◎李宇嘉

　　近期，工农中建四大银行在深圳的分行，相继收紧了针对中介从业人员的房贷。其中，中行深圳分行抬高中介购买二手房的贷款门槛，原先只需在深连续缴满一年社保，现在则需三年，而且须是公积金组合贷款；建行则规定，中介买房首付一律四成，配偶一方为中介者按此执行；工行要求，非深圳户籍二手房交易定金控制在成交价的5%以内，深圳户籍控制在10%以内。

　　天天接触买卖房产，哪些房子被低估、哪些房子升值潜力大，没有谁比中介从业人员更清楚。据笔者调研，之所以银行收紧针对中介人员的房贷，导火索就是近期中介人员大规模炒楼，特别是出现了合伙或众筹炒房的现象。事实上，中介从业人员的收入并不高、收入水平不可持续，也不具备购房和房贷支付能力。之所以炒房成风，主要在于其对后市过于乐观。另外，通过定金收据造假，提高房屋评估值，从而降低首付也起到推波助澜的作用。

　　中介炒房在深圳历来都有，但是银行收紧针对中介从业人员的房贷，这还是第一次。同中介一样，发放房贷的银行也是通过递交的材料掌握楼市微观信息，从而窥探到存在的问题或可能出现的风险。四大行收紧中介从业人员房贷，折射出银行开始关注深圳楼市风险，也让2015年以来深圳楼市的投资客浮出水面。

　　相比以往，深圳居民投资房地产的模式升级了。首先是出现了“买房票”、“养房票”的现象。据悉，2015年初深圳私下成交的“房票”价格是8000元，到当年末已涨到3万~5万元；其次是杠杆率抬升，出现了通过消费贷款、信用贷款、民间借贷凑首付或支付房款，通过众筹方式买房等“加杠杆”现象；最后，中介协助伪造材料，提高房屋评估值，实现“高评高贷”，间接降低了首付比例。

　　有人将本轮深圳楼市空前的牛市称为“杠杆牛”。目前，深圳存量商品住房不到北京、上海的一半，但房贷数额却比北京、上海还高，可见杠杆率之高。在房贷政策外“加杠杆”，本质上就是“次级贷款”，即给不符合房贷条件的人发放了贷款。对于总体收入较低、收入不稳定，房贷负担能力不足，靠成交量吃饭的中介从业人员来说，给予其合伙或众筹贷款，这是最典型的“次级贷款”。

　　但事实上，这部分“次级贷款”还是少数。2015年以来，各大银行（特别是中小银行）大量发放用房屋抵押的消费贷款，这些贷款很多又流入楼市。特别是深圳房价快速上涨，很多投资客通过消费贷款的形式，将手上房屋的增值部分套现，然后再拿去炒房，或者干脆以银行流水来申请利率更高的信用贷款来炒房。

　　因此，在原有的住房按揭贷款市场之外，又形成了一个新的、隐蔽的“加杠杆”贷款市场。这样，差别化的个人住房信贷政策就被突破了，整体购房杠杆率提高。由此，笔者判断，针对炒房大军的贷款中，绝大多数是“次级贷款”。

　　当然，由于我国“零首付”很少，加上房贷也没有被证券化、衍生化，银行很关注房贷风险，因此，我国不会出现美国式的“次贷危机”。

　　但是，类似深圳这样的大城市，租售比仅2%~3%，投资客并不靠租金来获得长期收益，他们看重的是房价上涨后的差价。当未来收入下降了，或者银行全面收紧房贷，再或者房价上涨的预期减弱导致抛盘增加时，就会出现房贷“断供”，银行房贷风险就会暴露。

　　上一波深圳中介“炒房潮”发生在2007年，随后央行全面收紧房贷，导致深圳楼市大幅度回调，同时也出现了大量的房贷“断供”。此次在深四大银行收紧对中介从业人员的房贷，事实上是为了防范类似风险。

　　笔者认为，中介炒房仅仅是深圳炒房群体中的一部分，但其暴露了此轮深圳房价暴涨的重要动力——加杠杆下的投资客。

　　因此，四大银行收紧对中介的房贷政策可能是一个转折点。由于因城施策、发挥地方主体责任、制定差别化住房信贷政策的落地，深圳楼市持续预期的房贷宽松或许要逆转了。

　　（作者为深圳市房地产研究中心研究员）