去年12月以来广州多个大mall开张 记者探营未来的区域商圈核心

　　文/图：

　　广州日报记者

　　李凤荷

　　（除注明外）

　　去年12月底至今，在短短一两周时间广州接连迎来多个大mall的开张——海珠区有富力海珠城和江燕路万科里，南沙区有南沙万达广场，白云新城有凯德云尚，天河则有保利克洛维保利时光里。这些大mall基本上位于地铁沿线。

　　近日，记者到市内新张大mall巡场一轮，发现最有新意的当属富力海珠城，场内基本上都为韩国品牌，“韩风”劲吹，其余商场租户同质化现象仍较为普遍。另外，随着电商日益侵蚀零售商业，大mall去百货或超市主力店的趋势非常明显，饮食和娱乐等体验式消费的比重则大增。

　　广东中原项目部经理黄韬表示，市内商业体不少是综合性开发，多是住宅开发商早期拿地的项目。对于开发商来说，长期持有商业地产面临的挑战较大，虽然在资产估值上体现的账面价值较高，但是获取的租金其实并不高，相信大部分住宅开发商也是希望做旺“生”场变熟场，再进行出售。黄韬认为，这些新mall做得好就可能成为区域性的商圈核心，“对于周边商圈来说，新mall开张不是来抢饭吃的，分分钟是做大蛋糕，一起把商圈气氛做上去，吸引‘宅男宅女’们出来消费，对周边商圈的商铺小业主来说，这是个利好。”

　　（李凤荷）

　　房企争相布局“改善型”大mall

　　电商冲击下 购物中心不减反增

　　文：广州日报记者 刘丽琴

　　新的一年到来，连逛街的地方都多了几个新选择，2015年的最后一天，凯德商用首入广州的项目——凯德广场·云尚开业，同一天位于番禺的永旺梦乐城也正式迎客——电商冲击之下，不少房企商业布局的步伐不是在减缓而是在加快，计划开的购物中心也是不减反增。

　　商业地产迎“以新换旧”

　　据相关资料显示，全球10个购物中心面积最多的城市，有8个在中国，目前国内商业地产的核心问题是总量过剩，其次是吸收量减少，已建的购物中心普遍面临招商难、空置率高的困境。去年万达收缩百货战线，似乎更成为商业地产不景气的明证，但是从不少房企透露的消息来看，其商业布局的步伐并未减慢。

　　即将在广州开业的K11，除去已经在香港和上海开业的两家，在2020年前还要在中国内地开17家K11；太古地产也打算5年内新增两个项目，除了现有的北京三里屯太古里、颐堤港、广州太古汇、成都太古里、上海兴业太古汇外，还将增加大连港项目和上海前滩项目；而刚在深圳拿下2015年全国单价“地王”的泰禾，旗下福州东二环泰禾广场也在日前正式开业，接下来还将在全国开二三十个类似的商业综合体。

　　商业地产发展前景究竟如何？在福州东二环泰禾广场开业的发布会上，泰禾集团董事长黄其森指出，不能单从存量关系上论证中国商业地产是否饱和了，库存多了，城市商业地产同样有以新换旧、升级改善的路径。据悉，泰禾拿下深圳地块正式进军华南后，进入广州的首个项目预计将是商业项目。

　　连锁布局综合体优势大

　　可以看到，新开业的购物中心，多是商业综合体，在业态布局和招商策略上更注重满足生活的各层次需求。例如凯德广场·云尚，定位为中高端、一站式的购物中心，全面涵盖品牌零售、高品质餐饮、精品超市、儿童教育及娱乐等业态，带来包括百老汇影院、西西弗书店、英国快时尚品牌NEW LOOK等在内的多个首入白云乃至首入广州的知名品牌。

　　凯德商用首席执行官廖茸桐表示，广州市2014年的GDP和消费品零售总额均位列全国第三，仅次于北京和上海，鉴于广州稳固的经济基础，凯德对其零售业发展前景充满信心。

　　而与新商场开业的热闹相比，2015年经历“寒冬”的零售业涌动的是“关店潮”，百货纷纷转型，品牌关店执行收缩战略成为应对之策。业内人士对此表示，实体零售店躺着就能赚钱的“好日子”已经一去不复返，行业巨变才真正开始，实体店两极分化将越来越严重，强者恒强、弱者恒弱的分界线日益明朗。这就是为何一些实力发展商仍在持续拓展布局商业地产，形成全国性布局的品牌效应的原因之一，连锁布局的综合体能形成合力，在市场竞争中优势更大，可运用的手段也更多。

