在经历了大半年的“火力全开”后，进入“金九银十”以来，津城住宅市场一、二手房仍表现强劲，随着楼市环境的持续利好，消费主流已经悄然发生变化，从过去的刚需担纲到如今的改善接棒，本地购房者的购买力也在不断增强，市场整体稳健趋好。

　　一二手房“银十”成色皆足

　　自今年“3.30”新政实施以来，上半年连续数月房产市场利好政策的密集出台促使楼市销量大增，大量被压抑许久的刚性需求被集中解套释放，这令部分业内人士曾担心，住宅销量在传统的“金九银十”旺季反而会显现出动能减弱？然而，从本地市场成交状况来看，这一热销势头并未削减褪去。

　　根据统计数据显示，上一周，天津市新建商品住宅共成交3582套，环比上涨3.0%；成交面积40.4万平方米，环比上涨9.1%；成交均价12124元/平方米，环比上涨7.8%。其中，最受关注的中心城区成交无论是成交套数还是成交面积环比上涨均逼近五成左右，成交价格也有小幅上扬。

　　二手房方面，上周本市共成交私产住宅2860套，环比上涨6.6%；成交面积25.3万平方米，环比上涨8.8%；成交均价10867元/平方米，环比上涨6.3%。各区域来看，中心城区成交占全市成交总量四成以上，各项成交指数均有上扬，成为全市二手房重点区域；而在各中介市场排兵布阵竞争激烈的市内六区中，上一周本市各行政区二手私产住宅成交量呈现“涨多跌少”的状态，其中涨幅最大的是红桥区。均价方面，有涨无跌，全线飘红，涨幅最大的同为红桥区。我爱我家市场研究中心认为，本月受“十一”长假的影响，交易日有所缩短，使得成交量与上月同期相比下滑了23.23%，但日均交易量与上月相比基本持平，预计本月二手私产住宅交易量同样会突破万套。

　　改善族购买力强劲

　　在经历了2014年的高供应和低成交之后，楼市整个2015年始终处于政策不断加码，需求不断释放的状态。特别是在大量刚需置业群体被市场解套消化后，改善型买家成为当前市场最为受益的人群。

　　在一家4S店担任财务工作的小祯近来萌生了“换房”的想法，现在她与老公还有两岁的儿子住在王串场附近的一个独单里。她说：“这是我们2012年结婚时的婚房，当时我们俩都没有正式的工作，所以用的商业贷款，每个月利息挺高的。现在利率和首付不断下调，我们这房子也已经满两年，营业税就减了不少，现在我和老公都有了公积金，所以就想着把这套房子卖了，趁现在利息低换套大一点的两室。”

　　根据最新的一项统计数据显示，上一周，本市新建商品住宅成交套均面积为113平方米，二手房成交套均面积为89平方米。由此可见，从过去独单、小两室的“业绩长红”到如今大两室、小三室的“锋芒渐露”，买房人的目标产品类型正在不断提升，其购买能力也在不断增加。尤其对于像小祯这样事业渐入轨道的年轻人来说，尽管手中现金流较少、首付负担力较弱，但还款能力大多不可小觑，而眼下低首付、低利息的房贷环境可谓是这部分人群的最佳购房窗口期。

　　中正地产置业顾问王先生告诉记者，虽然跟上半年比，进入三季度以来，买类似独单这类小户型产品的客户少了不少，但意欲购买两居室的人群比例有所上升。其中，大多以改善、婚房群体居多，而且大多是“卖一买一”同时进行。他表示：“现在纯刚需买家已经很少了，因为旨在改善，所以一些面积适中、房龄较新的二手房最受关注，与去年相比，个别小区每平方米涨幅甚至达到了1500到2000元左右。不过，也正因为二手房价格涨幅逼近了新房，所以近两三个月，很多二手房客户开始向新房市场转移外溢。”

　　年末有望“暖冬”收官

　　随着年末市场的渐行渐近，传统淡季即将开启，不过，由于当前较为宽松的楼市环境，有业内人士表示，与往年冬寒料峭格局或许有所不同，今年楼市有望迎来一个“暖冬”。

　　从近期市场环境来看，多轮新政释放出的红利使得楼市的宽松调整再度升级。9月30日，央行发布了“对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%”的通知。这也是今年以来政府对于楼市第四次进行鼓励调整，首套房商贷首付降至五年内最低。而选择在这一时间节点发布，也被部分分析人士认为是在国庆节传统购房高峰来临之际为楼市再添动力之举。“9.30”首付门槛的降低进一步扩大刚需首置和部分改善型消费群体的购买基数与购买力，最大限度上促进住房消费，延续楼市持续回暖的信心。此外，10月24日起，央行宣布再次下调存贷款基准利率，同时下调存款准备金率，这是年内第三次“双降”，对购房人来说，改善型购房人群将成为利好叠加的最受益人群，本次“双降”将刺激改善型购房需求的持续释放。

　　天津中原投资顾问部分析认为，近期随着降息降准、“限外”松绑、首付降低等支持房地产政策的不断释放，新房市场呈现上升势头，二手房市场整体成交量也稳定在高位水平。展望四季度楼市，财税、信贷及其他房地产政策的进一步实施，将为楼市带来多重利好。预计在成交量方面，四季度将延续二三季度的火热市场；价格方面，随开发商信心的增强，稳步小幅上升将成为主基调。对于二手房市场而言，将继续沿袭4月份以来的火热成交，最终全年成交有望实现倍增。