燕郊房价从去年末便迎来新一轮上涨浪潮，目前已达2万元/平方米。记者 张晓兰 摄

　　【楔子】

　　“我从考虑买房到签订合同，就花了一周。而从选中房源到签合同，才花了半天时间。”李燕说。3月12日下午，李燕夫妇在中介门店与业主签约，买下了位于燕郊上上城五季一套57平方米的一居室。直到此时，悬在他俩心头的石头终于落地。

　　李燕夫妇去年10月刚结婚，婚后双方家长给了一笔生活基金，由于找不到其他保值增值途径，他们选择买房投资。李燕夫妇的小家位于北京的和平西桥。李燕本人则早在2012年就在燕郊上上城买了一套两居室的房子。因此，他俩这次的购房目标很明确：总价低的小户型，好租也好卖，购房压力小。眼看着过年后燕郊楼市飙涨，他俩也不想太花心思找房，就直接锁定上上城的二手房。

　　加上税费，李燕夫妇买这套一居室的总房款为98万元，首付40万元，每月还贷约3000元。签订完合同，李燕随即把房子以1000元/月的价格委托中介出租，以抵冲月供。

　　为保值增值而投资买房的李燕们，成为2015-2016年燕郊楼市突进的注脚。

　　现实 一年，房价翻番

　　燕郊，这座被称为“北京编外”的卫星城，有着和长安街相似形制的彩虹门，也有着与北京通州相似的密集居住区和车流、人流。

　　因距离北京的CBD仅30公里，燕郊近年来承接了大量的北京外溢人口与购房需求。据官方数据统计，截至2014年底，燕郊人口已达65万人；去年以来又添了15万，俨然中等城市体量。在80万的人口体量中，“北漂”一族约占30万。

　　自称为“老燕郊人”的李燕，大学毕业来京后就住在燕郊，她见证了燕郊楼市这几年的发展。

　　2008年是燕郊楼市的一条分水岭。“那一年，102国道两侧开始出现大批售楼处，即现在燕郊的‘售楼处一条街’。也是从这一年开始，大量人口从北京涌入燕郊。一开始，租房居多。几年前北京开始限购，很多人就在燕郊买房。”李燕回忆。

　　由于房价比北京低，加之在限购、信贷政策不如北京严苛，近年来燕郊房地产迅速膨胀。尤其是京津冀协同发展、北京市属单位部分或整体迁至通州、轨道交通等各种利好接踵而来，燕郊房价从去年末便迎来新一轮上涨浪潮，目前已达2万元/平方米。跟去年年初相比，涨幅已达100%。其价位甚至超过北京部分区域，比如北京平谷区，3月份二手房均价还没到15000元/平方米。

　　3月，燕郊多个项目相继冲破2万元大关。比如，汇福·悦榕湾的均价为23000元/平方米，港中旅·海泉湾达24000元/平方米，首尔甜城的花园洋房也卖到23000元/平方米，而临近潮白河的某项目部分房源甚至卖出27000元/平方米的高价。二手房售价也一路高涨，年前上上城三季均价为12000元/平方米，短短三个月，现已涨至18000/平方米。

　　人们甚至对数字失去感觉，特别是今年春节后，燕郊楼市量价齐升，但买者依旧如云，开盘即售罄的现象屡见不鲜。比如，汇福·悦榕湾，在3月5日开盘“日光”之后半个月再次开盘，600套房源在3小时内也销售一空。购房者会合成的人浪、牵手组成“人墙”维持秩序的保安以及售楼处内声嘶力竭的销售员们，俨然一幅火热的燕郊抢房图。

　　“燕郊的房子卖到2万元/平方米，大家都还抢着买，可见燕郊的楼市有多火爆。”有业内人士感叹。

　　波动 吸附力与容纳力

　　不过，燕郊楼市并非一路高歌，从2008年至2015年，这里已几经起落。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰曾表示，通州是北京楼市的风向标、燕郊则是通州楼市的晴雨表。北京楼市任何一点风吹草动，在燕郊都会被放大，进而造成剧烈的市场波动。

　　

　　燕郊的二手房跟随新房一路涨价，上上城的两居室已普遍达到120万-150万元。记者 张晓兰 摄

　　

　　燕郊楼市曾经几度起落。近期一些出手的购房者也很迷茫：自己到底是抄底还是“站岗”？

　　北京楼市“得感冒”，燕郊“打喷嚏”的症结在于：燕郊发展之初，未能找准其自身在整个京津冀版图中的位置，只看到“环首都”房地产红利，却忽视了其他更为长远的发展之道。这导致了燕郊在很长一段时间内房地产独大，而基建滞后、产业空心。对北京而言，燕郊只承担了为其提供“住所”的作用，而没有承接北京外溢的产业。

　　近年来，京津冀协同发展步伐加快，北京开始有序疏解非首都功能，在人口、产业方面“做减法”。河北、天津则开始承接一些非首都功能的产业与人员。在此背景下，燕郊成为对接北京的“桥头堡”，承接北京外溢人口的先行者。

　　“一杯水满溢出去，离靠近越受益。”陈俊，曾经叱咤风云的温州炒房团“带头大哥”如是说。最近四五年，陈俊一直“潜伏”在河北，考察京津冀协同发展中的投资机会。2008年，陈俊到燕郊考察时，房价才4000元/平方米左右。令陈俊印象深刻的是，当时有人将燕郊调侃为“浴都”，产业低端，配套不足。“目前，燕郊的交通和第三产业都有所发展，政府也在逐步完善滞后的城市配套，如公共设施、教育、医疗等，试图从单一的‘睡城’向综合型、服务型城市转变。”

