深圳客市场竞争激烈。广州日报记者石忠情摄

　　有楼盘卖2万/m2 有楼盘开始降价抢客

　　文/广州日报记者蒋幸端

　　“金九银十”到来，深圳客再次成为楼盘争相抢夺的“香饽饽”。近几个月来，深圳客一直是支撑东莞成交的主流，但是，由于供应量和区域内部竞争的问题，不同楼盘销售如同“冰火两重天”，都想卖给深圳客，但不同的盘价格相差巨大，有的盘卖“4字头”，有的盘卖2万元/平方米，随着“金九银十”推盘高峰期的临近，竞争日益激烈，一些楼盘也开始降价促销抢客。

　　观察一：松山湖片区竞争白热化

　　在东莞有两大区域楼市最受深圳客欢迎，一个是临深片区，另外一个就是松山湖片区，不过，今年以来，除了松山湖本身长期有深圳客投资外，松山湖周边的镇区大岭山、寮步、大朗等也纷纷加入抢夺深圳客市场的行列，大量楼盘上市，片区市场成交火热的同时，也给片区楼盘带来激烈的竞争压力。

　　据了解，近一年来，松山湖片区入市新盘非常多，加上其中一些项目得到了深圳客的支持，促使近几个月松山湖片区成交明显升温。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，上周松山湖片区住宅成交396套，合计4.66万平方米，在七大片区中排行全市第一。此外，目前松山湖片区的库存量约为109.32万平方米（合计9585套），消化周期为8.3个月，片区库存消化压力逐步增加。而目前松山湖在售的楼盘已超过40个，另外预计年内入市的还有碧桂园·天汇、松湖碧桂园、中央盛景等项目，过大的供应量将加剧片区库存消化压力，市场竞争日渐白热化。

　　楼盘开始降价跑量 有洋房售“4字头”

　　日益增加的供应量给松山湖片区内不少项目带来了挑战与危机，进入9月，部分楼盘开始出现销售速度明显放慢以及新品蓄客难度加大现象。据东莞中原研究部对市场监测数据显示，上周已有一些项目开始率先启动降价跑量策略，降价幅度在5%~8%。不过，从促销效果来看，目前成交起色不是十分明显，反映出同区域内挖掘的客户资源有限，市场竞争逐渐白热化。

　　从市场来看，由于楼市疯狂火热了四五个月，购房者的热情也开始降低，销售变慢，楼盘也通过降价盼望着刺激购房者入市。如大朗松湖朗悦上周成交均价为7031元/平方米，环比下滑3.46%，寮步的时代华庭上周成交均价6852元/平方米，环比下滑4.79%，而大岭山新世纪·领居成交均价仅4891元/平方米，环比下滑6.74%。业内人士介绍，由于区域内楼盘竞争激烈，抢夺深圳客市场竞争激烈，部分楼盘不得不降价跑量。

　　观察二：临深片区部分镇区卖断货

　　2015年5~8月，东莞楼市出现史上罕见的成交大爆发，致使相当一部分区域几度供应断档，供求失衡现象越来越严重。进入9月楼市“黄金月”，政策利好消息本来有望继续推高楼市热情，但供应却出现严重“告急”制约了成交量上涨。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，8月中旬以来，东莞楼市总体供求态势为供求双双持续回落，主要原因是供应不足。8月24日至9月13日3周累计住宅新增供应面积约29.5万平方米，累计签约面积约55.3万平方米，供求比仅有0.53。通常低于0.8则处于供不应求，高于1.2则处于供过于求。数据表明近期东莞楼市处于严重的供不应求。

　　该研究部介绍，通过细分市场发现，东莞区域分化呈现“冰火两重天”。临深片区，尤其是塘厦、凤岗、长安等早已卖断货数月。而部分莞北片区及西部水乡片区，楼市却出现销售困难。

　　刚需洋房卖出别墅价 售价达2万元/平方米

　　在“卖断货”的紧张感之下，自今年5月份开始，部分受深圳客青睐的楼盘开始上调价格，特别是6、7月份，房价上调明显，到8月份，个盘房价已经接近深圳部分区域洋房水平。“我跟的一个盘，6月份涨了1000元，随后7月份涨3000元，之后8月份再涨，三个月时间已经涨了5000多元/平方米。”临深片区某楼盘的销售人员覃先生告诉记者，在深圳客的推动下，房价上涨明显，“去年这个楼盘才卖8000多元/平方米，今年已经卖到每平方米1万多元接近2万元了。”

　　记者发现，个别楼盘房价上涨快，甚至接近深圳部分区域的洋房水平。如凤岗一项目益田·大运城邦由于靠近深圳，一直以来主打深圳客市场，近期推出的两房户型刚需洋房，上周成交均价已经达到20701元/平方米，比东莞别墅均价还要高，刚需洋房卖出了别墅价。业内人士认为，由于深圳客的大举进入，临深片区部分区域供应紧缺，刺激了不少楼盘大幅度涨价。

　　后市：

　　政策宽松

　　整体房价向上走

　　今年以来，东莞楼市深度依赖深圳客，本地市场需求挖掘不足，不被深圳客关注的楼盘销售则相对困难，不少开发商为了快速走货回笼资金，进行降价促销。不过业内人士也表示，目前楼市政策宽松，深圳客进入东莞市场置业，未来房价向上走趋势明显。

　　东莞中原地产市场研究部相关人士表示，政策环境的持续宽松使得开发商对市场预期趋高，加上大批深圳客进入东莞，他们较强的购买力也将会推动东莞房价持续上行。从土地市场来看，近年凤岗、塘厦、虎门、清溪的房价在深圳客支撑下已大幅上涨，而东莞多镇区商住土地成本增长10%~25%，也会推升楼市房价。因此，东莞房价持续向上发展态势非常明确。

　　不过，该人士也指出，东莞中部或北部的一些镇区项目销售比较慢的，也会“以价换量”走货，东莞房价将出现分化。