■本报记者唐玮婕

　　怎样才能让不招人待见的“包租公”(“二房东”)变成人见人爱的科技新贵？答案是:互联网。

　　在美国，乘着Uber（优步）和Airbnb（空中食宿）刮起的“共享经济”旋风，号称“办公版优步”的WeWork（一起办公）成了投资界的新宠，在近期获得4亿美元的风险投资之后，其估值已经高达50亿美元，让人刮目相看。

　　WeWork（以下称“一起办公”）的商业模式非常简单——它以打折价在热门商业区域包租下一两层写字楼，经过装修后再划分成大小不一的办公区域，每月向租用这些办公空间的中小企业及个人创业者收取会员费，并提供配套服务与公共空间管理。

　　听上去是不是似曾相识？没错，就是这种类似“二房东”的角色让“一起办公”如鱼得水。不过，投资人也直言，他们愿意给出那么高的估值，是因为从来就没把“一起办公”看作一家传统的房地产公司。

　　让创业者看起来更“正规”

　　走进位于纽约的一处“一起办公”地点，一股强烈的现代风格迎面扑来：复古的吊顶水晶灯、优雅的原木色地板、柔软的皮质沙发，四周是一圈镶着落地玻璃的小型办公室，而工作区少不了的就是一块提供畅饮啤酒的酒吧。愿意呆在这里穿着夹趾拖鞋，时不时喝点酒精助助兴的，不仅有“离经叛道”的科技新贵、律师、电影制作人、程序员，还有一堆自由职业者，他们都垂青于“一起办公”的工作氛围。

　　说实话，这家公司的租金不算特别便宜：根据地段的差异，从每月45美元的随付随用工位，到价格数千美元的小型办公室，最高级别的“公用区畅行”会籍则标价350至400美元。有了这张通行证，客户就能使用“一起办公”遍及世界各地的办公场所。租用的方法倒是格外简单——先下载“一起办公”的应用程序，只要显示有“空位”，直接预订就一切OK了。

　　值得一提的是，“一起办公”除了可以提供灵活的月租条款外，还有一整套为创业者量身打造的附加服务，包括实惠的健康保险，专业的付款管理系统服务，打折的虚拟主机服务等……对常常是孤军奋战的创业者来说，这样的贴心安排，要比单枪匹马蹲星巴克舒服多了。

　　罗列一下“一起办公”令人惊艳的成绩单：2010年成立以来，这家公司很快就实现了盈利，并迅速在全球范围内大肆扩张。受益于上一轮高达3.55亿美元的融资，“一起办公”疯狂的扩张计划是每月新开3到5个网点，到2015年年底，其在全球60个地点管理的办公面积有望达到350万平方英尺，会员数增加到4.6万名，从租金价差中可实现约1.5亿美元的营业收入……据一家地产分析公司统计，在过去两年里，仅在纽约市一地，它就已经签下了12笔大型租赁交易。

　　“一起办公”能让我们看起来更像是做正经生意的。”在25岁的纽约创业者亚历克斯·克鲁格看来，“体面”、“正规”对于创业者至关重要，它能帮助自己与客户建立起初步的信任。自从4个月前创立公司以来，克鲁格已经从独自一人在“一起办公”的一张工位上工作，发展为在一间小型办公室里管理几名雇员。

　　搭建起“实体社交网络”

　　以色列出生的“一起办公”联合创始人亚当·诺伊曼身材修长，留着一头齐耳的黑发。相对于那些“90”后、乃至“00”后会员，36岁的诺伊曼显然拥有更为丰富多彩的创业故事。

　　早在2001年，诺伊曼跟随当模特的姐姐来到美国。他的创业启示在2008年降临，当时他在布鲁克林码头区的一处厂房内经营着自己的婴儿服装公司，为了节省开支，他在分类广告网站Craiglist上打广告，将办公室的一个角落转租了出去，大赚了一笔。

　　嗅到了转租中的商机，2010年诺伊曼和朋友开出了首家“一起办公”。事实上，当时涌现出了众多的合作办公场所，但相比那些已经小有名气的品牌，“一起办公”追求的是截然不同的客户群体，其不拘一格的装修布局，也更能打动年轻一代创业群体的心。

　　现在回头看，“一起办公”进入纽约市场的时机可谓恰到好处——经历过金融危机的经济刚刚开始复苏，大规模的招聘潮尚未启动，办公租金整体仍然低迷。“一起办公迅速出击”，用非常低廉的价格租到了一批房龄较老的小型办公楼，成功显得水到渠成。也就是同一时期，“一起办公”得到了风险投资基金的青睐。相比传统的商业地产项目，“一起办公”看上去更有活力，经营情况也相当不错。但它能达到如此令人咂舌的估值，风险投资家看中的不仅仅是这些特点。

