地王欲出，“金九”猛攻前奏响起

　　价格

　　从2013年中海38.2亿元拿地，到2014年龙光46.8亿元拿地，龙华新区已连续两年在“金九银十”刷出住宅地王。如今，随着一宗挂牌价高达112.5亿元的地块将于9月23日正式挂牌出让，龙华新区似乎隐约看到了“新地王”的身影。

　　深圳市土地房产交易中心公告显示，9月23日将挂牌出让一块龙华商业用地，土地面积87044.55 平方米，建筑面积577900 平方米，容积率为6.64。公告还显示，该地块主要以办公用房、商务公寓为主，将建设不小于5.8万平方米的酒店。方面，该地块起始价为112.5亿元，土地使用年限40年，据此推算，楼面价约为1.95万/平方米。

　　继2013、2014年龙华地王先后在“金九银十”粉墨登场，我们更期待这一次，新一代地王会否翩然而至。此地块最终的成交价是否会高出此前134亿元前海地王，成为“新地王”？该地块的出让对于龙华片区房价的刺激效果几何？对龙华片区的整体发展又会有怎样的影响？

　　价格

　　据了解，此次挂牌的地块起始价为112.5亿元，土地使用年限40年，楼面价约为1.95万/平方米，这一起拍价不仅赶超了前海此前拍卖的14宗地块的起拍价，甚至超过了多宗前海地块的成交价格，单价与年初港企嘉里建设拿下的地块成交价19794元/ 平方米已大致相当。

　　2014年1月，由兆华斯坦联合深圳市前海能源金融中心拿下地块，至今仍以134亿元总价稳居深圳总价“地王”之位。深圳房价点评网分析，即将出让的龙华红山地块以112.5亿元高价起拍，只要溢价率达到19.1%，就能超过此前总价为134亿的深圳“地王”，成为深圳新的总价“地王”。

　　深圳估价学会理士陈平表示，由于该宗地是目前深圳稀奇大面积连片待开发土地，具有良好的开发前景，该地块成交总价预计为150亿元至173亿元之间。也有业内人士分析认为，龙华新区如今风头正劲，此宗地所在的红山片区又是热度当头，龙华地价赶超前海也不无可能。

　　竞得者

　　谁将吃下

　　“巨无霸”？

　　纵观以往龙华的两代住宅地王：2013年，中海经过66轮激战最终以38.2亿元高价拿下，溢价率高达91%，最终楼面价达到14563元/平方米；2014年，龙光地产子公司金骏房地产，以46.8亿拿下龙华白石龙地块，楼面价25094元/平方米，溢价率85.34%。而9月23日将拍卖的宗地，因总额颇高，到底能被哪家收入囊中，成为备受关注的话题。

　　由于红山站地块是商业用地，且竞价门槛较高，一些资金实力不足的房企或很难竞得。加之地块主要是商业用地，同样要求开发商具备商业开发能力。美联物业认为，相信会有大型开发商表达意向，最终或被具有丰富地产运营经验和高度融资能力的企业以联合体方式拿下。

　　中国指数研究院高级分析师程玉表示，即将挂牌出让的商业用地，成交总价高，起拍价都到了112.5亿元，这对参与竞拍的企业要求非常高，必须具备较强的综合实力和商业开发能力。“最后中标的企业一定会是具有较强融资能力和丰富地产开发运营经验的大开发企业或者联合体。”

　　参与者

　　“巨无霸”

　　吸引了谁？

　　对于竞价单位的要求，该宗地竞买条件比较宽松，出让公告中并未对竞买和规划条件做出限制。公告显示，只要是我国境内外的公司、组织和个人，均可独立或联合竞买本宗地。

　　到底哪些企业会对这块“巨无霸”土地产生兴趣？

　　业界更多认为深圳的本土上市公司将成为主要竞价买家。也有部分观察人士认为，“不排除部分京、沪大型房企会对深圳市场产生兴趣，从而借此机会进驻深圳”。

　　克而瑞深圳公司总经理陈宏海认为，龙华新区作为福田腹地，公共交通便利，政府对产业导入积极，办公和集中商业体量巨大，未来入市价格是有很大空间。但今年上半年深圳房价波动较大，境外投资机构对投资回报率更为看重，也相对谨慎，因此本次参与竞拍企业仍可能是以深圳本土大型房企为主。

　　定位

　　龙华高端商务

　　新地标

　　龙华新区近年来建设发展较快，且今年上半年的住宅价格涨幅一直处于领跑态势。位于上塘和红山地铁站附近的新增住宅供应也受到许多置业者的青睐，成为了深圳的一个置业热点片区。但观其周边商业配套，一直缺乏比较大型与高档的商务综合体，龙华新区的相关配套跑输房价也是业界的共识。

　　据中国指数研究院监测显示，自2013年以来，龙华新区仅出让了一块商业用地，便是去年12月由招商和华侨城联手以30.4亿元竞得的，位于龙华新区民治街道的地块。而当前，随着龙华商圈的日益壮大，如红山片区周边已有好几个购物中心开业，其中包括商业总面积达10万平方米的九方购物中心，未来龙华新城内还将有海岸城、鸿荣源壹城中心等大型综合体，龙华新区或将成为深圳商业版图的重点区域。

　　商业地产已成为房企发展的重要部分。业内人士表示，各房企在商业地产方面都在加快拿地节奏，争抢优质土地，此地块势必引来各方关注。戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端表示，作为未来一大商圈的龙华地区，此地块如果运营得好，将对龙华新区的商业配套水平起到一定提升作用。