全国两会 产业连线

　　2016年全国两会，房地产行业的声音比往年的两会显得更加的受人关注。就在两会前，国内的楼市开始了加速“去库存”，市场热度迅速升温。在这样的大环境下，房企代表以及行业代表委员们在两会的发声将决定了今年哪些热点将被国家重视。记者发现，在今年的两会中，在房地产当中，“去库存”、“土地供应”、“个税改革”的话题是最受代表们关注的。

　　对于“去库存”很多代表都提出了自己的看法。有些行业代表就提出，“我们过去把库存仅仅定义为住宅市场，但如果综合考虑到地方债、地方经济乃至企业的银行贷款等这些因素，就不难发现其多样性。或者说，我们并不是单一发展住宅才形成了今天的库存问题。目前市场上的一些商业写字楼、大户型产品及部分高价盘，其实同样需要我们关注。”代表们认为，目前的楼市去库存的几个较困难的地方，其中之一就是非住宅库存。这部分项目的土地性质难以转化，将出现严重的积压问题。同时，大户型、高价盘去化慢，也是去库存中面临的压力。有代表认为，就住宅而言，其实现房当中大量的库存是大户型产品。

　　除了库存以外，“土地供应”问题也是两会期间房企代表以及行业代表们最为关注的话题。在两会期间，国土部部长姜大明就表示，国土资源部将采取有保有压、优化结构、分类调控的政策措施，合理地增加这些城市的土地供应面积。

　　但是有房企代表就建议要严控土地供应。建议认为，在过去十几年，是中国房地产快速发展的十几年，地方政府，尤其是县级市场和部分地级市场，在土地出让方面，计划性不够，由于土地过量出让，加上宏观经济这几年的调整期，这样两头一挤，就使得双方的供求矛盾比较突出。建议称，去库存就要严控新土地的供应，尤其是存量过大的城市，不能再新增土地供应。

　　“建议严控土地供应”

　　全国人大代表、建业住宅集团董事长 胡葆森

　　胡葆森认为，去库存，肯定不是两三年的事情，会贯穿整个“十三五”，用三到五年时间，去库存就会见到效果。他指出，从2014年开始，房地产行业开始出现分化，市场开始分化，一线城市房价大幅度攀升，三四线城市急欲去库存；开发商阵营分化，强者越强，百强房企市场份额由5年前的20%多上升到40%多；产品也出现分化，精装、度假、养老、文化地产，产品越来越丰富。

　　在他看来，中国房地产经过20多年的发展已经进入成熟时期，政府对市场的控制越来越成熟，百姓在选房方面越来越理性，对产品和服务的需求越来越挑剔。“由于市场的分化，一线城市房价快速上涨，三四线城市房价不但没有上涨，有的反而还在下跌。”对于房价变化，胡葆森认为，一线城市房价上涨主要是因为供求关系，房价短期由供求关系决定，一线城市没有库存，所以房价就上涨。

　　胡葆森分析说，过去十几年，是中国房地产快速发展的十几年，地方政府，尤其是县级市场和部分地级市场，在土地出让方面，计划性不够，由于土地过量出让，加上宏观经济这几年的调整期，这样两头一挤，就使得双方的供求矛盾比较突出。“去库存是一个多方合力的结果，三四线城市需要时间。”胡葆森建议，在这个过程中，一要严控新土地的供应，将自己的家底缕清，尤其是存量过大的城市，不能再新增土地供应；二是要消化库存，现在政府出台了很多优惠政策，包括鼓励农民进城买房，加上契税减免等等；三是在发展生产的前提下鼓励百姓就地城镇化。

　　“广州可调整限购政策”

　　全国政协委员、星河湾集团董事长 黄文仔

　　过去都是比较粗犷式的发展，大多数开发商拼命开发，拼命销售。有些供应市场的产品质量很低，项目过了十年八年就很难看了。城市建筑其实是一门艺术，应该把城市建筑当作精美印刷品一样印刷出来，而精细化强调的正是这样的高品质。今年是“十三五”规划的开局之年，房地产行业今后五年应该着力平衡好供给端和需求端的关系。

　　前几年通过政府调控，投机性购房、炒房的需求已经被有效抑制住了。我们统计过现在购房的客户，刚性需求的占绝大部分。而当年日本房地产泡沫的时候，是全民都在炒房，大妈也在炒房。当前楼市中的投资投机性需求不到一成，仍然处在合理水平。

　　当前，一线城市的土地储备比较困难，而三四线城市的土地供给又过大，这类型城市库存部分去化之后，如果供应再度跟上，而消费跟不上，去库存的难度会更大。对于这类型城市的“去库存”问题，可以有“两招”解决，一招是限制土地供应，另一招则是放慢开发速度。

　　广州房地产库存量约1000多万平方米，大概需要七八个月才能消化完。广州消化现有库存虽然有点压力，但压力并不算很大。广州取消限购对于去库存的作用很大。广州可以考虑在除了越秀、荔湾、海珠、天河老四区之外的其他区域调整限购政策，像南沙、番禺等区域，都可以考虑放开限购。另外一方面，对于目前实行的“穗六条”限购政策，也可以考虑放宽非广州户籍购房者的购房条件限制，从目前的社保个税三年期限缩短或者取消。不过，出于防范金融风险的角度考虑，目前的房贷首付政策应该继续维持，暂时不需要调整。

