“一核引领、四区支撑”的总体布局，着力打造省会核心商务区，积极培育科技创新先行区，做大做强现代商贸物流区，优化提升滹沱河休闲旅游观光区，全力打造电子商务示范区。当城市区划调整后长安区这样的发展定位呈现在人们眼前时，自然更加引起了人们对这一区域房地产开发的浓厚兴趣。而在9月29日下午，由本报和市房协主办、房掌柜承办的“石家庄长安区：工业中心的转型升级”行业论坛上，专家与业内人士围绕长安区未来发展与楼市走向所进行的探讨与交流，无疑对这一话题进行了很好的解读和阐释。

　　□本报记者 水墨

　　长安区并非价值洼地发展前景看好

　　长安区企业的腾挪已经成为这一地区的价值热点，大片的空白土地使得长安区将成为未来石家庄供地市场的集中地区。按照腾退的6000多亩土地计算，长安区还能建设750—800万平米的住宅，可容纳20—25万人口，加上目前的70多万人口，长安区未来或将成为石家庄首个人口突破百万的城区，可见其潜力的巨大。

　　不仅如此，石家庄城市向北发展的趋势愈加明显，房地产市场东北板块已经成为市场发展的一大亮点，同时长安区和平路以北商业项目匮乏，东北板块的商业还存在着很大的发展空间。我认为，目前石家庄长安区的整体房价较高。在房地产行业转型的今天，产品品质成为各个开发商关注的热点。在石家庄，长安区的品质楼盘频现，市场前景广阔。

　　特别欣喜的是，长安区正在逐步成为石家庄未来的核心地区，不论是交通还是配套都有着很大的优势。而长安区本身又恰好处在市中心与正定新区的中间地带，也是市区与正定新区的必经之路，而随着正定新区与机场各类园区的加快建设，大量的人流、物流、资金流与信息流都将向这里汇集，而这也为长安区的未来发展创造了更多良机，不论对购房者还是开发商来说，这一地区的潜力还是值得期待的。

　　巨大商务空间需求助力长安区发展

　　随着退二进三，许多城中村改造，企业的搬迁，以现在的77万左右的人口来计，长安区未来可能是石家庄辖区第一个突破百万人口的区域。

　　去年长安区第三产业能占到70%以上，整个区域去年投入使用的加上过去全部的商务空间是60万平方米，我认为，现在办公的人均面积正在扩充，要求能达到舒适办公，人均要10平米-15平米，整个长安区未来大概需要100万平米到150万平米的空间。而从主轴方面讲，早期的商业综合体中，找不到城市的印记，建华城市广场会把这些融入进来。现在商业的竞争已经脱离了品牌的竞争，品牌拓展已经不是开发商最担心的问题。现在逛商场更多的是欢愉体验的需求。只有体量足够才能释放出来。建华城市广场的商业体量非常大，地上写字楼是12万平米，商业是有接近15万平米，15万平米能够承载的非常多，我们这个量能有效地将文化、生态、艺术展现出来。

　　我认为，在改善型需求旺盛的时期，长安区占据着很好的资源优势，未来的机场、东站，整个片区相对来说发展也会好一点。

　　依河而建会使长安区市场更具活力

　　石家庄市场的变迁可以追溯至很久之前。石家庄的演变史，从30年前的工业城市发展到现在的现代化大都市，经历了许多阶段。而房地产行业的发展同样如此。不论大小项目均会配建少量的商业其实是开发商获取利润的体制所决定的。经过缜密的市场调研后，一个可拆分、组合来满足各种客户需求的项目逐渐面市。

　　从新城大道两侧的空地不难发现，石家庄长安区的房地产市场在此还是存在很大的空白。差异化商业的发展在市场上有着很大的需求。从城市向北发展的趋势来看，依托滹沱河的发展成为热点，能给长安区带来非常好的发展空间。我认为，在大石家庄迅速发展的今天，配套的建设已然成为关键。就教育方面来说，目前石家庄的教育分配还不均衡，仍需完善。现在购房者对配套的要求逐步提高，首先考虑的就是教育问题。开发商自己是无法全面解决的，所以还是需要政府重点推进。

　　而长安在石家庄老城区中距离正定新区最近，受益最深。长安区不断外迁的企业腾出的土地越来越多，加之滹沱河和汊河的最精华景观部分都在长安区，种种因素使长安区未来房地产市场的发展前景十分广阔，市场潜力巨大，购房者在长安区购房的会越来越多。

