在初级市场的需求基本得到满足之后，无论是居住，还是投资，似乎只有高端物业形态的产品才更具竞争力。然而，西安高端物业市场的发展现状如何，其前景又是如何？或许从仲量联行西安公司“2015第三季度西安房地产市场回顾”中可以看出一些端倪。

　　甲级办公楼市场

　　空置率走低

　　回顾资料显示：2015年第三季度，西安甲级办公楼市场未有任何新项目竣工。自2013年第四季度，位于曲江的中海大厦入市以来，西安甲级办公楼市场并无新建成的项目供应。同期，市场迎来2栋乙级办公楼（总建筑面积约54119平方米）竣工使用，分别为：位于城北的保利中达广场以及高新区的盈樾国际。

　　在城市经济持续健康发展的大环境下，新增需求导致整体甲级市场空置率持续走低。本季度，西安甲级办公楼市场净吸纳量达到2223平方米，环比大幅上涨。截至第三季度末，甲级办公楼市场的空置率为10.1%，相比上季度的10.5%下降0.4个百分点；空置面积主要集中在高新区的都市之门。

　　本季度，内资企业和本地企业仍主导西安甲级办公楼市场租赁需求，其中内资企业更为活跃。上海红歆财富投资管理有限公司入驻市中心的长安国际中心，租下1159平方米；比亚迪汽车金融有限公司入驻高新区林凯国际，租下331平方米以及婧希豪事业集团租下招商银行大厦近1554平方米。与此同时，外资企业因业务需求有限对甲级办公楼仍持谨慎态度。在所有租赁成交案例中，较为瞩目的案例均出现在位于南二环与小寨片区。

　　净租金环比上涨

　　竞争将日趋激烈

　　查阅资料可知，西安甲级办公楼市场平均有效净租金环比上涨。本季度，受惠于到数栋入驻率接近满租水平的甲级办公楼项目，如市中心的长安国际中心以及高新区一期的林凯国际，拉动整体甲级办公楼市场平均有效净租金微幅走高0.5%至人民币105.7元每平方米每月。

　　展望2015年第四季度及2016年，西安市场将新增大量甲级办公楼项目，租赁市场竞争将日趋激烈。2016年将成为西安甲级办公楼市场历史供应高峰期，新增供应接近71000平方米，大部分供应集中在高新区二期。由此影响，高新区二期租赁市场的竞争将愈演愈烈。

　　“目前，西安甲级办公楼市场供需相对平衡，但面对即将到来的大量新增供应，预计部分业主将面临项目开发后期运营方面的挑战。毋庸置疑，在大量新建项目入市的环境下，市场将在明年出现明显变化。企业用户在租赁市场上可以选择的项目将越来越多，因此，租户在谈判桌上的议价能力逐渐将高于业主。”仲量联行商业地产部负责人青疏影表示。

　　看好高端住宅

　　销售或将逐步回暖

　　尽管利好不断，但是西安高端住宅市场销量同比环比仍然呈下降态势。本季度，利好政策频出，如人民银行下调存贷款基准利率、降低二套房首付比例、调整住房转让营业税的免征期限、提高公积金贷款限额以及解除了长达十年的“限外令”。然而，这些刺激政策其成效还未在西安高端住宅市场上初步显现。本季度，西安高端住宅市场销量接近1500套，环比下降25.6%，同比下降0.8%。

　　与整体销量下降不同，在城南和高新区部分项目呈现逆势上涨的势头。其中，位于城南的天地源丹轩坊和高新片区的香榭兰廷销量较领先于片区内其他项目。在新供应方面，西安高端住宅市场只有一个项目推盘，新增供应568套，但相比上个季度套数增加超过一倍，其原因主要仍在于开发商大力去库存回现，放缓推盘节奏。西安高端住宅市场平均资本值微幅上涨0.3%至人民币10860元每平方米。

　　展望后市，利好政策将有助刺激需求，预计销量有望回升。接下来几个月，国家为提振房地产市场或将进一步推出刺激政策。这或将扭转现在仍处于观望的潜在购房者态度。2015年第四季度及2016年全年，西安高端住宅市场整体销售气氛将逐步回暖，市场成交亦有望逐渐回升。记者 赵宇