　　“尽快制定房地产投资信托基金法”

　　全国人大代表、越秀集团董事长 张招兴

　　全国两会期间，全国人大代表、越秀集团董事长张招兴表示，鉴于当前REITs（房地产投资信托基金）发展面临诸多困境，建议全国人大常委会尽快制定《房地产投资信托基金法》，就国内REITs在设立、运作过程中涉及的各种法律问题进行规范，以加快REITs这一国际市场成熟的高端房地产金融创新产品的发展，为房地产业和金融业的可持续发展发挥稳定器和调节器的作用。

　　越秀集团旗下有金融、地产、交通三大主业和四家香港上市公司，其中就包括全球首只投资于内地物业的REITs——越秀房地产投资信托基金（简称“越秀房托”）。越秀房托在港上市已满十年有余。张招兴表示，经过了多次深度调研，为更好履职，他此次还准备了《中华人民共和国房地产投资信托基金法（草案）》呈全国人大参考。

　　国内在现行立法中涉及REITs的主要有《公司法》《信托法》《证券法》《证券投资基金法》《合伙企业法》及《信托投资公司管理办法》《信托投资公司资金信托管理暂行办法》等多部法律法规，但尚未制定专门调整规范REITs的单行法律。此外，中国REITs的创设和运行涉及多个部委的职责，而多部门监管机制下难免会产生权责冲突。

　　“去库存要舍得降价”

　　全国政协委员、泰禾集团董事长 黄其森

　　全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森表示，眼下楼市库存主要集中于人口净流出的三四线城市，一线城市实际一房难求。去库存任务需要政府和企业双发面的努力，同时做好“加减法”。以此来长效刺激需求，而不是通过诸如“零首付”这类短期刺激达到效果。

　　黄其森表示，中国各城市之间的供需分化，意味着短期刺激并不能够解决中国房地产行业步入转型期的根本问题。他认为，眼下去库存政策的出发点与落脚点，还应该是促进房地产行业持续稳定健康发展。

　　黄其森认为，去库存不能单纯指望政府回购或单纯依赖政策救市，更为重要的是要依靠开发企业自身的力量，重新制定营销策略和开发节奏。黄其森认为，企业方面应该在价格上做“减法”，在品质上做“加法”。“降价割肉是必要的，没有了这一环节，谈去库存是不现实的。”与此同时，如果政府能在配套方面给予开发企业一定的支持，“比如加大市政投入，让小区周边配套服务更加完善等”，这样一来将会对去库存的效果有更好的保障。

　　与积极降价相反的是，一些地方政府出台一些较为不合理的政策，大力度运用杠杆手段，以期实现去库存目的。黄其森不赞成这样短期的政策，他认为，无论是什么样的政策手段，都应该有长远意识，考虑市场的远期健康发展，而不能只看眼前不看以后。这样的高杠杆只会让市场短暂升温引起短期暴涨，并不能从长远处解决高库存问题。

　　在黄其森看来，政府应该适当减低交易环节的税费与各项门槛，同时更好地完善区域基础设施配套。黄其森认为，在过去一年绝大多数房企利润率严重下滑，甚至部分企业出现亏损的情况下，与企业经营相关的税率标准应该结合实际下调。

　　他建议根据各地实际情况合理调整土地增值税预征率，降低企业预售阶段所得税的计税毛利率，同时还建议取消对房地产项目税的预征，以及取消房地产企业项目公司制等增加企业开发成本的规定。

　　三四线楼市走势呈“L”形 2019年或将回暖

　　全国政协委员、北京林达集团董事长 李晓林

　　北京、上海、深圳等超一线城市，房价与销量都在上涨，而大多数三四线城市主要还是去库存。

　　由于现在股市行情并不景气，其他领域看不到特别显现的投资产品，所以很多人投资房地产，造成北京、上海、深圳等特一线城市刚需、改善型需求以及投资性需求三个叠加在一起，由此造成这段时间价量齐升。与北上广深等少数几个一线城市的楼市呈现火热、价格上涨形成鲜明对比的是，目前大面积的三四线城市的楼市呈现出“冰冻”、价格续跌的态势。可以说，落实中央提出的“去库存”任务，重点应当放在三四线城市去库存。

　　去库存大概还需要3-5年时间，估计在2019年前后库存能消耗一部分。在2019年库存去的差不多时，以及人们的收入翻一倍的前提下，房地产行业有可能会有回暖，但现在整个房地产行情还不容乐观。去库存的政策要坚定不移地去执行。

　　宏观调控的手段不能太频繁，刚刚出台的一些政策是为了救市。因为大部分二三四线城市房地产还不容乐观，不要因为部分城市量价齐升而掩盖库存问题，以及需要消化的时间。实际上，这次政府工作报告中提到，针对不同城市情况政策要区别对待，对三四线城市，可以会给予一些扶持楼市的政策。而北京、上海等一线城市就要靠市场化运作。因中央政策的利好，现在三四线城市房地产应该是平了，也就是说呈L形，估计2019年会回暖起来，而特一线城市处于U形的上涨阶段。

　　策划：李广军 整理：南方日报记者 蒋劲劲 许蕾 李广军