“豪宅市场回归理性，这是一定的。回归理性后，豪宅的市场环境会非常好。”中国豪宅研究院院长朱晓红如是说。

　　“豪宅理性回归？我觉得这个提法非常不恰当。豪宅市场未来不会向理性回归，只会越来越‘豪’。”中原地产首席分析师张大伟提出异议。

　　2015年被称为“豪宅元年”，处于房地产市场高端的豪宅市场风生水起，恰在此时，“豪宅市场能否回归理性”成了业界热门话题。“金玉府荣耀开启·论海淀荣归传承与价值”论坛日前在京举行，与会专家就此话题展开热议，在热烈气氛中，双方展开激辩，各执一词。同期在京举办的“东坝纪元，荣耀时代”高峰论坛上，开发商们也对此各抒己见。

　　专家：豪宅井喷之下苦寻细腻内涵

　　张大伟认为，综观今年的土地市场，北京已有25宗土地出让，总面积达400多万平方米，若一套住宅按120平方米计算，大约商品住宅总套数可达3万多套，现在却成交了大约4.3万套。但如果把土地市场理清一下，还能清理出8500套商品住宅，供需结构比例大致为1：7到1：8。按照目前的供需结构和市场成交结构分析来看，都是逼着开发商必须建造豪宅。这显然不是向理性回归了，而是市场在疯狂。可以预见，未来新建商品住宅将全是豪宅化。处于中低端市场的可能是有一些二手房和自住房。

　　朱晓红表示，张大伟不赞同豪宅市场回归，他提出的“豪宅市场疯狂”之说，其实是因土地价格高而造成的。朱晓红看来，豪宅的理性化既包括空间结构的理性回归，也包括未来服务的理性回归，这些都是有充分论证的，而不是简单的价格问题。价格和品质是不能背离的，如果背离了，即使可以赢得短期繁荣，但长期来看还是不乐观的。要让房地产走向理性！要让豪宅产品回归理性！让豪宅市场回归理性！

　　面对朱晓红的异议，张大伟又抛出了新的论据：北京最近一些项目的二手房价格可能会卖到每平方米五六万元、甚至六七万元。另外，从成交量来看，6万元/平方米以上的高端住宅成交了1500多套，这个成交量超过了历史上每一年的纪录。去年成交量为1300多套，今年全年预计会达到2200-2300套。另外10万元/平方米以上的物业也达到了180套，这些都超过了历史的总和。

　　另外，到今年底大家会看到标价在10万元/平方米以上的豪宅项目能够达到50个，预期年内会有20到25个项目上市。再加上过去遗留下来的的一些大家不知道的项目，叠加起来，到明年初大家会看到北京预期售价在10万元/平方米左右的项目会达到50个，这就完全是一个豪宅市场了。

　　“所以我认为今年豪宅市场确实出现了井喷。”张大伟说。

　　面对张大伟滔滔不绝的数据+排比式激情演说，朱晓红也承认，今年不仅北京、上海、深圳，其他省级城市的豪宅市场也都红火起来了。显然，所有城市都在冲着“豪宅元年”大发其力。

　　但朱晓红把话锋一转，提出了质疑：“豪宅的价格是上去了，那么品质怎样呢？”他说，任何开发商在开发豪宅时，一定要对得起豪宅下面的这块土地，对得起未来的业主，也对得起企业的责任和良心，说白了，就是要让豪宅的品质提升。

　　在朱晓红看来，豪宅已经不是一个简单的产品概念了，它有十分细腻的内涵。例如，豪宅本身具有地段价值，这种价值永远是地产界的黄金法则。但这还不是最主要的，最主要的在于地段价值上所依附的城市资源、文化资源、教育资源、科技资源等一系列能够提升未来生活品质的因素。从细节着想、从未来的生活着想。

　　另外，所谓“豪宅”，不仅适宜居住，还应具有传承和收藏的价值，要有文化内涵。没有文化内涵的“豪宅”是没有灵魂的。建议所有的开发商，要踏踏实实做好产品，不要绞尽脑汁去炒概念，最主要的是把品质做好、把未来延伸的服务做好，特别是把社区生活、社区文化营造好。只有这样才能对得起这片土地。

