三四线楼市仍在加杠杆 热点城市调控或产生需求外溢效应

　　本报记者 王海春 上海报道

　　上海深圳因房价上涨过快而忙着调控的时候，一大批三四线城市却在为怎么去库存而着急。为激发购房需求，包括海口、沈阳、宁波等多个城市近期先后启动了去库存的一系列政策措施。

　　分析人士认为，一线城市房地产的过热，和对投资需求的控制，可能会传导到北上广深周边的城市，以及部分具有发展潜力的三四线城市。而这些措施会起到一定的作用，也将与购房的需求有一定关系。

　　多地出招鼓励购房

　　3月31日海口出台政策，在海口工作并缴纳三年社保的大学生，在海口购房最高可获2万元的补贴。

　　相比海口的购房补贴政策，沈阳的新政策力度要大得多。沈阳市3月28日出台多达22条的楼市新政，新政策的核心，就是想尽办法鼓励购房。楼市新政中，沈阳市政府不但启用了税收优惠、提高公积金贷款额、财政补贴，还提出一系列鼓励毕业学生群体的购房政策。

　　据新的政策，在沈阳购买住房契税税率超过1%的部分，将由财政给予补贴。首次申请公积金贷款最低首付比例降至10%；购买二套房的首付比例降至20%。公积金的最高贷款额度，也提高为单方50万元、双方70万元、三方90万元。

　　为挖掘新需求，沈阳在新政中将目光瞄准了学生群体。沈阳提出将支持高校、中职在校生和毕业生购房，这部分群体购买新房的，不但给予200元平方米的奖励政策，还将给予契税的全额补贴。

　　宁波3月25日出台去库存政策的力度，并不比沈阳要小多少。

　　除了将二套房最低首付比例降至三成，宁波还把对商业办公用房购房补贴比例提高到80%，而购房按契税额度50%给予补贴的政策，也将延长至今年年底。

　　宁波虽然没有鼓励学生群体购房的措施，但却看到了农民工的潜在需求，并试图通过购房入户来鼓励购房。

　　按最新的政策，宁波在积极扩大住房公积金覆盖面的时候，还将结合本地实际出台适当的购房落户政策，以鼓励农民进城购房。在贷款政策方面，宁波将加快推进就业农民工建立缴纳住房公积金，建缴住房公积金的农民工，可以享受与宁波市民同等待遇的公积金贷款政策。

　　就为何出台鼓励购房政策，宁波市住建委党委副书记诸国平在当天的发布会上表示，这与宁波楼市去库存压力较大有关。

　　“宁波目前尚有9万套住宅待售，这些房源去化完至少需要16个月。因此政府出台了多项政策，支持 老百姓 购房。”诸国平说。

　　沈阳、宁波启动鼓励购房政策前不久，抚州、杭州等地，也先后出台了鼓励购房的去库存政策。

　　减杠杆，加杠杆

　　对于当前全国房地产市场的总体特征，业界人士认为城市分化的背后，城市间的调控也出现了分化：一线楼市在减杠杆，三四线仍在加杠杆。

　　一家投资公司高层向记者表示，二套房首付比便最低降到三成、降低公积金首付比例、提高公积金贷款额度等手段，其实都是加杠杆的作法。

　　“所谓场外配资及首付贷，所能起到的杠杆是很小的，首付贷与银行商业贷款、公积金贷款的杠杆，根本不在一个能量等级上。也正是因此，无论是商业贷还是公积金降首付的作法，都将对三四线城市去库存起到不小的作用，因为更多的人可以用比此前更少的首付资金进入买房的行列。”上述投资界人士说。

　　同策房产分析师认为，三四线城市政府对楼市加杠杆，也是不得以而为之。

　　高力国际咨询部一位人士表示，土地出让金是地方财务最主要的收入来源之一。房地产市场低迷，开发商没有投资意愿，受到影响的不仅是土地卖不出去、地方的财政收入下滑，也可能会加大地方偿还地方债的压力。

　　仲量联行研究部经理周志锋表示，一线城市房地产市场的火热，与三四线城市形成鲜明的反差。“这固然说明三四线城市的压力仍然非常大，但也让一些临近核心一二城市的地方看到了机会，想让更多的需求进入自己所在的城市。我们预计今年三四线城市仍将有去库存的政策陆续出台。”周志锋说。

　　其实需求的外溢已经有所显现。

　　深圳3月25日晚上发布新政后，距深圳不远的东莞楼市就出现上扬。位于东莞松山湖的一个项目26日推售约了1600套新房，而开盘当天吸引了近万人购房，除东莞本地的购房者，有相当一部分购房者来自深圳。

　　高和资本董事长苏鑫认为，一线城市的调控，可能会产生更多需求的外溢效应。

　　“一线房价的上涨是以刚需和改善需求为基础的，但这一波上涨中明显带进来不少投资甚至投机的需求。相当一部分资金在寻找出路。去年的股灾仍让不少投资心有余悸，一线楼市如果没有投资机会，这部分资金一定会在距一线城市辐射范围内的城市，或一些产业和经济发展有潜力的城市寻找机会。”苏鑫表示。