新闻源 财富源

2022年05月27日 星期五

财经 > 滚动新闻 > 正文

字号:  

二手房租金回报率跌入低谷

  • 发布时间:2015-11-13 07:34:23  来源:深圳特区报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  在地产市场,经常充斥着一些约定俗成的“理论”。其中,“以租养房”就非常流行,常被市场人士用来当作买入的支撑依据。那么,“以租养房”真的靠谱么?深圳整体租金回报率能否支撑起这个买入逻辑呢?记者就此进行了调查采访。

  ■ 深圳特区报记者 陈文标

  租金回报率一路下滑

  用房租抵消大部分甚至全部房款,还完贷款后能净剩一套房。多年以前,这种“以租养房”的模式帮助许多人实现了房产投资梦。但是,今天这“妙招”似乎并不灵了。

  据了解,深圳房价经过多年上涨后,二手市场的租金回报率已经跌到了历史的低位。根据深圳中原研究中心提供的数据,2004年全市的租金回报率普遍高于6%的水平。其中,租金回报率最低的是盐田,为6.34%;租金回报率最高的是福田,可以达到约7.80%。

  但如今,房价连续高涨,二手房租在长期处于跑不赢房价涨幅的状态下,租金回报率持续下跌。数字显示,从2004年至今,二手房价涨幅为657%,二手房租金涨幅仅为105%。

  深圳中原研究中心经理王飞告诉记者,目前全市二手房的租金回报率已跌到了1.96%,远低于2004年的7.27%。在深圳买一套房要通过租金来收回成本的话,需要50年以上的时间。“如今冲进市场的客户,无论是自住还是投资,‘以租养房’的买入逻辑是难以得到有效支撑的。”

  租金仅占月供四成左右

  租金无法覆盖所有月供已是事实,那么到底能覆盖多少呢?Q房网的房产经纪人李亮告诉记者,全市来看大约四成左右,热门中心地区像福田、罗湖大概能覆盖到五成。“具体能覆盖多少,还得看地段和楼盘品质,但普遍以四成为主。”

  王小姐四月份在福田买下了一套价值240万元的二手房,月供9000多元。明年才打算入住的她,将房子以5000元的价格出租,自己每月承担4000多元的房贷,覆盖率达50%以上。“暂时来讲压力不大,但明年一旦入住就要自己承担9000多元的月供,压力真的不小。”

  从中原研究中心的数据来看,租金回报率也远远不及抵押贷款的利率。2014年“9·30”新政之后的一个月里,全市租金回报率为2.51%,同期的房贷基准利率为6.55%,租金回报率与基准利率之差为-4.04%。尽管在近期连续降息的作用下,全市租金的回报率与房贷基准利率的差值反而有所收窄,从2014年初的-4.3%下降到了2015年10月的-2.93%的水平,但仍然远不能弥补贷款利息。

  “在深圳,租金的涨幅远不及房价,通过‘以租养房’基本没有机会了。”王飞表示,现在的房产投资客主要追求资本利得和投机收益,价低时入市,价高时出手。

  租金回报率回归难度大

  “以租养房”基本上是不可能了,但也有一些投资客仍然寄希望于租金回报率回归。“回报率高当然好,出手之前还可以少亏点。”近年来一直从事房产投资的黄先生表示,为了让房子增值,普遍要“养”一两年,所以哪怕租金养不起房,回报率高还是能缓解租金压力的。

  但接下来的行情可能会让黄先生失望了。业内人士分析,短期内看不到租金回报率大幅上行的可能性。房子本身的折旧、租金上行压力增大、房产税出台等因素,都可能导致租金回报率继续走低。

  租金回报比的均值回归,意味着租金的上升或者是房价的下降。但目前实体经济及租房市场房源充足,加之房租已经处于高位,继续大幅上升的可能性不大了。据深圳链家研究中心的数据显示,10月份平均租金首次超过70元每月每平方米,环比上涨4.8%,同比上涨32.3%,套均5093元/月,许多受访的年轻租客均表示“压力较大”。

  可能出台的房产税也将进一步侵蚀租金回报率的空间,导致投资客的机会成本加大。但从中长期来看,在资本外流、宽松货币政策边际效应递减的宏观环境下,房价的调整反而有可能会带来租金回报率稍微回归。

  “当前资本外流,实体经济下滑,已经不再支持央行继续调降利率,而更多的会促使央行降准来对冲资本外流带走的流动性。从楼市从宏观到微观的整体环境来考虑,似乎租金回报比已经走到了一个不可长期维系的低位。”王飞如是说。

  相关 新闻

  深圳平均房租首超70元/㎡

  深圳特区报讯(记者 陈文标)最新数据显示,10月份深圳住宅租赁成交量环比增长6.2%,平均租金首次超过70元每月每平方米,环比上涨4.8%,同比上涨32.3%。由于小户型租赁成交活跃,套均租金回落至5093元/月,但单套租金仍比去年增加807元/月。

  各区成交量呈现“两增三降一稳定”的局面。福田、南山环比增长,其中福田依然是租赁最活跃区域,占比为33.8%,环比增长7.9%;南山环比增长22.5%,占比为28%,蛇口、后海、前海成交活跃;盐田、宝安、龙岗环比分别回落14.8%,6.9%,3.3%;罗湖保持稳定,环比微增0.7%。

  租金方面,平均租金和套均租金走势出现了分歧。平均租金持续上涨,且创下新高,首次超过70元每月每平方米,但套均租金回落至5093元/月,比上月减少128元。深圳链家研究中心分析称,出现这种情形主要是由于整体租房需求较为旺盛,房价处于高企阶段,使得业主心理租金预期依然上涨;其次是福田、南山等高房租地区占比增大。套均租金回落则主要是因为中小户型成交活跃、占比增加,拉低了套均租金。

  单身人士购房比例下滑

  深圳特区报讯(记者 陈文标)11月11日“光棍节”刚过,单身人士买房那点事儿也备受关注。据中原研究中心的数据,2015年1-10月单身买房人数占全部买房客户的6.2%,相对于2014全年7.7%出现明显下降。业内人士认为,主要原因在于房价过快上涨,个人单薄的经济实力受到挑战。

  具体各区:宝安和龙岗的房子是单身人士的最爱。数据显示,2015年1-10月宝安和龙岗的购房单身人士占比分别为7.5%和6.3%,南山、福田和盐田的占比仅为3.61%、3.69%和3.96%。

  中原研究中心的分析师告诉记者,IT、电子科技等高新技术行业聚集大量单身人士,且多在环境优美、交通便利的南山区工作,但南山高昂的房价让他们望而生畏,大部分退而求其次去宝安买房。龙岗则因交通方便、价格实惠,房子也深受单身人士欢迎。罗湖和福田因为房价一直较高,单身人士只好“敬而远之”。

热图一览

  • 股票名称 最新价 涨跌幅