在房地产市场，“问题楼盘”由来已久，其出现既有历史遗留问题，也有现实层面的原因，各个楼盘的情况也不尽相同。因此，中山市按照“一楼一策，先易后难，分步推进”的原则，迅速对目前全市已排查出的52个“问题楼盘”进行梳理，并制定有针对性的解决方案。

　　与此同时，该市还专门出台了《中山市商品房预售款监督办法》，并于10月1日起正式施行，通过加强商品房预售资金的监督管理，保障专款专用，从制度层面避免出现房地产企业全款潜逃等违法现象的出现。据悉，目前的52个“问题楼盘”，将全部纳入预售款监管，并实施重点监控。

　　政策解读？？设预售款独立监管账户须按节点申请使用

　　29日，记者从中山市国土局网站获悉，为贯彻落实中央调控措施，加强中山市房地产市场规范化管理，有效防范房地产市场系统性风险和不稳定因素，中山市已于10月1日正式施行《中山市商品房预售款监管办法》。为做好商品房预售款监管工作，中山市国土资源局交易所新设商品房预售款监管股，负责对商品房预售款实行专项监管。

　　而在当月10日，市国土资源局交易所已为首个房地产开发企业顺利办理了监管账户的开户和签约手续。目前，签约环节采用面签方式，企业方须指派授权人与监管银行方一同前往交易所办理签约。

　　根据《中山市商品房预售款监管办法》的有关规定，今后，商品房在预售过程中，由预购人（即预购商品房的单位和个人）向预售人（即预售商品房的房地产开发企业）支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款均须存入房地产开发企业在监管银行开立的预售款监管专户。房地产开发企业除了需向监管部门提交《用款计划书》，用款计划应按照完成基础和地下结构工程、结构封顶、竣工验收、完成商品房所有权初始登记等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度，每笔用款均须经过监管部门的审核。

　　同时，预售人可在完成相应节点建设任务后申请支取该节点的用款额度，在预售项目办理商品房所有权初始登记前，支取后预售款专用账户结余金额不得少于已收存商品房预售款总额的5%。

　　国土资源局相关负责人表示，通过实施商品房预售款监管，能加强商品房预售资金的监督管理，保证预售资金专款专用，从而防止房地产开发企业擅自挪用商品房预售资金，有效保障广大购房人的合法权益，进一步保障中山市房地产市场的健康有序发展。

　　业界反应？？余额最低5%比例过高企业资金压力大

　　“对我们来说，实行预售款监管本身影响倒不是很大。因为不管政府怎么监管，我们一直都是专款专用，每个项目收到的预售款都切切实实用在这个项目上。”东区某楼盘负责人表示，“但是规定中提到，在预售项目办理商品房所有权初始登记前，支取后预售款专用账户结余金额不得少于已收存商品房预售款总额的5%，这个影响就比较大了。”

　　该负责人表示，压力大主要表现在两个方面，一是至少5%的余额比例过高，如果一个楼盘的销售额是10个亿，这5%就是5000万，而这笔钱放入监管账户，只有等到最后办理产权登记的时候才可以解冻，基本算是“死钱”，对项目开发的现金流是一个很大的影响；另一个方面是资金回笼周期长，按照市场一般情况，一个楼盘从预售到业主收楼，再到办理房产登记，至少需要三年的时间，如果销售情况不理想，所需时间可能还要更长，对于地产商回笼资金有很大压力。

　　“5%的预售款，再加上项目工程合同价款3%的农民工工资保证金，对地产商特别是中小地产商而言，资金压力很大。”中山南部镇区一家中小地产商负责人表示。据了解，中小开发商为了实现资金利用最大化，一般只要有土地在手，就可以通过抵押给银行的方式获得开发贷款，再通过让承建商带资金进入的方式一起开发，若对预售款进行监管，并且需最低5%的余额，他们在应付日常营销支出、人工及分批给承建商的资金时便会捉襟见肘。

　　其实，业界对预售款监管早有心理准备，毕竟早在中山之前，广州、佛山等城市已经实行，也没有出过问题。“我们在广州、佛山的项目，已经按照相关制度在执行对预售款的监管，也积累了一些经验。此次中山实行预售款监管，对于我们来说压力不大。而且在我们看来，这项制度有利于进一步规范中山的房地产开发市场，会逐步将那些资金薄弱、管理不规范的投机性小开发商逐渐淘汰掉。”一位不愿具名的外来开发商说。