　　滹沱河沿岸潜力无限 购房者买房要趁早

　　作为在滹沱河沿岸建设的铂宫时代项目，我们深感城市的发展给滹沱河、汊河沿岸带来更大发展潜力，也带来更多项目快速崛起的机会。

　　其实，铂宫时代位于红星街与石津灌区交叉口东行500米路北，原属桥东区，现属长安区。铂宫项目分为两期建设，一期铂宫时代为刚需产品，二期铂宫后海定位为中高端。目前，铂宫时代虽属刚需楼盘，但将来会依托滹沱河、汊河的生态环境，重点打造生态品质盘。

　　随着新胜利大街的建成贯通，铂宫项目依托优越的生态环境，加上项目本身的特色商业街，小区配套会更加完善；并且，铂宫时代将着重在物业等软配套方面进行努力，同时还会加强社区园林建设，铂宫后海是铂宫时代的升级版，也一定会做的更加有特色、有品位。

　　对于购房者何时出手和是否选择长安区置业，我认为不管是首次置业者还是改善型购房者，大家都会关心房子的升值问题。除便捷的交通和优越的生态环境作为购房者要考虑的因素外，应重点从政府规划的发展方向出发，“一河两岸三组团”的城市发展大框架定位，再加上正定新区建设步伐的快速推进，石家庄向北发展将来会愈加明显，这将使得长安区未来潜力无限，只要没有特殊的地域居住习惯，多数购房者都会倾向于这个方向置业。

　　改善型产品将成长安区项目主打

　　我认为，楼市的发展是千变万化，市场的影响更越来越多。那么在刚需不么那刚的今天，在可以看得见的未来，在长安区这块土地之上的住宅产品中，130—160平米的改善型产品必将成为一种主打产品。

　　而在住宅地产不断发展的同时，商业地产也应与时俱进，这样才能形成更好的商圈和生活圈。那么在商业地产项目同质化严重的形势下，在承接北京天津一些城市功能转移的背景下，如何在寻找客户痛点上下功夫是才是重中之重。如面对堵车严重的城市道路怎么办？如何克服员工用餐难的问题？如何加强写字楼内企业之间的交流和沟通？员工亚健康工作怎么办？如何实现商业的保值增值？如何使企业在形象展示中更有面子？等等，均是每一个做商业地产尤其是写字楼产品要考虑的痛点。

　　我认为，未来的企业应该更多是小而美的身材，而非恐龙级的企业。从用户的真实需求出发，做好商业的体验化、家庭单元、业态跨界都是突围的关键。未来区域的商业中心，一定是养出来的，一定要遵循这一逻辑。就整个石家庄市场，现在整个楼市已经推到二环或是二环到三环之间的区域市场，东北角和西北角仍是空白。二环外的区域可以称之为楼市发展的黄金线。未来二三环之间还将是刚性需求者的首选区域之一，但在产品的品质上，购房者的要求会更高；在户型选择上，130—160平方米的改善户型将有很大空间，而智能化、人性化等元素更加切合业主的居住和生活习惯的产品将更有市场。

　　长安区发展更需政府引导

　　我认为，长安区大量的土地供应必然造成开发商和各个项目之间的竞争加剧。寻求差异化的发展才是破除商业地产饱和现状的突破口，这对项目来说，既是机遇，也是挑战。

　　房地产项目在寻求差异化过程中，寻找石家庄的城市吸附力是一大关键。至于如何破局，其实各个业内人士的心理压力还是十分大。据研究表明，判断一个城市是否是一线城市的标准已不仅仅是设施等方面，更包括了211高校、人均图书馆面积等涉及文化、艺术等方面的软实力。

　　目前的市场竞争，各家商业更多的还是重复的招商，重复业态的竞争，甚至全区域同品牌的竞争已经势不可挡。实现差异化需要面临客户的消费习惯，从而解决用户体验方面的问题。而从商业发展的角度来说，传统的开发商，第一没有商业经营的资源，第二缺少很好的融资渠道，那么在前期规划的时候，政府应该更多地去介入和引导在开发之中遇到的矛盾，给予更多的支持，在居住和上班之间寻求平衡，实现更好的发展。

　　自从长安区企业搬迁，正定新区加大政策扶植后，该区域的发展趋势就一直被业内看好。而从早期有房产开始，大家对购房过程中所需要考虑的因素较少。购房者在看完户型图后觉得不错就会选择。而在客户经历了一两次购房经验之后，对于自己不满意的方面更加明细。客户的需求很简单，一个很好的家庭，能够住的舒服，同时能够好好地工作，也有一个相对比较好的娱乐环境。