买房置业·真心话

　　大冒险

　　(暨微信解答)

　　▲迷路地图：前段时间在一楼盘看到一个项目主打学区房概念，一时头脑发热交了3万定金。事后想想这个楼盘虽是学区房，但开发商目前只开发了三分之一，交通不便、生活不便（在三环附近，概念为生态居住区）。考虑好久，担心这里发展不起来，想丢掉定金算了。

　　→真心话：定金扔了干啥，想办法要回来。定金和订金虽然读音一样，但却有本质区别。 “定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。

　　特别提示：并不是所有的“定金”都不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金。

　　▲HD麦爸：想继续买入房产，是应该到有发展旅游潜力的三线城市购买，还是买石家庄城市的商住物业，貌似石家庄的商住物业现在不愠不火。还有，投资房产，是否应该将自有房产抵押换得现金，购买物业？

　　→真心话：如果有机会增持，建议首先选择2、3线城市的核心位置住宅。如果有卖出机会，建议考虑卖出2、3线城市的商业地产。

　　▲苏碎念：我有个朋友从一开始就主张不买房，租房，说什么租金还不如还买房的按揭款多，还是租房合适。另外，她极力宣扬民间借贷，让大家给她集资，许诺给一定的利息，她再拿出去放贷。她有个担保公司，从亲戚朋友处融资，还直接利用所谓的游学班从社会上融资，还收学费，这个可靠吗？

　　→真心话：只有你们手里有钱，而又担心通胀，才会把钱交给她，博取较高回报，她则本息全收，最终可能一跑了之。记住：一个人，最终命运是要把握在自己手里的，把命运交给别人，也就把一切都交出去了，所以，要做自己能控制的事情，买房或者购置硬资产，这事比集资和炒股更靠谱。

　　▲金花论：我现在看了3套房子。1、市中心平安北大街2000年小区，85平精装修，72万。2、距离上套房100米远另一2003年小区，138平精装，90万。3、离市中心稍微偏远一点的小区2000年，106平，73万。目前我手上只有35万的资金，首付倒是能付，将来月供也能应付，如果选138的压力会大些，工资60%付月供了。现在我一个人住，如果从实用角度来看，138平的确太大了。但是从投资价值的角度怎么考虑呢？哪套房子更合适我现在购买？

　　→真心话：你说的三套，第二套性价比较好。三室是稳定家庭的主流选择。如果投资的话，不要总盯着住宅，可以看看写字楼或者中心区的商住公寓。

　　▲Crystal：我在高新区有一套商品房，130平米，2009年买的，我和爸爸一起还房贷，每月3800元。现在我爸爸的一个外地朋友要在石家庄开一个办事处。我想把这个房子租给他。不过我不知道开什么价跟他谈合适，请帮我出一个合理的价格，非常感谢！

　　→真心话：按目前平均租金水平计算，该区位租金应该在2500-3000之间，具体是多少可先去网上查一下，然后找个中介问一下，八九不离十（要看户型和设施）。如果关系好，可能还能高点，不过有个问题，租给熟人不好意思每年提高租金。所以，建议非利益关联的朋友间不谈生意。

　　▲知否知否：最近看上了两套房产，一套位于平安南大街，单价8500左右，只是这里好像不是石家庄未来的发展方向。还有一套位于长安区，在太平河附近，单价5800左右，对于选哪个位置还不是很确定，愿听高见！盼复！

　　→真心话：不要拘泥于城市发展方向，那是城市发展后的故事，距离城市中心越近，土地价值越高，如果该处房价低，那一定是低估了，随着道路建设的完善和原有城市布局的优化，越靠近城市中心的位置越有潜力。

　　▲百分百：我去年购买了一套两居室，今年月底该交房了，据说目前房子的各项证件齐全。我的问题是房产证办理期限是多少？

　　→真心话：双方当事人可以在合同明确约定办理房产证的期限。如果没有约定的，那么，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　▲瞌睡虫：现在有不少楼盘都是精装修，是不是开发商的样板间就是以后交房的标准？

　　→真心话：现在看房，一般置业顾问都会选择好合适的路线，把客户们带到样板房中。而样板房一般都经过了精心布置、被家具设施占满空间，会使购房者注意力分散被其迷惑，看不出应看到的问题。而购房者在签订商品房买卖合同时，由于买卖双方在专业知识上的信息不对称，以致在后期合同履行中处于被动地位。所以，购房者们不要盲目的把样板房当作日后的交房标准，在细节问题上要向开发商们详细了解。尤其是精装房，对于住房验收合格的环节，购房者在签订合同时应要求开发商对此条款进 行更加明确的约定。同时，在购房合同中，双方当事人还应共同约定清楚通知交房的具体形式。

　　水 墨

　　尽管作为石家庄市西北板块重要楼盘之一的北郡项目已经五证齐全，楼盘的销售也一天比一天好，但项目操盘手依然对余下的5万平方米的楼盘销售感到了压力：“在目前这个市场形势下，企业最需要的资金，而只有把现有的房子卖出去，才能达到回笼资金的目的。”河北宏峻房地产公司营销总监赵云强这样向记者敞开了话题。

　　其实，如今的省城楼市类似北郡项目的楼盘仍然为数不少。它们曾因城中村改造的加速而匆匆上马；也因各类手续的复杂申办而错过“黄金销售期”；它们或因市场严查影响了面市的进程，也因国家宏观调控的要求放慢了面向“刚改一族”的脚步；它们或因单一的产品线而无法满足更多需求，抑或因新产品的刚刚推出需要购房者认知和了解。凡此种种加上今年以来渐渐强化的楼市严查，促使“补证盘”渐渐增多，也会使在未来一个阶段内，拿到预售许可证的正规项目将扎堆上市，这既增大了供应量，无疑也进一步增加了楼盘“去库存”的压力。

　　有关方面提供的数据显示，今年1至6月份，石家庄商品房成交面积322.33万平方米，同比增长36.97%;其中商品住房成交260.62万平方米，同比增长37.88%。新建商品房上市量同比下降。上半年共发放预售许可证49个，批准预售面积195.87万平方米，同比下降32.37%。其中商品住房108.45万平方米，同比下降41.32%。截至6月底，市区商品住房库存为395万平方米。

　　相比住宅项目去库存压力山大，省城商业地产供过于求的现象则更为明显。有关专家告诉记者：“石家庄人均商业地产面积为4平方米，而商业发达的上海人均才1.8平方米，商业、写字楼、公寓等商业地产产品，均面临出售难的问题。”

　　其实，造成石家庄市楼市库存量大还有更深层次的原因。作为一个新兴城市，尽管说要建设500万人口的大城市，虽然撤县划区将城区的面积扩大，但整个市区缺少能够在高科技、高附加值上在全国叫得响的，可以让更多人就业的产业，除了城中村改造的村民之外，很多市民和上班一族手里是没有钱的。即使有一些人手中有一些钱，但也因在刚需房、地铁房、公寓房、商铺等五花八门的概念营销下几近透支，很难有再次买房的能力。

　　“这可以说是造成石家庄楼市库存量大的一个重要原因。城市没有造血功能，百姓手中资金紧张，必然造成楼盘卖不动。”专家分析称，未来整个楼市都会面临着一个去库存的问题。那么如何提高楼盘的去化率呢？从以往的经验看，团购、打折促销，“以价换量”都是一个选择；而加大广告宣传的力度，强化楼盘信息的推送频率，也将会是另外一种选择；另外就是开发商和金融银行部门进行深度合作，放宽房贷的限制，缩小首付的比例。