商业物业回报高过住宅，有住宅性质楼宇九成以上用于商业出租

　　春节过后股市开盘第一天还是个“跌”字，投资者们的眼光将投向何方？近日，据业内人士介绍，经过一两年的调整，商铺投资客又有回流的迹象，岗顶商圈首层商铺近期成交宗数和成交速度都有增加，而这些投资客以资金投入在500万~1000万元的为主。

　　文/图：广州日报记者

　　刘丽琴

　　黄小姐手头有一笔闲钱想购买房产进行投资，她想选择人流聚集的天河商圈中的物业，不过由于资金有限，只能选择一些小户型单位，相比较之后她趋向于选择位于岗顶商圈的百脑汇的高层单位，购买物业后主要用于出租，因为虽然是住宅性质，但这里的物业很多是作为商业物业出租。中介人员也告诉她，在岗顶商业物业的投资回报往往高过住宅。

　　岗顶特色：

　　住宅变商业投资回报更高

　　作为天河人流量最大的商圈之一，岗顶石牌商圈是自然形成的商业聚集地，并形成了以IT为特色的商业主题，附近多为数码城、IT商场，曾是最热的电脑、数码产品聚集销售地。据业内人士介绍，由于区域内没有足够的办公楼和仓库配套，随着商圈的发展，附近的住宅自然而然成为企业寻找的地方。

　　前些年为了发展经济，工商部门默许了一些“住改商”行为，颁发了一些证照，后来甚至逐渐演变出一些“住改仓”。也正因为这样的原因，像百脑汇这样的物业虽然是住宅性质，但从当时的规划就表现出商业性质的定性，该大厦6楼以下是商铺，6楼以上是住宅。每层楼有14户单位，由于曾经允许临时“住改商”，可以办理营业执照，目前百脑汇科技大厦三个塔楼千套单位中，超过九成的单位已经作为商业性质出租。

　　记者现场见到，大楼内部与普通住宅有明显不同，尤其是天花板布局明显与商场写字楼相似，楼内基本上每层都有数家公司，有改成公司门面的，也有住家模样只是在门口挂上公司招牌的，还有些只是在铁门上贴着打印纸条表明公司身份的，这些公司有科技类、电子产品类还有教育机构类。

　　目前，岗顶一带物业的均价约2万元/m2左右，有一些素质稍差的在每平方米1万多元都有。据满堂红龙口区区长李霞介绍，目前在岗顶一带代表性的投资项目主要有百脑汇科技大厦、隆德大厦、保利中辰广场，其中百脑汇科技大厦住宅租金约为60元/m2/月，售价约为28000元/m2；隆德大厦公寓租金约为80元/m2/月，售价约为30000元/m2；保利中辰广场租金约为76元/m2/月，售价约为32000~33000元/m2。

　　合富置业伊顿分行主管曾领娇告诉记者，对岗顶商圈来说，投资价值不如其他相邻的商圈，如百脑汇虽然是地铁上盖，但楼价升幅不太明显，主要受制于物管、电梯等设施、服务配套等因素，投资价值不算太突出。但相对于投资住宅，商业的投资回报相对好一些。曾领娇表示，若以市场价入场，岗顶的投资优势并不突出，不过，如果有业主以相当笋的价格出售物业，例如比市场价低30万~50万元放售物业的话，投资者也可考虑入手。

　　李霞认为，虽然商业性项目投资回报要高于住宅性项目，但百脑汇等项目商铺现时较难租出，投资回报时间较长，因岗顶商圈周边生活配套成熟，交通便捷程度好，相对来说住宅性项目容易出租或出售，更受投资者欢迎。如投资者要考虑在岗顶一带置业，李霞建议应选择70~80平方米左右的小户型单位，这类型物业较为吸引“刚需”型客户购买，同时投资者应选择地段位置好，旺中带静的楼盘，便于物业的出租或出售。

　　电商冲击：

　　商铺价格调整后投资客回流

　　由于经济下行压力以及电商冲击，零售业的持续低迷，不仅关店消息频频传来，街铺换手率也高。尤其是数码产品，受电商的冲击尤其严重，因为现在消费者都已经习惯网购这类产品。与此同时，电脑城铺租却不断升高，人工成本升高，经营者显然越来越难承受这种压力。总统数码城、天河电脑数码城、颐高数码广场等的生意都有些低迷。记者见到，岗顶一带不少服装店换成了餐饮店，此前的大铺也拆成小铺出租了。即使是电脑城也在转型，如百脑汇的四层、五层都转型为餐饮。

　　据中原地产工商铺高级营业经理陈海航介绍，由于受到零售业持续低迷的影响，岗顶商圈商业物业的价格也明显下调，比如，前两年过40万元/m2的首层街铺，现在30万元/m2就有成交。在价格回调之后，首层街铺仍然是有投资价值的，目前岗顶街铺投资回报率仍在3%~4%左右，有些商业公寓投资回报能达到7%~8%。

　　事实上，从岗顶商圈来看，位于天河路路面的街铺出售比较少，多是大业主持有，进入龙口东、龙口西横路才有街铺，龙口西靠近天河路一带的街铺目前价格在20万元/m2左右，龙口东价格则稍差一些，石牌西靠近电脑城一带，人流量大的街铺价格在13万~15万元/m2，石牌东则以休闲服饰类铺位为主。经过两年多的调整，目前岗顶商圈转型为餐饮业的商铺生意也不错，投资回报约在4%左右，而商铺的售价也在回稳。

　　租金虽然不及以往IT商圈最盛时，但也达到新的平衡，售价在10万元/m2左右的商铺，租金一般在200~300元/m2/月，售价更高的租金则能达到五六百元，甚至七八百元。因此，前两年价格太高经过调整后，近期岗顶商圈商业投资客又出现回流的状态，陈海航表示，近期无论是买家还是卖家在价格上都更容易达成一致，业主心态没有以往那么强，客户对投资回报的降低也更能接受，所以无论成交速度还是宗数都有明显提升，还有不少投资客从股市回流到商业市场，以500万元~1000万元预算的投资者居多。