　　硅谷顶级的风投Benchmark决定领投，其创始合伙人布鲁斯·邓列维接受采访时表示，“换成是现在，我们可以轻而易举地说，这是办公场所的重组、裂变，可是在当时，我们很难找到贴切的词来描述这类工作空间。如果用马斯洛的人类需求层理论来解释，‘一起办公’提供的不仅仅是一所遮风挡雨房子，更像是陪伴与激励这一类的情感必需品。”而诺伊曼自己把这家公司称为“实体社交网络”，他的目的就是为了让人们之间的联系更加顺畅。

　　工作与生活不再泾渭分明

　　与标榜专业而显得单调严肃的传统职场区域不同，“一起办公”充满着任性洒脱、不拘小节的氛围，工作与生活的界限仿佛变得不再泾渭分明。作为“一起办公”的标配服务项目，24小时提供的免费啤酒畅饮成了这里的专有标志。在完成了一天的努力工作后，会员们会互相庆祝，昭告天下“现在是啤酒时间”。

　　诺伊曼自称，“一起工作”的使命是为新一代创业者改造一个全新的工作场所，在这些办公室里，他们无须为带宽、打印机墨盒甚至集体医疗操心，可以心无旁骛地专注于自己的工作，更能喝着啤酒，共同交流创业经历，寻求专业帮助，甚至聊聊美食秘诀。每个工作场所都有一个制订活动的“社群经理”，负责组织读书会、乒乓球比赛、瑜伽和冥想课、科技研讨会、人生导师讲座、品酒会，以及观影、跳萨尔萨舞或者冷知识问答晚会。

　　“一起办公”的梦想，是成为一个让你永远不想下班的地方。在这里，不知格子间为何物的一代人可以尽情工作，尽情玩乐（Workhard，playhard）。这位联合创始人认为，正是这种无形的精神让“一起办公”与冷冰冰的房地产业区别开来，立马显得“高大上”起来。

　　独自工作很难建立人际交流，这也正是很多人觉得难以脱离熟悉的办公室环境的原因。“在内心深处，我们都离不开社群。”诺伊曼说。有一个故事，让很多看不懂“一起办公”为何走红的人发生了真正的改观：尽管“一起办公”并没有什么白纸黑字的规定，但大家几乎都默认公共区域不能打大声电话。但有一次有个人或许是忘记了这条非正式禁令，站在那里讲了半天电话。此时，一个正在酒吧区工作的人向他走去，但两人大吵一通的戏码却并未上演，反而上演了一番恭维：“我不清楚你的工作是什么，但你打电话真是把好手！”显然，“一起办公”创造了一个令人舒心的社交空间，大家仿佛可以暂时忽略现实中的种种桎梏，为创业而奋力一搏。

　　“一起办公”并不满足于只提供办公场所，WeLive即将在今年晚些时候推出。这种彻底沉浸式的产品将办公空间和微型公寓结合在一起。在谈到为“我们一代”整合工作和生活时，诺伊曼说，“当你产生了通过自己的双手来改变世界的意愿时，当你的工作有着实实在在的意义，并且你发自内心地热爱它时，成功和金钱都将随之而来，而幸福也在其中。”

　　当然，未来“一起办公”可能会跟更大的公司合作，这样一来他们的租金收入将更为稳定。不过，诺伊曼也担心“一起办公”的文化平衡感会被打破，“我们蛮犹豫的，不想做得太过头，因为将社群的感觉调得恰到好处，对我们来说非常重要。”

　　共享经济带来社交新颠覆

　　就在“一起办公”成立之前的几年里，服务式办公室租赁行业就曾经历过一番大起大落。当科技泡沫汹涌澎湃之际，上市公司雷格斯（Regus）在2001年初的市值一度达到21亿欧元（按当时的汇率算，约合34亿美元）的峰值，较IPO发行价暴涨超过四成。但是天有不测风云，由于经济情况急转直下，科技类公司的办公租赁需求直线跳水，雷格斯立马饱受长期租约和债务的困扰。两年之后，雷格斯的美国子公司甚至一度需要申请破产保护。尽管最终幸存了下来，但元气大伤的股价最近才刚刚爬升到发行价水平，而它的办公室面积反倒增加了足足5倍。

　　目前，雷格斯的规模远高于“一起办公”，在全球110个国家设有2500家业务网点，但市值却要比“一起办公”的50亿美元估值低13亿美元。究竟是估值虚高的房地产公司，还是了不起的“互联网+”新型办公场所？“一起办公”充满着形形色色的争议。

　　事实上，“一起办公”获取办公空间的方法是从传统地产公司手上包下多层楼宇，签订长期租约。因此，如何迎接经济周期的考验将是其不得不接受的巨大挑战。由于租赁和翻新大厦需要花费大量时间，经济低潮时租赁需求的减少，以及经济繁荣时租金成本的上扬，都会成为致命风险。甚至有分析称，如果“一起办公”的空间使用率不到80%，那么公司就很难实现盈利。

