■本报记者 王丽新

　　当北京六环外地块拍出3.3万元/平方米的楼面价时，开发商还能高调地声称对高价抢来的地有信心吗?

　　“2016年北京楼市将产生波动，年底时或将迎来一波低潮。”某机构房地产分析师曾向《证券日报》记者直言，越来越多高净值人群去海外置业，地王同区域内存量市场的高端项目也将对其造成冲击，北京疯狂的地价将导致未来上市的项目经营风险加大。

　　值得注意的是，在这个地王集中出炉的北京冬天里，土地市场的火热已经成为常态。据亚豪机构统计，2015年，扣除配建及竞建部分，成交地块中纯商住宅的实际楼面价每平方米超过5万元的住宅用地已经有10宗之多。

　　更重要的是，亚豪机构截取了自2005年-2014年的10年时间里，每年北京成交住宅用地中楼面价最高和溢价率最高的地块，共20宗。除了大龙地产退地的地王外，其余19宗现在虽均处于正常开发、销售状态，但也提示出地王的风险所在。

　　亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，如果仅计算在土地价款的基础上叠加年化复利10%的财务成本，北京10年时间的19个地王盘中，只有11个项目的销售额足以覆盖土地成本和财务成本。而这11个项目达到盈亏平衡点的时间周期平均为48个月，也就是4年时间。

　　地王集中营存风险

　　据亚豪机构统计，上述20宗地王分别位于北京9个行政区。其中朝阳区和顺义区各4宗，朝阳区经济活跃、财富人群集中，顺义区则凭借临空经济带和中央别墅区，双双摘得地王桂冠;孕育地王技能位居次席的是传统教育强区海淀和题材众多的后起之秀通州，各3宗;另外，丰台区曾诞生2宗地王，西城区、大兴区、门头沟区、平谷区1各有一宗地王。

　　而这19宗地王中，还曾出现一个特例。2009年11月20日，大龙地产通过拍卖方式以50.5亿元竞得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地，这个数字创造了当时北京市土地出让总价和楼面价的最高纪录，而后由于大龙公司逾期未签订顺义天竺地块的土地出让合同，被取消竞得资格。

　　更重要的是，其余19宗曾经的地王中，除西城区华嘉胡同之外的18宗地块均以上市，从拿到到首套签约的平均周期为28个月，相比12个月-18个月的正常节奏，地王盘的上市周期明显滞后。

　　亚豪机构称，最漫长的地块当属小巨人李泽锴旗下的子公司于2006年竞得的工体北路4号院地块，沿袭港派传统的囤地增值的开发模式，该地块在静置3年后，被李泽锴卖给了瑞安置业，又经历了2年时间，才于2011年12月份开始销售，该宗地块从出让到入市的时间整整跨过了5年。

　　对此，郭毅称，地王以超越市场预期、超越区域当前楼市现状的价格被房企竞得，虽然早期的部分地王位置优越，房企敢于大胆竞地，可以说是建立在前瞻预判市场的基础之上，但却不得不付出放缓入市节奏，等待楼市成长的代价。特别是地王盘的土地成本高昂，随着时间的流逝，背负着巨大的财务成本，也令地王盘达到盈亏平衡点的周期被大大拖后。

　　事实上，《证券日报》记者也注意到，为了消化高价地，开发商付出的代价并不低，甚至导致某些企业改变股权结构，引入大股东，欲依靠大股东背书需求资金支持，转变战略投资决策。

　　平均4年才回本

　　根据前文所示，亚豪机构分析得出的结论是，11个地王项目平均需要4年才到盈亏平衡点，但这并不意味着今年拿到地王的开发商花费4年时间也能够解套。

　　郭毅分析，早期地王的地价尚在低点，加之地块的容积率等规划指标的管理相对宽松，如果高价拿地的是大型房企，依托其领先的产品研发和市场营销能力，能够很好地实现快速销售、回笼资金，因此能够很快地达到盈亏平衡点。

　　比如2005年金地摘得的马驹桥地块和龙湖摘得的顺义后沙峪地块，分别开发了金地格林小镇6和龙湖滟澜山，两项目于2007年年中先后入市，均在开盘后的数月时间便回收了全部土地成本。

　　但是，这样的案例仍在少数，目前，19个地王盘中仍有8个的销售额尚未达到仅计入地价款和财务成本的盈亏平衡点。这8个项目分别是2011年-2014年这4年时间里，每一年的单价地王和溢价率地王，换句话说，2011年之后的地王，截至目前仍未解套。

　　郭毅分析，2011年开始限购，人为设置了购房门槛之后，无论是出于市场利空预期的影响，还是具备资格的购房客群不足，都在造成楼市成交量下行的同时，抑制了房价上涨的速度，而地王盘赖以解套的关键点就是房价持续、高速的上涨，在房价没有上涨到地王盘预期价位时，房企只能选择延迟推盘，以时间换市场。但是，拖延入市造成的恶果并不仅仅是房企付出了更高的成本，更深远的影响则是拖累到企业的扩张速度。在北京这个强者恒强的房地产市场中，慢一步则步步慢，甚至会难以在北京立足。

　　而来自上海易居房地产研究的一组数据显示，2015年前10个月，全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的47.6%，处于2011年以来的最高值，占比相比2011年高了10个以上的百分点。

　　易居研究院研究员谢金龙向记者表示，土地购置价格的涨幅快于商品房销售价格，土地成本在房地产项目开发经营中的占比进一步增加，增加了地方政府财政收入的同时，降低了房企开发商的项目开发利润。

　　而《证券日报》记者在过去两年中，曾走访北京、南京、上海等多个地王地块，解套者有之，但解套的手段并不是依托自身对产品和市场的把握而突围，更多的是依托新地王的产生而解套。然而，对北京目前的市场而言，过去出现地王即马上带动周边房价一夜疯长20万元的现象已经消弥，购房者在全城豪宅化的刺激下，心态愈发理性，何况未来的竞品更多，选择更具多样化，可见地王们将承受多大的销售压力。

　　对此，郭毅认为，在2015年这个地王成为常态的市场中，面粉频频贵过面包，地王等待市场机会的时间成本将会更高、入市节奏更加难以掌控、回报周期也愈加漫长。特别是在小片区内扎堆涌现地王，在面临着区域内部和外部整体市场时，竞争程度正在由激烈上升到惨烈。地王解套难度的加大，只有积极创新产品、增加项目附加值、提升项目性价比的开发商，才有可能突破重围、破茧成蝶。