上海拥有大量外资、合资企业，而近年来随着自贸区、大虹桥等大型利好规划的落地、推进，上海对于跨国企业的吸引力与日俱增；对于国内企业来说，上海已经成为核心市场。多种因素共同作用下，上海的高端住宅租赁需求一直比较旺盛。

　　入住率有所上涨

　　今年以来，上海高端住宅租赁市场整体表现良好。

　　“目前，旺季似已提前到来，租赁需求强劲，服务式公寓和小业主公寓的入住率均有上涨。”第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可表示。

　　DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏也认为，高端住宅租赁市场现阶段以吸收原供应量为主，出租率及租金有回暖表现并逐渐提升。

　　其中，品牌服务公寓表现不俗，租金达到226元/月/平方米。伍惠敏表示，新供应量的明显减少（主要新供应只有4家服务公寓）加之今年有部分产品转租为售，而且还有数个项目退出租赁市场，也使“品牌服务公寓自今年以来依旧保持着平稳和较高的出租率”。

　　“供应的减少，加上即来的开学季，未来全市服务式公寓市场入住率或继续上扬。”简可指出，未来两三年，上海服务式公寓的新增供应依然有限。

　　国内租客占比增加

　　虽然目前上海的高端租赁客群仍以外籍人士为主，但有业内人士指出，今年上半年，来自国内的高端租赁需求正显示出一定的增涨趋势。

　　简可便表示，以往来看，（高端）租赁需求主要来自国外的派遣人士及其家庭。然而近年来，国内需求日益见涨，不少项目国内外租户比例相当。

　　伍惠敏也认为，高端住宅的租赁市场需求构成人群中，国内客群增长态势明显，尤其是在租赁热点区域：新天地、陆家嘴板块占比有大幅度提高。值得一提的是，来自汽车及金融行业人士的住宅租赁需求在本年度表现较为活跃。

　　优势区域被看好

　　高端租赁市场在上海发展多年，目前已经形成了多个具有国际居住特色的高端住区。

　　业内人士认为，现在的高端租客会将地理位置作为选房的首要因素，其次是周边配套和户型。因此，如古北、碧云、新天地等以交通便利、外籍人士聚集、高端生活配套完善为亮点的区域一直吸引着市场中的高端租赁需求。正如简可所言，古北地区居住氛围尤其迎合日韩籍人士的需求，未来仍是其居住首选。

　　除了这些传统高端租赁市场的“热土”外，今年还有不少板块表现突出，有望成为高端租赁市场中的“生力军”。

　　伍惠敏便表示，比如借助大虹桥辐射的徐泾板块，高端别墅的出租率一直保持在较高水平，今年的租金涨幅亦超过全市平均水平。而且，这个利好因素并未完全释放，还有进一步增长的空间。“此外，周边国际学校林立的金桥板块，以及世纪公园周边区域也值得看好。”

　　“当前市场正逐渐步入‘非中心化’，新兴住宅区域不断形成，浦东外高桥森兰、虹桥地区价值日益显现，不过，如新天地、古北等核心住宅板块的地位依然难以动摇。”简可如是称。（孟子谅）