3月17日，天通苑社区服务集团在香港联合交易所披露了招股书。招股书公开了一些有关天通苑的“秘密”。比如，天通苑分布着746栋建筑物，常住人口为28万；所管理的停车位面积相当于107个足球场等。依靠为天通苑提供物业服务，天通苑社区服务集团年均获得2000余万的净利润。

　　天通苑到底有多大？

　　位于北京北五环外的天通苑，是很多“北漂”来北京的第一站。人流密集、交通拥堵……这些形容词常伴随天通苑出现。

　　“第一次来租房的时候，我根本不知道往哪走，全是外形差不多的住宅楼，整个人就像处在一个大森林之中。”在中关村工作的汪雨（化名），2年前开始北漂时，选择了在天通苑租房。

　　工作日的早上7点半，汪雨便要挤在天通苑地铁站外面的排队栅栏里，等候进站。早高峰期，汪雨必须等两三趟地铁，才能挤上开往市中心的地铁。下午5点以后，乌泱泱的人群再从地铁站走出，扎进天通苑。

　　在工作日的白天，天通苑社区，便剩老人与小孩。天通苑也因此被称作“睡城”。

　　维持天通苑这座超级“睡城”正常运转的，是一家名为天通苑社区服务集团的物业公司。它是目前北京市最大的物业公司之一。3月17日，天通苑社区服务集团，在香港联合交易所披露了赴港IPO的招股书。

　　“大”，是天通苑最大的特点。根据招股书，天通苑占地7.7平方公里，建有746栋住宅及非住宅建筑，建筑面积1000万平方米；天通苑社区分为五大区域，并细分成18个小区。

　　配套设施方面，天通苑1家电影院、3个社区公园、4家医院、5个邮局、6家大型购物商场、22个银行网点、34所学校与幼儿园以及631座配电室。此外，地铁5号线设有天通苑北、天通苑、天通苑南三站，还有19条市政路从此经过。

　　这些设施，服务于住在天通苑的28.26万居民。这一常住人口数字，相当于法国第五大城市——里尔核心城区的人口规模。

　　天通苑业主，多是中等收入

　　在外人的印象中，天通苑的居民，大多是租房的“北漂”。但天通苑社区服务集团公布的数据显示，真实情况并非如此。

　　上市前，天通苑社区服务集团委托一家机构进行了调研。根据调研结果，天通苑28.26万常住人口中，年龄在15岁-59岁的中青年占比达到56.6%，60岁以上的老人占比27.6%，另有15.8%为14岁以下的儿童。

　　调查结果显示，业主的占比达到83.8%；只有15.7%的受访人群属于租户；另有0.5%的属于借住亲戚家等情况。

　　收入方面，天通苑社区服务集团称，天通苑的居住人口，以“中等收入人群为主”。其中，家庭年收入超过10万元的，占到51.4%；家庭年收入在4万-10万元之间的占到34.9%；另有13.8%的业主，家庭年收入在4万元以下。

　　另有一个数据可以反映出，高收入群体并不青睐天通苑。天通苑的业主里，只有2.3%的家庭年收入在40万元以上。

　　业主缴费率接近99%

　　依靠服务天通苑28万的业主，2015年，天通苑社区服务集团获得了2.38亿元的总收入，同期净利润为2647.7万元。

　　天通苑社区服务集团的收入，主要来自于三项业务：综合物业管理服务（即物业费）；停车管理服务；代收公共事业费服务。

　　综合物业管理服务，是天通苑社区服务集团收入的大头。2013年－2015年，天通苑社区服务集团物业费收入，分别为1.54亿元、1.6亿元、1.63亿元，占到同期营收总比重的68%左右。

　　取得如此业绩，超高的缴费率“功不可没”。招股书显示，2012年至2014年，天通苑业主的物业费缴费率分别为96.9%、98.4%、98.5%，相比中国百强物业服务企业的平均水平高出3个百分点左右。

　　“对于业主未能支付物业费，我们将通过上门拜访、手机讯息、电话及警告通知的方式跟进。” 天通苑社区服务集团称，其还对违约业主采取法律行动。

　　停车管理服务则是天通苑社区服务集团的第二大业务。去年，其停车管理服务的收入为6584万元，占到营收27.6%的比重，且近三年一直保持上涨的态势。

　　目前，天通苑共有74个地下停车场，面积超过47.6万平方米；同时还有1.4万个地上停车位；面积为29万平方米。这意味着，天通苑停车场的总占地面积达到76.6万平米，相当于107个标准足球场。

　　招股书显示，根据法律规定，天通苑的地下停车场所有权归开发商，地上停车位的所有权归业主共有。通过与开发商、业主委员会签订合约的形式，天通苑社区服务集团获得了停车场的管理授权。

　　天通苑社区服务集团称，天通苑地下停车场的定期车位，每年收费2200元；地上停车位则视车型每年收取1600元或2300元。按小时停车的话，地上车位每小时每辆车的停车费为1元，连停一天最高收费5元。

　　代收公共事业费服务，是天通苑社区服务集团的第三大业务。以供暖费为例，该业务模式为，在代供暖公司收取供暖费时，天通苑社区服务集团从供暖费获取一定比例的服务费。该服务费比例原为5%；而自2016年开始，这一比例涨到了8%。

　　“业主满意度高于行业平均水平”

　　目前，天通苑社区服务集团共有1619位员工。这里面有745位保安和471位保洁人员，客服人员有177人。

　　天通苑社区服务集团称，它的优质服务“受到社区居民和业内的认可”。根据机构调查，以满分100分计算，其物业管理服务的居民平均满意度是78.3分，较行业平均水平高3.6分。

　　不过，在网络论坛上，关于天通苑物业服务欠佳的“吐槽”，也不在少数。而在业主汪雨的印象中，除了每月定期的上门查水电煤气，和小区门口的保安岗亭，他“感觉不到物业的存在”。

　　目前，天通苑社区经济适用房及商品房的物业费分别为每月每平方米0.55元及1.76元。天通苑社区服务集团称，未来将上调部分类型住宅的物业费和停车费。

　　天通苑社区服务集团称，今年1月1日起，此前受政府严格监管的经济适用房物业费和停车费，可根据市价调整。天通苑社区服务集团称，“预计在2017年前后调整费用”。

　　对于以后的发展，天通苑社区服务集团的打算是，通过上市募资建设“智慧社区”，还将寻求收购其他物业公司。“智慧社区”的一个方向，将是社区增值服务。据分析，送货上门、超市、居家养老服务，为天通苑居民需求量最大的增值服务。

　　□新京报记者 李春平 北京报道