22.8万元，如果是去普通的三线城市，或许都能买套房了，但在南京楼市，你只能买到一套商铺中的一平方米，它就是泰禾南京院子。近日，该项目新领了3套商铺的销售许可证，面积分别是93.23㎡、370.54㎡和491.15㎡，均价22.8万元/㎡。算下来，491.15㎡的商铺总价超过1.1亿，堪称“南京史上最贵商铺”。

　　城中商铺 再现“天花板价”

　　进入2016年以来，无论新房还是二手房，南京楼市都是暖意融融，都说南京的住宅价格要逆天了，但要跟近期城中一商铺爆出的22.8万/㎡的表价相比，显然要逊色得多。

　　网上房地产的公开资料显示，该项目是位于秦淮区中山南路颜料坊的泰禾院子。项目北至上浮桥，南至集庆路，东至颜料坊，西至秦淮河，用地面积41710.2㎡，规划总建筑面积约78993.1㎡，容积率0.91。

　　置业顾问介绍，小区将建成88栋千万级的中国院落式别墅，主力户型有三种，分别是460㎡、680㎡和900㎡，预计3月底4月初公开售楼处和样板间。项目还规划建设数十套商铺，在外围一圈沿秦淮河、集庆路呈L形分布。今年2月初，泰禾院子已经领到了首批房源的销售许可证，为该项目的商铺房源，共三套，S8幢2套、S9幢1套。

　　销许显示，S8幢的两套商铺中，一套位于一楼，建筑面积93.23㎡，销售许可价22.8万元/㎡，总价约2126万，另一套高两层，建筑面积491.15㎡，按表价计算，这套商铺的总价超过了1.1亿；S9幢的商铺也为两层，销售许可价22.8万元/㎡，房屋面积370.54㎡，总价约8448万，将用作物业临时用房。

　　《扬子楼市》了解到，此前南京楼市也不乏天价商铺，同样位于秦淮区的中城国际广场项目，其临近太平南路的商铺，面积100-200㎡，均价达到了18万-19万/㎡。此次泰禾院子的叫价无疑刷新了南京商铺的新纪录。

　　商铺成交主力

　　在1.1万—2.6万元/㎡

　　单价22.8万元，总价超亿元，这么贵的天价商铺市场能否承受？南京房价点评网首席分析师周颖认为，商铺不管是用来自营还是出租，投资回报率是一个重要的衡量因素，一般而言，商铺投资回报率要高于10%才值得出手，地段好的商铺，依靠物业升值回报率可以低于6%，也就是说，要看周边商铺的租金水平来衡量。“另外，表价不等于实际销售价格”，周颖表示开发商后期很可能会根据市场情况对商铺的售价进行调整。

　　与天价商铺相比，在以投资为导向的商铺市场，低门槛的商铺更受南京投资者青睐。根据南京房价点评网的监测，今年前两个月南京楼市成交的主力商铺，售价基本集中在1.1万元—2.6万元/㎡。热度最高的是江宁的中海国际社区商铺，今年以来已经卖出了80套，套均成交面积约100㎡，成交单价16520元/㎡。

　　升级为国家级新区后，江北的商铺也颇为吃香，明发新城中心、中海万锦熙岸、万江共和新城等项目的商铺销量也排在全市前列，成交均价都超过了2万元/㎡。

　　南京商业用房

　　库存量高达473万㎡

　　尽管有些商铺项目表现不俗，但从南京商铺市场的整体供销情况看，供大于求的态势依然没有改变。

　　南京网上房地产的数据显示，目前南京商业用房库存量高达473万平方米，而2015年南京商业累计成交面积48.7万平方米，按照这样的速度，当前的商业用房全部售完需要近10年时间。

　　另据365淘房网商业地产频道统计，2016年南京商业地产市场预计有45家楼盘携超131万㎡新增商办体量上市，其中办公产品上市量超857338㎡，商铺类产品上市量超460488㎡，其中纯新盘有15家，待开业商业体有14家。

　　戴德梁行南京公司的研究也显示，南京优质商业项目供应量将主要集中在2016年到2020年，新增供应将超过300万平方米，包括玄武常发广场、江宁景枫中心、湖南路地下商业街、证大喜玛拉雅、奥体苏宁广场等。在这种情况下，未来商铺投资的风险也会加大，建议投资者要谨慎选择。