　　不过，看好“一起办公”商业模式的大有人在。目前，“一起办公”可以提供最基本的办公场地，也有各种符合中小微企业需要的创业孵化服务，但这家公司的价值肯定不会止步于一个联合办公室或者孵化器。

　　美国麻省理工学院最新的研究指出，未来十年中，在美国，城市白领的人数会减少47%，这将给上班族的办公形态、人和人之间的关系带来深刻变化，也将对未来都市的商业运行模式产生巨大影响，包括房地产、公共交通、零售业、服务业。有学者认为，以“一起办公”为代表的这种“共享经济”模式，除了将改写商业地产游戏规则之外，其社交价值或许是更值得关注——通过拼车、拼房、拼办公场所而走到一起的陌生人，必定会更认同“服务即社交”这一新商业理念。如果把“一起办公”看做是类似优步或空中食宿这样的共享经济初创公司，那么它能做的，将远远不止是简单的“二房东”。它对上班族和职场生活的影响，现在还只是开了个头。

　　美国麻省理工学院最新的研究指出，未来十年中，在美国，城市白领的人数会减少47%，这将给上班族的办公形态、人和人之间的关系带来深刻变化，也将对未来都市的商业运行模式产生巨大影响，包括房地产、公共交通、零售业、服务业。以“一起办公”为代表的这种“共享经济”模式，除了将改写商业地产游戏规则之外，其社交价值或许是更值得关注。它对上班族和职场生活的影响，现在还只是开了个头。

　　链接“中国式”效仿者

　　■本报记者唐玮婕

　　在国内，一波波创业热潮也催生了大量的办公室短租需求，一起办公模式自然也已有了不少效仿者。

　　今年3月，万科前高级副总裁毛大庆高调辞职创业，当时他直截了当地说：“我就是要做中国版的WeWork！”如今，他的优客工场在北京、西安、烟台、上海已经预订了十多处空闲的办公楼层准备改造，背后还有红杉资本、真格基金、亿润投资、创新工场等创投机构的资金支持。

　　之前，同样高调的潘石屹也发布了首个互联网项目SOHO3Q，做的也是“中国式”一起办公。位于上海新天地的SOHO3Q之前就已推向市场，这里的一张办公桌每周租金达到1350元，也不太鼓励长期租约，但目前号称入驻率可以达到90%，年内还会在一线城市的其它SOHO地产项目内复制推广这一模式。

　　种种迹象显示，国内的开发商不再满足于仅提供办公场地了，他们都在想法子向估值近百亿的“一起办公”看齐，“削尖脑袋”为办公空间注入更多功能和附加值，从单纯的办公楼租赁，向创业孵化器转型。

　　不过，在中国市场“照猫画虎”最有可能的情况就是水土不服。尽管美国与中国一样，从不缺热情高涨的创业家与自由职业者，但毕竟两地在商业生态圈的成熟度上相差甚远，“一起办公”的运营模式和盈利模式在美国市场可以算是精准，放到国内来往往会遇到各种现实的矛盾。另外也不能排除有些企业嘴里嚷嚷着转型，心里只是盘算着搭上互联网后的高估值罢了。

　　实体的社交网络、共享的互联网精神……如果没有意愿把互联网和房地产融合叠加起来，打造真正意义上的创业分享平台，那么这些看似光鲜的房地产项目其实与普通的“二房东”就差一根网线而已。

　　图说一张图看懂“一起办公”

　　WeWork是做什么的

　　它是一家分租办公空间、帮助自雇人士处理多种琐事的公司。其业务模式是从房东那里整体租赁空间，再隔成小间加上差价分租出去。目前“一起办公”拥有2.3万顾客和32个办公场所，绝大多数位于纽约。

　　WeWork的费用

　　在纽约，最基本的“随付随用工位”起步价每月45美元；一个4人间办公室的月租金为2200美元起；开放式工作区的一张专属工位月租金为400美元。

　　哪些人需要WeWork

　　在美国，劳动力市场中有近30%是由“机动”员工组成的，包括自由职业者、承包人和自雇人士。数据显示，如今白领专业人士是机动劳动力中增速最快的类别，这一人群推动着对灵活多样的新型办公场所的需求。

　　WeWork为什么受欢迎

　　“一起办公”提供灵活的月租条款和创业者非常看重的附加服务：福利提供商TriNet可以提供实惠的健康保险；摩根大通银行提供付款管理系统服务；亚马逊网络服务则提供了打折的主机托管服务。

　　最重要的是，“一起办公”提供的不仅仅是办公室和办公用品，而是“打造一个创造者的社群”“激励人们从事自己热爱的事业”。它并不是将房子或办公桌租给你就一走了之，“一起办公”会在每个工作场所指定一位专门负责组织各类活动的“社群经理”，“社群经理”会组织读书会、锻炼、科技研讨会、品酒会，以及“冷知识”问答晚会……诸如此类。

　　WeWork的下一步

　　今年晚些时候将推出WeLive，这一彻底“沉浸式”的产品将会把办公空间和微型公寓结合在一起。