在各路新豪宅密集亮相争夺眼球的同时，还有一批经过数年培育，逐步提升产品品质后晋级形成的豪宅正在突围。相比新豪宅而言，这类晋级型豪宅最大的优势在于拿地早、地价低，因此在定价上更具弹性，最终凭借较高的性价比来吸引财富阶层。

　　新老豪宅两分天下

　　根据亚豪君岳会统计数据显示，今年8月，北京公寓豪宅（报价6万元/平方米以上）市场共有34个项目实现成交，相比7月增加1个，34个项目共实现公寓豪宅产品成交342套，成交面积6.1万平方米，环比分别上涨4%、13%，几乎与6月的年内最高峰持平，再创一个小高峰。与此同时，8月北京公寓豪宅市场成交均价为69698元/平方米，环比上涨5%，同时这一成交价也创造了近6个月以来的新高。

　　从8月公寓豪宅市场成交特征来看，老牌成熟豪宅老项目后期表现十分抢眼。亚豪机构副总经理高姗分析认为，老牌豪宅项目多占据绝佳区位，再加上往往深耕多年，其生活、配套以及商务氛围的成熟度是一些新晋豪宅所不可比拟的，而这些项目又多处于“卖一套少一套”的绝版境地，因此一经推出多能够取得市场较大关注。

　　“高端市场经过数年培育，一些原本的改善盘随着周边配套的成熟，在提升产品品质后晋级成为豪宅”，亚豪机构市场总监郭毅分析认为，以今年北京高端公寓（不含商住部分）成交为例，从成交排行来看，新豪宅与这些“晋级型”豪宅呈现出两分天下的态势。

　　谁能晋级

　　那么，哪些老项目能够成功晋级成为豪宅？

　　在排行榜中，新豪宅以琨御府、保利海德公园、万柳书院等为代表，而晋级型豪宅则以紫辰院、华润萬橡府等为代表。郭毅认为，对于这些晋级型项目而言，提升产品品质成为必要之举。例如，紫辰院在入市前潜心研究当前以70后、80后为主体的高端置客群的需求，全新升级产品，满足购房者全生命周期的居住需求，因而获得销量领先。

　　对于一般的豪宅项目来说，豪宅已经超越了单纯的产品主义，北京某豪宅项目营销负责人告诉记者，豪宅购买者更追求一种生活方式和精神属性。顶级的高端住宅不能仅仅只是一个钢筋水泥的产品，不仅有好的地段，还要有好的服务；不仅关注形式更要关注内涵，不仅能满足居住功能，还强调客户住在里面的一种体验，这种定制化的感受对于顶级项目来说尤为重要，也让项目能够历久弥新。

　　郭毅认为，豪宅的集中入市必然会严重超出市场承载力，造成各项目间的成交量出现分化。地段、产品、价格、服务是购房者评价豪宅的四个要素，四项均能达到购房者满意，销量就能得到保障，缺项越多，未来的市场接受度面临的挑战越大。如何在白热化的竞争中胜出，房企只能在确保产品不存在瑕疵的同时，充分调动资源，不断地为项目做加法，比如引入优质教育、高端医疗或健康养生等，为项目增加附加值，从细节入手才能触发购房者的置业热情。

　　京华时报记者潘秀林