四大行房贷利率普遍下浮 二手房源量价稳定，海珠地铁沿线“卖一买一”机会涌现

　　10年前，海珠楼市处于房源多、价格低的状态，记者有不少朋友选择在海珠置业。目前，随着地铁8号线早已开通以及新港路沿线各种利好，不少早年在海珠以5000多~7000多元/m2单价买下首套两房户型的朋友，纷纷有同区换房的计划。据了解，如果将海珠区新港西路一带电梯旧两房卖掉，大概可回笼150万元左右资金，再购房时资金压力将会比较小。满堂红链家市场部主任刘镜棠表示，如果将手头上的住宅卖掉再购买第二套住宅的，可以视为首套，商贷贷款额为评估价的7成，目前普遍银行首套置业的优惠折扣为9折左右。记者也从中介处了解到，尽管近期各大银行贷款利率都有下降，对于换房族是好消息，但如果想做纯公积金贷款还是难度颇大，不仅审批、放款速度都较为缓慢，很多业主也更倾向于商业贷款或一次性付款的买家。有换房族担心，如果现在先卖房，等办完各种手续，到年底再买房，二手房价会不会往上升，担心会买亏。满堂红链家刘镜棠认为，目前海珠区二手住宅价格走势相对平稳，预计下半年价格稳中有升，但升幅有限，因此即使现在出售，两月后再重新购入二手房，房价上升的空间亦不会大。

　　文/表：广州日报记者陈白帆

　　海珠西板块：近地铁有配套，200万左右有得选

　　即使已有一套物业的买家，只要已还清该套物业的贷款，在二次置业时仍可享受首套物业贷款的优惠待遇。据悉，农业银行和民生银行首套住房利率有机会享受8.5折，但仍未得到落实。中原地产宝岗分行高级营业经理陈卢光说，近期如果申请纯公积金贷款，审批、放款速度都较为缓慢，不少业主更倾向于商业贷款或一次性付款的买家。如果确实有“卖一买一”置换需要，可选择出售手头上的物业。但如果尚未物色到合适的二手物业，建议持房观望。中原地产陈卢光推荐一套靠近江南西地铁站的可逸名庭，面积约80平方米，总价200万元的三房，小区园林环境好，且带江南新村第一小学，十分适合改善型的客户。另外，宏宇广场还有一间约82平方米的两房，总价190万元，同样带舒适的小区，还配套名校宝玉直小学学位。

　　新港西板块：临近中大，靠近地铁也有小三房

　　中原地产新港西分行资深营业经理黄秀琴介绍，现时四大银行住房贷款利率基本在8.8折左右。而一些外资银行，如汇丰的房贷利率可达8.2~8.5折，但对买家贷款金额、资质及楼龄有较高要求。近期，买二手房如果申请公积金贷款，流程较慢。如有需要，建议买家可选择组合贷款或商业贷款，以缩短放款时间。

　　如果想在海珠区八号线中大站附近置业，且希望有较舒适的园林环境及小学学位配套，中原地产黄秀琴推荐顺景雅苑，楼龄约12~13年，如买家有150万元左右资金，可选择一套约81平方米的小三房，总价190万元，带新港西小学学位。近期，可售的房源量和价格都基本稳定，可以选择出售。而临近年末，有不少业主会有资金周转的需要，放盘量会有所增加，议价空间也会更为松动，则是入市的好时机。

　　赤岗板块：230万元左右可买靠地铁学位房

　　中原地产鸿运花园分行营业经理余丽琪透露，由于近期价格走势平稳，客户少有观望情绪。因此打算“卖一买一”的改善型客户可选择此时换房。如果回笼150万元资金，可选择贷款购入鸿运花园一套约95平方米的三房，总价230万元，小区环境好，靠近客村地铁站，带金影小学学位。

　　置业贴士：纯公积金贷款更偏重看账户余额

　　满堂红链家刘镜棠表示，公积金贷款个人最高贷款额为50万元，夫妻双方合共最高贷款额为80万元。现时，公积金贷款额度计算公式为：账户余额×8+当前月缴存额×到退休年龄月数，相对于6月8日前的计算方式（账户余额×2+当前月缴存额×到退休年龄月数×4），更偏重于账户余额，对于账户余额较少的买家，可申请额度可能会有所缩减。建议先将原有房产出售后再买房，因为现时公积金贷款为“认房又认贷”，如果手上已有一套房产贷款利率会高一些，为基准利率的1.1倍，如果出售后再购房，公积金贷款利率为基准利率。如果家庭名下已无房产，无论买家以前是否使用过公积金贷款，均为首套，不会有影响。

　　合富置业相关人士表示，由于公积金的额度相对紧张需轮候申请，因此相对于商业贷款时间较长；买家卖掉第一套房再购房，可享用公积金贷款；若出售的第一套物业是公积金贷款的，需公积金中心将第一次贷款的信息消除方可再用公积金贷款；如是商业贷款则可直接用公积金贷款。