房企金融创新不断：诚意金、首付、尾款都能钱生钱

　　白银时代，房企寻求转型，处于转型和拓展新业务的房地产企业的金融嗅觉渐渐被激活，就在万科突然爆出所谓“先租后买”模式，引起业界探讨其为房地产开发销售模式的变革，最后被证明是重庆项目为推广长租公寓的营销策略时，世茂房地产宣布和汇添富资本推出的购房尾款ABS，将南京海峡开发、福建世茂置业、厦门市世茂新纪元等项目公司涉及的购房尾款进行资产证券化，然后上市交易。通过这样的方式，世茂只需要支付有限的利息可以提前拿到尾款，而投资人也能够拿到一个相对稳定的回报。在物业费证券产品之后，尾款证券产品也出来了。据称，这也是中国房地产史上第一单尾款证券化操作。业内人士表示，前几年由中小房企引发的以信托产品为主的金融热潮已经过去，世茂的这次尾款证券化更可能引起房地产金融的一场革命，未来的房地产金融将由规模房企和品牌房企主导。

　　文/图：广州日报记者刘丽琴

　　房企金融创新产品层出不穷

　　在库存压力日益增大，地价不断攀升，资金压力也越来越大，对于高度依赖于融资的房地产行业，前所未有地更加注重金融创新，从玩产品的时代渐渐向玩金融资产的时代转型。互联网金融前段时间成为房企转型共同追逐的新热点。据统计，50强房地产企业中，已有四成企业通过各种方式进入互联网金融领域。事实上，房企金融创新的步伐一直没有停止，近两年因首付、房贷要求高，为促进销售解决购房者资金不足的情况，各种垫首付、低息贷首付等金融营销手段层出不穷。如去年包括保利、合景泰富、雅居乐、时代地产等多个大开发商都先后推出垫付首付、分期付款的促销活动，涉及楼盘近20个。这些“零首付、低首付”的方式，主要通过几种金融创新方式操作，一是开发商自建金融平台，这种方式仅有少数大型房企才能做到。第二种是楼盘与P2P金融平台合作，推出“首付贷”产品。第三种则是与银行合作，不过多数是“消费贷”，贷款利率较高。

　　如果说此类创新还属于营销层面，不少是噱头的话，房产与金融结合的金融型产品则是更高层次的创新。去年，珠江地产为购房者提供房产变身理财产品转售渠道，并称最高将获得原房款10%的收益，这促使全国楼市首度出现“房产金融化”楼盘。据悉，购房者购买位于北京的珠江·四季悦城写字楼产品后，从珠江地产“房产金融化”计划推出之日起至项目交房时，购房者若想转让所购买的房产，可与珠江地产签订资产管理协议，珠江地产将委托指定的第三方资产管理公司转售，在原房款基础上加价10%托管销售。这意味着房产变身为理财产品，这是一种把房产变身为理财产品，通过产权流转、资产管理的投资理念和模式获得收益的“房产金融化”手段，但投资全程由专业资产公司代理操作。其年化收益率达到10%。不过，购房者也要承担一定的投资风险。

　　到今年以来介入更深、操作更完善的房产金融类产品越来越多。上半年受到关注最大的莫过于，已有多家品牌开发商参与的阿里小微金融房贷理财计划，购房者可通过余额宝账户冻结购房时支付的首付款作为理财本金，在开发商交楼前获得理财收益。即交房前首付款的余额宝收益全部归用户，这意味着买房者少则几十万元多则上百万元的首付款被“盘活”了。以100万元首付款为例，按照余额宝每万份收益1元左右冻结3个月计算，这笔首付款在冻结期间能为买房人赚取万元左右的收益。

　　近期，越秀地产也推出新型金融产品广粤宝。据介绍，只需千元便可购买广粤众筹宝，包含5.5%的保本收益，升级购置认筹宝最高还可享受高达300%的购房折扣。越秀地产位于海珠区的广纸地块以及白云区的星汇云城项目，将成为该新型金融产品的首个重磅载体。

　　证券化为房企拓展融资新渠道

　　此外，房企为获得资金的各种融资和金融创新方式越来越多，不仅物业费可以证券化，现在购房尾款也可证券化了。10月30日，“汇添富资本——世茂购房尾款资产支持专项管理计划”获上海证券交易所无异议函，并于11月13日完成发行。该专项计划的顺利发行，意味着国内市场上首单购房尾款资产证券化项目（以下简称购房尾款ABS）正式出炉。据悉，这是今年7月世茂全国首单物业费资产证券化项目后，世茂在房地产金融领域的又一次重大创新。

　　据披露，“汇添富资本——世茂购房尾款资产支持专项管理计划”是由世茂房地产联合汇添富资本管理有限公司、金杜律师事务所共同推出，汇添富资本担任管理人。中诚信证券评估有限公司给予了该计划AAA评级。在产品设计方面，该计划以世茂集团旗下位于一、二线城市的项目公司对其购房者的购房尾款应收账款作为基础资产，该产品也获得了机构投资人的大力追捧，发行当日共获得了3倍的超额认购。据该项目计划说明书上的数据显示，本专项计划基础资产每年将产生稳定、可预测的约合6.62亿元的资金流入，预期收益有5.75%~12.5%。

　　业内人士认为，对于房企来讲，现金流是生命线，而且尾款所占据的比例巨大。购房尾款资产证券化项目的入市，对于房企而言，极具战略意义。按照央行出台的121号文件相关规定，如果楼盘未封顶，银行不能够提前将按揭贷款的尾款发放给开发商。购房尾款资产证券化通过将购房尾款打包出售的方式提前将尾款收回，将这部分资金进行了盘活，进一步提高了资金的利用率。因此购房尾款证券化对于大型房企而言，是一个不错的盘活资产方式。

　　易居(中国)控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱认为，目前全国前7强房企的销售规模在千亿以上，前10强能达到600亿元以上，以10%尾款来讲也是60亿~100亿元的规模，即便是50强房企也有10多亿元的规模，由此可见，尾款的证券化完全能做成上千亿的市场。这样的房地产金融才对房企有意义，不是单纯的夺人眼球，获取概念。今年以来，资产证券化市场已出现多个龙头房企的ABS项目，如万达“稳赚1号”、鹏华前海万科REITs。而另一方面，今年是资产证券化腾飞之年，实力雄厚的基金公司均有不同程度的试水。