当下的中国楼市，一线城市大涨，三四线城市处于去库存的寒冬，可谓“冰火两重天”。这也成为此次两会众多代表委员和媒体记者关心的热门话题。在一些代表委员看来，既要尽快抑制“一线城市”过快上涨，又要对“三四线城市”去库存，中国房地产业面临着前所未有的考验。

　　是什么造成一线城市楼价过快上涨？去库存的市场逻辑能否就此逆转？政策走向是否将由此生变？仲量联行分析人士认为，一线城市这波涨势的基础是楼市政策的持续放松，目前已经达到了一个临界点。对于未来房价增长的预期突显了当下购房的紧迫性，在媒体的放大下更催生“恐慌性”购房与日光盘现象频现。近期京沪等一线城市都在调研房价过快上涨问题，楼市政策基调有可能即将趋向收紧；而去库存压力较大的三四线城市，依然要按“因城施策”的思路加快去库存。

　　一线楼市明显回暖

　　仲量联行中国区研究部总监周志锋认为，各种楼市利好政策频出，显著提振了市场信心，是这轮回暖的基础。2月16日央行发布的1月新增人民币贷款额已达到2.51万亿，创出单月信贷投放历史新高，同比增加1.04万亿元，房地产按揭明显增长。春节前夕，房贷新政重磅来袭，为中小城市楼市的去库存给予金融方面的大力支持。此后，各省市陆续出台配套政策，力度空前，且政策出台速度明显加快。“可以说，目前的楼市政策比过去十年里的任何时刻都要宽松，包括2009年的政策反转时期。”周志锋表示。

　　虽然各种利好政策在一线城市相对受限，但由于购买力强、人口净流入、库存量低等多重因素影响，一线城市楼市更放大了这些利好因素，形成尤为热烈的市场氛围。再加上一线城市土地供应呈逐渐递减的紧缩趋势，这种房源总体稀缺的状态更令市场容易被鼓动上涨。对于未来房价增长的预期突显了当下购房的紧迫性，在媒体的放大下更催生“恐慌性”购房与日光盘现象频现。

　　另外一个不容忽视的因素是，相比以往，目前愈加缺乏分散投资的渠道。仲量联行华北区研究部总监麦哲文（Steven McCord）认为，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，由于经济、就业以及服务业的增长在一线城市表现得更加集中，选择一线城市房产进行资产配置成为财富阶层的选择。再加上持续的股市表现不佳，导致资金无处可去、投资标的物缺失，资金大量进入房地产市场、尤其是一二线楼市避险。

　　三四线楼市短期难回升

　　然而，一线及部分二线城市的火爆并不能代表全国楼市。现实情况是，中国楼市仍是一个双轨市场，一线城市的购房势头非常强劲，二线城市的购房势头在逐步提升，而三四线城市的房地产市场热度还没开始回升。

　　在一线城市，上涨最先是六个多月前在深圳开始，然后上海在过去两个多月中涨势显著；在这些市场，价格呈直线上升，这是过去十年里最快的一次上涨。这股涨势已经蔓延到一些重要的1.5线和2线城市，南京、苏州等长三角辐射市场的增长势头也在快速提升，甚至购房者已开始从这线城市转战到周边那些房价较低的城市。例如，购房需求已从苏州蔓延到无锡，无锡市场上那些未售的库存开始被市场去化。

　　但严峻的形势依然存在于三四线城市楼市，这些城市所积压的库存量占全国库存量的比例仍然最大，且短时间内难以逆转。“房地产供应过剩、人口向外迁移以及痛苦的经济转型，将是这些城市未来持续面临的问题。”麦哲文认为，一些城市仍过度依赖制造业和基础设施建造之类的“旧经济”，还没有转型为依靠服务业和信息技术等的“新经济”来拉动经济的增长。这些城市进行的额外投资产生的回报非常少，增长放缓，因此没有足够的就业岗位来支撑住房需求的增加。

　　一线城市带热周边城市去库存

　　对于近期的政策走向，可以看到一些给楼市降温的政策言论，但是基本没有提上实施的议程。3月15日，住建部部长陈政高出席全国人大记者会时，重申了此前的“五条措施”，同时表示“通过这次工作，从网签数据来看，已经取得一定成效。”

　　“政策制定者或许可以容忍一线城市房价的合理上涨，因为目前绝大部分的经济活动集中在少数城市，而其他城市则没有足够的经济活动。”周志锋认为，政府较为理想的目标增长率应该在每年个位数增长，只要能控制在可容忍范围之内，一般不会贸然干预。政府甚至可能希望积极的市场情绪能够蔓延到一线城市周边的城市，因为这些城市积压着大量库存，需要通过去化这些库存来恢复市场。

　　事实上，一线城市房价上涨也给人口分流带来了一定积极作用。高企的房价迫使求职者和其他一些人，尤其是应届毕业生，去房价没有那么高的城市定居，而不是完全集中在重要的一线城市。由于转而定居在相对小型的城市，他们可以为这些市场创造住房需求并振兴当地的建筑业。去年上海和北京的人口增长非常少，不排除有一部分人难以承受高房价而离开这些城市，从这一点上来说是一个不错的效果。

　　文/图 南方日报记者 许蕾