　　北京房地产协会秘书长陈志力挺“回归”，他认为，真正的豪宅，应当在品质上回归人的需求，回归健康的生活方式和生活态度。豪宅用地大多附着的优越的城市资源、人文资源、环境资源等等，这些都是要打造豪宅的外部因素。如果开发商不考虑这些因素，建造出来的楼盘与城市环境一点关联都没有，那是不行的。

　　陈志强调，建造豪宅，一定要和城市环境形成有机关联。

　　开发商：10万+时代项目价值靠细节提升

　　以上专家们的观点既有交锋，又有趋同，可谓精彩纷呈。那么开发商们在这个问题上是怎么看的呢？日前在京举办的“东坝纪元，荣耀时代”高峰论坛上，北京首都开发股份有限公司首开志信分公司总经理周兵、保利北京房地产开发有限公司总经理李晶、龙湖地产北京公司总经理宋海林、恒大地产集团北京公司总经理许晓军、北京首城置业有限公司总经济师柯曼芸等知名房企老总来到现场，与中国城市设计研究院研究中心规划师殷会良等诸多业内专家一起，就如何引领京城豪宅发展问题各抒己见。

　　现场嘉宾一致认为，随着东坝区域内交通、商业等配套设施的日趋完善，将吸引越来越多的高端人士置业于此，区域已经实现了从价格到价值的完美蜕变，成为新时期北京豪宅市场的领军者。受供求关系的影响，东坝楼市的升值空间将进一步凸显，促使区域高端化进程提速，房价进入10万+的时代已指日可待。

　　“今天包括龙湖在内的开发商们，相信都是坚定地看好东坝楼市的发展前景。因为从国外发展经验来看，像北京这样的国际化城市其供需关系决定了房价在未来是一个整体上涨的趋势。”宋海林认为。

　　且在当前五环住宅用地成交溢价率不断提升的情况下，预计未来东坝板块的住宅售价将持续攀升，整体产品类型也向低密产品类型产品看齐，而区域正在向复合型国际化商务居住区转型。“我们一直认为，朝阳区是北京最有活力的，最具投资价值的区域。而东坝作为朝阳区的新兴区域，在整体规划、商业、服务配套等方面有很多优势，区域为高端项目的发展提供了有效支撑。”许晓军表示。

　　而保利首开·天誉作为东坝市场首席低密纯墅社区，以产品的精工品质打响了东坝市场10万+的头炮。据悉，保利首开·天誉规划有116套房子，包括联排和叠拼两种产品形态。而整个社区规划了28栋建筑，设计出8种不同的外立面，且每座建筑均沿袭法式建筑的精髓——严格左右对称。

　　同时，天誉项目在墙体的设置上也较其他别墅项目有很大变革，在社区整体抬高1米的基础上，外墙5米，内墙2米的规划使得社区既有深宅大院的感觉，又确保了私密性。

　　在业内人士看来，“别墅产品应当满足高端置业者对于生活品质的追求，所以需要精工细节的支撑，而且一个产品的细节往往能够提升项目本身的价值，天誉项目无疑是最好的例证。”

　　环顾整个北京市场，东坝在未来5年内，将成为北京中高端产品主要供给区域，形成组团。得益于第四使馆区的价值辐射与区域自然环境等多方面的利好传递，东坝区域内的诸多项目也相较于市场中的同类产品具有了更多的优势。而从目前来看，保利首开·天誉以其精益求精的产品品质备受瞩目，已经成为率先在东坝区域脱颖而出的豪宅项目。

　　整体而言，正是基于东坝区域的整体发展，使得区域长期的发展价值普遍被看好。在这种情况下，东坝楼市成为北京最具升值前景的高端居住板块。未来东坝是继国贸之后，北京又一个炙手可热的商务综合发展区域和可持续发展的宜居新城。