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一个建筑设计案例对写字楼意识形态的颠覆

  • 发布时间:2015-12-24 08:32:05  来源:燕赵晚报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  当下石家庄的写字楼市场,放量供应的背后是滞销。二三线城市写字楼去化已成为业内公认的“硬骨头”——在产业结构偏重第二产业的河北,到哪里去打捞足够的第三产业公司填满一栋栋格子间,这是令营销总监们百思不得其解的难题,直接决定了写字楼项目的销售前景。为写字楼寻找增量的使用者,是写字楼项目解决去化问题的前提和基础。但一个城市的产业结构非一己之力所能左右,如何在常规办公需求之外,寻找写字楼建筑嫁接其他需求的N种可能,已成为解决石家庄写字楼去化问题的关键。

  12月22日,由燕赵晚报楼市快报和赢商网河北站共同主办的专业分享沙龙活动在北方绿野建筑设计有限举行公司,沙龙从北方绿野的一个成功案例乐宸商务开始。乐宸商务从创意写字楼华丽转身为医疗主题的单体建筑,期间经过了一波三折的决策过程,这座写字楼何以能够在定位上形成颠覆式调整?成功转身的关键点有哪些?这个案例对于石家庄的写字楼市场又有何借鉴意义?北方绿野建筑设计有限公司董事长兼总建筑师郝卫东围绕写字楼的功能变革进行了阐述。产业与写字楼的多元融合,为写字楼和第三产业的扩容提供了多种可能,尤其是写字楼前期的开发设计环节,应该融入清晰的产业思维,才会突破建筑的物理空间,形成写字楼的可持续性生存。

  现场嘉宾们从自家项目和自身专业积累出发,就一些实际遇到的难题进行了探讨。

  □本报记者 刘青

  未来的设计理念核心

  是建筑功能的可持续性

  乐宸商务项目位于红旗大街与石铜路口,位于5条道路的交汇口。这个项目从最初设计到最后建筑成型,经历了一波三折的过程,它的前世今生,可以成为写字楼成功的案例进行分享。首先,该项目场地受多方因素限制,我们感觉它比较适合设计成一个异形建筑。各种因素交织,计算可建设空间是2700平米左右。这样的状态下,建筑该怎么做,我们做了大量的分析。这个建筑将必不可避免成为地标,成为整个街区的轴心,那么还要顾及周边景观和建筑形态的和谐等因素。

  我们设计了三种模式,多次修改,最终诞生了一个最后效果——水滴环形加核心岛的模式。从设计的可持续性角度,和业主进行了探讨。最初设计时预留了很多开口,为以后的功能调整预留了空间。

  在项目封顶后,开发商的想法改变,根据集团的发展需要决定自持,并导入河北省生殖妇产医院,调整为医疗型建筑。医疗建筑特点和一般建筑有很大不同,且很少有高层建筑。我们充分利用现有建筑设计条件,对建筑功能空间重新进行了优化,从商务需求转换到医疗空间的分割。新增两部医用电梯,增设大门雨棚,并对底商部分进行了功能改造。

  我认为这个项目的成功“转型”是可复制的。首先,其能够成功转型的前提是其开放的大空间布局,赋予了建筑多功能的通用性,对其承接全新的空间功能转化有很大帮助。通过此案例,北方绿野也坚定了一个方向,即做中国可持续建筑的践行者。所谓可持续建筑,首先就要建设能够适应未来的产品,要考虑到建筑在全生命周期内功能和定位改造的可能,此外,建材、设备的选择也要经得起时间的考验,建筑才能在未来的空间存活下去。对于开发商而言,建筑的改造和转型意味着将投入一笔资金,但今天追加的改造投入,一定会成为未来收益的基础,要本着给子孙后代百年计的理念去设计产品。

  要对客户的长期使用

  和增值有使命感

  我认为写字楼“转型”时,层高、空间等问题是必然要面对的。楼层越高,空间越大,未来可变更性越大。从后期市场消化的环节看,改造成本必须要向产品定位妥协,就是要细算经济账。买写字楼的客户对物业的金融属性很看重,越是高品质的写字楼越是能够吸引优质的客户,无论是租还是在售,品质是第一位的。

  以后单位平方面积的人会有很大的增加,设计时要有前置的预留计划。现在小格子公寓遍地是,开始变现率很好,可是实际上除了办公成本极低的小公司,一般大公司也不会选择这样的小户型。投资者买了以后,回报率不能达到预期。所以搞开发不能够仅仅局限于一个目的,要对客户长期使用和增值有使命感。开发商的理念,和开发商本身资金的拥有量,对变现的需要,都决定了对设计单位的要求,有时设计单位也很无奈。

  大健康产业将成为写字楼新宠

  看到写字楼华丽转身成医疗机构,让我想到了最近国家密集推出的扶助和支持民营资本办医疗的政策,引导民营资本向医疗养生方向发展。医疗业态进入写字楼,现在许多地方也有成功先例,不仅仅是医院,包括泛医疗、大健康的概念,未来月子中心、牙科医院、养生等轻资产医疗机构以及教育、文化等产业都能走进写字楼。我们新合作城市广场之前也关注并寻找过这种机会,今天的事实证明这种尝试是可行的。

  电梯、卫生间全部放入中心地带

  为什么开始设计的是写字楼,后来成功的改造成了医院呢?这个产品交通核和空间预留布置的很好,电梯、卫生间全部放入了中心地带,原来只有6到8部电梯,最后考虑到做医院需要更多的电梯,特别是可以放担架的医疗梯,所以我们就预留了2部,我认为有足够的预留空间是转型基础。

  有形空间,无限可能

  今天的沙龙是对写字楼意识形态的一个颠覆式改变。我们在写字楼开发上已经进入了一个误区,提及字楼,意念中就是商务和办公,这个定义很狭窄,太单一。写字楼以后的开发模式要改变,单纯做物理空间没有意义,要导入产业思维,设计公司的业务要延展。这要求开发商的资源整合能力要更强。

  和单纯的技术设计不一样,将来的写字楼更多是一种复合业态产品,比如做别墅式,公园式商务概念,包括现有所有的三产概念都可以容纳进去。高端产品销售、文化、商业活动都走进了写字楼,写字楼容纳业态的范围更广,复合内涵会越来越多,我们的三产可能不再局限于商场和商铺。写字楼的建筑形态、空间功能将会日益模糊,随着它所承载的产业边界的不断外延,写字楼会演变为涵盖多维第三产业的公共平台,这是人口聚集和城市核心区产业结构变化的一种方向。设计的作用对写字楼影响越来越大。过去是爆发式增长,对功能研究较少,以后设计会从根本理念上对开发商进行引导。

  写字楼的多元化

  定位已成趋势

  今天从邯郸赶过来,主要是想学习。从分享案例看到写字楼功能的转变,我真是羡慕有加。因为地域的差别,我们的项目从产品开发理念到现在的销售,都跟石家庄有很大的不同。但是今天沙龙的主题以如此新颖的角度,阐述了写字楼的共性问题“用事实说话,让专家解惑”,让我们对于写字楼的多元化发展趋势有了清晰的认知。

  本市写字楼区域

  分布不均

  石家庄写字楼区域分布不均衡,总量过剩、大量写字楼滞销之下,有些区域缺乏纯正写字楼。说到“转型”问题,我认为如果在层高、开间等不方便改变的情况下,能变的只有服务。产品前期设计师可以找好的,服务不到位会大打折扣。

  西美地产营销总监 李秀静

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