　　市场 投资客为主

　　由于近几年北京楼市的高端化，大部分刚需和改善型需求开始往环京周边外移。同时，环北京区域购房限制相对宽松，资金更愿意流向环京楼市，其中就包括部分投资客。

　　顺着这股潮流，2012年，李燕第一次选择出手购房，以6000元/平方米的价格在燕郊上上城五季买了一套100平方米的两居室。李燕说：“我当时还不算投资客，算是刚需族吧。直到结婚前，我一直自住。现在这房子已涨至16000元/平方米左右，我也没有出租，有时周末过来住，就当作为度假。”

　　而在亚豪机构总监郭毅看来，“燕郊是投资需求为主的市场，特别是市场上行时，大量的投资需求都会涌入燕郊逐利。”

　　这一说法，在陈俊处得到了佐证。陈俊认为，现在的老百姓，市场嗅觉非常灵敏，前几年就有很多投资客进入燕郊市场，他们手头的房子已普遍升值。但他坦言，自己并未组团进入燕郊楼市，近期他选中了河北另一座城市，准备择日组团进入，但他表示出手前暂不方便告知外界具体城市的名字，“媒体一报道，会抬高投资门槛。”

　　但陈俊依然看好燕郊市场，觉得它还有升值潜力。“河北省重视承接北京产业转移，大力招商引资。随着产业和人口的迁移，房价上涨是必然的。现在买入依然不晚，但投资门槛要比前几年高不少。”他进一步补充：“即使门槛高，投资房产仍是保值增值最有效的途径。”

　　“燕郊现在的人气相当旺。但我觉得通州副中心对提升燕郊人气没有决定性作用，只是锦上添花而已。”李燕也说。

　　惶恐 “抄底”还是“接盘”？

　　活跃的投资客，让市场开始惶恐。

　　在记者采访中，汇福·悦榕湾的销售人员透露，该项目中投资客占七成，只有三成是用来自住的。有关专家也表示，燕郊等环京地区的购房者中，有很大部分是出于投资需求，并非纯刚需。但投资客的比例具体占多少，并无官方的统计数据。

　　实际上，李燕之所以这么急定下房源，就在于近期燕郊楼市太过火爆，二手房成交周期大为缩短。

　　3月5日，李燕夫妇向几位经纪人表达了购房意向。一周后，李燕夫妇再到燕郊，发现经纪人推荐的十来套挂牌房源已全部成交，甚至3月12日当天上午看中的几套房子，中午就有成交的。李燕慌了，随即决定将房子买下。

　　在北京西城区工作、生活的朱颖，也是在听说燕郊频现“抢房”热浪时一头撞进燕郊的炒房大军中。而朱颖的买房流程也堪称简洁典范：从现场看房，到下定决心购买只花了1天时间。

　　可是在购房后，朱颖却没有出现喜悦之情，反而隐隐有点担心：入手的新房价位已是25000元/平方米，还能有上涨空间吗？她开始害怕自己成为那个高位进入又一脚踏空的“倒霉鬼”。

　　更令朱颖担心的是，目前上海、深圳已出台新政策，为楼市“降温”。“燕郊房子卖到脱销，被戏称为‘1.5线城市’了，近期又传出燕郊等‘北三县’有可能限贷的消息，一旦传闻成真，或相关政策传导至燕郊，燕郊楼市必然受到影响。”

　　担心 限贷限购的“靴子”

　　实际上，面对燕郊房价这一轮快速上涨，不仅是购房者，开发商、中介、代理机构等都有些担心。

　　张墨，在燕郊从事房产销售已有7年。经过多年打拼，2014年，她拥有自己的分销公司。“我不信这一轮楼市会一直火热下去。”经验告诉他，政策总会有调整，尤其是燕郊，是一个相对敏感的市场。

　　但在限贷风声传出后，张墨稍稍放心了些。在她看来，提高首付只会把资金不足的部分刚需挡在门外，而对于资金充足的投资客们，这并不能有效抑制他们的需求，反而容易给客户传导接下去可能会限购的心理，从而争相购房。

　　面对传闻中的调控政策，汇福地产副总经理、营销总监刘振刚显得较为从容：“如果按照现在透露的那些细则执行，也就是提高门槛，市场的影响肯定会有，但不会太大，也不会出现恐慌性购房，因为燕郊市场的房价还处在一个合理的区间范围。”

　　郭毅也分析：“若按照传闻的限贷政策，必然减少杠杆率，促使投资需求撤出，楼市成交量将会明显下滑，房价也可由此前的快速上涨转为平稳乃至下滑。”

　　而在刚出手买房的李燕看来，不管限不限贷，燕郊的楼市还会火，“我很后悔去年10月结婚那会儿没买，半年里涨了太多，以后还会涨。”

　　在张墨建立的100多个人的客户群里，折射出燕郊火热市场下的众生相：已经买到房的，一边计算着可能得到的收益，一边担心着未知的政策，是否会让收获打个折；尚未买房的，一边紧张地询问可能出台的政策的更多细节，一边急迫地寻找合适的项目。

　　其中，曾有意买房而没买房进而后悔的客户不在少数。去年一名未买房的客户，甚至抱怨张墨，为何当初不多逼他一下，不然也不会错失这一轮房价上涨机会。

　　“高点买房说不担心是假的，但现在不投房子，我也不知道钱应该往哪投。”张墨的一名已购房客户在微信群里如是说。（文中李燕、朱颖、张墨为化名）