　　由于电商冲击，现在的购物中心更加注重体验式消费，并尝试提供更多增值服务。比如，凯德集团的O2O会员服务平台——凯德星2.0将在凯德广州·云尚上线。通过该平台，消费者可全景式了解商户、商场活动和最新优惠信息，将来还可以将会员积分用于兑换凯德在各地公寓酒店的消费住宿等。

　　新mall初体验

　　南沙万达广场： 超市为京东注资品牌

　　交通：地铁四号线金洲站A出口步行7分钟

　　看点：南沙首个IMAX影院以及大超市

　　南沙万达广场于去年12月22日开业（见上图），斜对面就是首个跨境电商体验店，地段可谓南沙最佳。从商场业态来看，万达百货已不再出现。除了快消名牌如优衣库，商场内零售商业店铺即使趁开业大作宣传，店内顾客依旧不多。餐饮店分布在一、二、三楼，生意不错。商场配备的超市是永辉超市，一个有京东注资的超市品牌。

　　万达广场号称“满场开业”，不过记者发现，散售的万达金街开业的商铺并不多。从已开业的白云万达等万达广场的经验来看，室外步行街小业主招租的确存在一定困难。

　　保利时光里：

　　目前出租率约三成

　　交通：地铁一号线体育西G出口，步行7分钟

　　卖点：餐饮

　　位于黄埔大道边上的保利克洛维商场——保利时光里（见上图）也在日前开业。记者发现，目前商场出租率仅约30%。2楼更是引进临租的所谓“名牌特卖场”，整层都缺乏装修，可见开业有些仓促。目前，商场内装修异味浓烈，不大适合顾客长时间停留。不过，商场4楼为贵价粤菜品牌，通风较好。

　　凯德广场·云尚：

　　具有“新加坡血统”

　　交通：地铁二号线白云公园A出口

　　卖点：新加坡巨头首个广州mall

　　白云新城三大商业体至今已全部开业，凯德云尚（见上图，刘丽琴摄）的交通最便利，是地铁口直达的上盖物业，而五号停机坪和白云万达距离地铁站尚需步行约10分钟。凯德云尚引入的餐饮品牌与其他两大商业体有较大差异性，快消品牌则差不多。凯德云尚刚好位于五号停机坪的地铁出口，“截客”的效应较大，而白云万达与凯德云尚则距离一个地铁站，两者估计会相安无事。

　　万科里：

　　餐饮人气旺

　　交通：地铁二号线江泰路C出口

　　卖点：人气餐厅、儿童主题消费

　　位于江燕路的万科里（见上图）也于去年年底开业，虽然所在地段为海珠区二级路，但周边居民区密集，对面更是开业几年的燕汇商场，北侧则是TIT润政广场，商圈的聚集效应非常明显。万科里与富力海珠城一样是地铁上盖商场，不过连接商场的地铁口暂时未能开通。

　　万科里最出名的人气餐厅是探鱼，一位海珠街坊告诉记者，她在元旦期间来这里吃饭，排号居然有120桌。万科里内开了多家知名快消品牌店，包括MUJI无印良品。此外，万科最近热推社区教育，万科里也有类似的设施，且在二楼还有巴拉巴拉小魔仙的主题乐园。

　　富力海珠城：

　　“韩风”劲吹

　　交通：地铁二号线江南西站B2出口（暂未开通）

　　看点：海珠首个IMAX影院和韩风

　　富力海珠城在2015年12月19日低调开业。该商业体分为A区和B区，中间有空中廊桥以及一座小桥连接，如果海珠区治水成绩更佳，夏天在河边喝个咖啡会非常惬意，让人联想到首尔清溪川。富力海珠城目前大部分商铺仍在装修中，地铁出入口也暂时未开放。据有关人士透露，富力海珠城将引进一个韩国主题儿童乐园，不过该乐园尚未出现在商铺名录之中。

　　从记者现场所见，首先开张的零售商业的确为韩国原装品牌（见上图）。B区商场二楼也有韩国艺人投资的餐厅，不过始终还是主打广东点心的茶楼人气最旺。