，如果有心出售物业，可参考市场成交价的中等偏上水平再适当报高2%~3%，而在涨势不变的情况下，对自己的报价坚持一下就可能成交。

　　“刚需”客恐楼价“补涨”忙入市

　　3月中介网签量创3年新高

　　广州日报讯 （记者王荔珏）“现在的楼市实在是太火爆了。”清明放假前一天，路过天河区房地产交易登记中心去上班的何小姐对记者表示。据何小姐透露，她发现近一个月来，这里每天早上都大排长龙。记者采访时了解到，有不少人甚至是凌晨零点就开始排号。楼市3月果然相当疯狂。中原地产研究部数据显示，3月广州（不含南沙、从化）二手房中介网签10345宗，较2013年3月因“新国五条”个税末班车效应拉动的历史最高成交8005宗还要高，3年后再创历史新高。同时，成交均价为25888元/m2，环比上涨4%，成交均价同样创了历史新高。

　　中原地产研究部统计分析，在研究的板块中有22个板块成交均价上涨，超过了50%的比例，中原地产研究部客户研究主任熊小洪分析，3月二手住宅成交特色鲜明，以“刚需”客为主，带动豪宅客户成交。“阳光家缘”数据显示，3月番禺中介网签成交量较2015年12月上涨84.68%，不仅华南板块表现较好，洛溪板块也表现突出。中原地产赤岗二分行客户经理陈永忠也表示，海珠区赤岗片区“刚需”首次置业客户相对较多，大部分成交单位面积在90平方米以下，成交量同比上涨4倍左右，大部分“刚需”客户是担心房价上涨买不到房子而入市，目前盘源量也减少1/3左右。

　　据了解，3月上旬业主反价的首先出现在天河区、越秀等优质楼盘较多的区域，尤其珠江新城片区业主反价幅度在5%~10%，而白云等片区业主虽然未普遍反价，但心态已转强硬，砍价空间收窄。到了3月下旬，业主反价现象开始在广州所有区域出现。

　　据中原地产中海康城客户经理陈明权介绍，中海康城业主普遍提价10%~15%，只要客户看中了，追价意愿也较为明显。如一位在上海工作的客户原本打算在两年后回广州居住，受上海房价飙涨影响，上周回广州将楼梯楼放售，改买天河的希尔顿阳光120平方米电梯房。整个“一卖一买”过程在3天内完成，客户看中的盘同时有4台客户相中，业主急提价15万元，最终被在上海工作的这位广州客户拿下。

　　与此同时，其他区也开始出现了反价现象。如光大花园分行日前成交了一宗130平方米物业，业主放盘价为480万元，由于不是客户最中意的单位，因此刚开始未下定，随着盘源越来越少，业主涨价到520万元，客户也不得不入手该物业。

　　清明楼市不清淡 买家偏爱中小户型

　　广州日报讯 （记者王荔珏）3月广州二手住宅市场网签成交量突破10000宗大关，市场交投火爆促使买家对后市看涨的预期进一步增强，购买意愿强烈的买家在清明小长假期间四处看房，加快入市步伐。合富置业市场经理梁燕明表示，今年清明小长假，广州二手楼市看房量与平时假日差不多，市场兴旺程度由此可见一斑。据阳光家缘网站公布数据统计，清明小长假（2016年4月2~4日）广州二手房网签成交量为173宗，比去年清明小长假（2015年4月4~6日）的71宗，上升143.7%。其中，今年清明小长假当中，约92%的二手房网签成交个案为住宅。

　　清明小长假二手住宅成交主力为面积在70~90平方米的中小户型单位，约占总成交的30%，其次是90~120平方米的中大户型单位，约占总成交的24%，而面积超过144平方米以上的二手豪宅，约占总成交的10%。梁燕明指出，70~90平方米中小户型单位受到市场热捧，主要源于“刚需”买家的需求释放。这部分买家对楼价涨跌的敏感度最高，因此，眼见其他一线城市楼价上涨，这部分需求迫切的“刚需”买家，亦担心广州楼价在之后一段时间内可能出现补涨的现象，因此希望在楼价尚算平稳的市场状况下加快出手买房。

　　梁燕明表示，契税新政后，对于部分经济能力较佳的首置是一步到位买二手豪宅的好时机，这在一定程度上加快了二手豪宅房源的消化速度。楼价的稳步提升，亦令“卖一买一”换房者加速入市，尤其是部分已率先“卖一”筹集到换房资金的购房者，因担心楼价上升手中的换房资金购买力“缩水”，近期都加快了选房的步伐。换房需求加快释放，对二手大户型市场交投活跃度形成了有力的支撑。