在地产市场，经常充斥着一些约定俗成的“理论”。其中，“以租养房”就非常流行，常被市场人士用来当作买入的支撑依据。那么，“以租养房”真的靠谱么？深圳整体租金回报率能否支撑起这个买入逻辑呢？记者就此进行了调查采访。

　　■ 深圳特区报记者 陈文标

　　租金回报率一路下滑

　　用房租抵消大部分甚至全部房款，还完贷款后能净剩一套房。多年以前，这种“以租养房”的模式帮助许多人实现了房产投资梦。但是，今天这“妙招”似乎并不灵了。

　　据了解，深圳房价经过多年上涨后，二手市场的租金回报率已经跌到了历史的低位。根据深圳中原研究中心提供的数据，2004年全市的租金回报率普遍高于6%的水平。其中，租金回报率最低的是盐田，为6.34%；租金回报率最高的是福田，可以达到约7.80%。

　　但如今，房价连续高涨，二手房租在长期处于跑不赢房价涨幅的状态下，租金回报率持续下跌。数字显示，从2004年至今，二手房价涨幅为657%，二手房租金涨幅仅为105%。

　　深圳中原研究中心经理王飞告诉记者，目前全市二手房的租金回报率已跌到了1.96%，远低于2004年的7.27%。在深圳买一套房要通过租金来收回成本的话，需要50年以上的时间。“如今冲进市场的客户，无论是自住还是投资，‘以租养房’的买入逻辑是难以得到有效支撑的。”

　　租金仅占月供四成左右

　　租金无法覆盖所有月供已是事实，那么到底能覆盖多少呢？Q房网的房产经纪人李亮告诉记者，全市来看大约四成左右，热门中心地区像福田、罗湖大概能覆盖到五成。“具体能覆盖多少，还得看地段和楼盘品质，但普遍以四成为主。”

　　王小姐四月份在福田买下了一套价值240万元的二手房，月供9000多元。明年才打算入住的她，将房子以5000元的价格出租，自己每月承担4000多元的房贷，覆盖率达50%以上。“暂时来讲压力不大，但明年一旦入住就要自己承担9000多元的月供，压力真的不小。”

　　从中原研究中心的数据来看，租金回报率也远远不及抵押贷款的利率。2014年“9·30”新政之后的一个月里，全市租金回报率为2.51%，同期的房贷基准利率为6.55%，租金回报率与基准利率之差为-4.04%。尽管在近期连续降息的作用下，全市租金的回报率与房贷基准利率的差值反而有所收窄，从2014年初的-4.3%下降到了2015年10月的-2.93%的水平，但仍然远不能弥补贷款利息。

　　“在深圳，租金的涨幅远不及房价，通过‘以租养房’基本没有机会了。”王飞表示，现在的房产投资客主要追求资本利得和投机收益，价低时入市，价高时出手。

　　租金回报率回归难度大

　　“以租养房”基本上是不可能了，但也有一些投资客仍然寄希望于租金回报率回归。“回报率高当然好，出手之前还可以少亏点。”近年来一直从事房产投资的黄先生表示，为了让房子增值，普遍要“养”一两年，所以哪怕租金养不起房，回报率高还是能缓解租金压力的。

　　但接下来的行情可能会让黄先生失望了。业内人士分析，短期内看不到租金回报率大幅上行的可能性。房子本身的折旧、租金上行压力增大、房产税出台等因素，都可能导致租金回报率继续走低。

　　租金回报比的均值回归，意味着租金的上升或者是房价的下降。但目前实体经济及租房市场房源充足，加之房租已经处于高位，继续大幅上升的可能性不大了。据深圳链家研究中心的数据显示，10月份平均租金首次超过70元每月每平方米，环比上涨4.8%，同比上涨32.3%，套均5093元/月，许多受访的年轻租客均表示“压力较大”。

　　可能出台的房产税也将进一步侵蚀租金回报率的空间，导致投资客的机会成本加大。但从中长期来看，在资本外流、宽松货币政策边际效应递减的宏观环境下，房价的调整反而有可能会带来租金回报率稍微回归。

　　“当前资本外流，实体经济下滑，已经不再支持央行继续调降利率，而更多的会促使央行降准来对冲资本外流带走的流动性。从楼市从宏观到微观的整体环境来考虑，似乎租金回报比已经走到了一个不可长期维系的低位。”王飞如是说。

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　　深圳特区报讯（记者 陈文标）最新数据显示，10月份深圳住宅租赁成交量环比增长6.2%，平均租金首次超过70元每月每平方米，环比上涨4.8%，同比上涨32.3%。由于小户型租赁成交活跃，套均租金回落至5093元/月，但单套租金仍比去年增加807元/月。

　　各区成交量呈现“两增三降一稳定”的局面。福田、南山环比增长，其中福田依然是租赁最活跃区域，占比为33.8%，环比增长7.9%；南山环比增长22.5%，占比为28%，蛇口、后海、前海成交活跃；盐田、宝安、龙岗环比分别回落14.8%，6.9%，3.3%；罗湖保持稳定，环比微增0.7%。

　　租金方面，平均租金和套均租金走势出现了分歧。平均租金持续上涨，且创下新高，首次超过70元每月每平方米，但套均租金回落至5093元/月，比上月减少128元。深圳链家研究中心分析称，出现这种情形主要是由于整体租房需求较为旺盛，房价处于高企阶段，使得业主心理租金预期依然上涨；其次是福田、南山等高房租地区占比增大。套均租金回落则主要是因为中小户型成交活跃、占比增加，拉低了套均租金。

　　单身人士购房比例下滑

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