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　　一般而言，正月十五后，随着外来务工人员陆续返莞，东莞会迎来住房租赁市场的高峰。然而，今年元宵过后两周，不少业内人士反映东莞的住房租赁市场在元宵后难迎“开门红”。据东莞中原数据以及金信联行的数据统计，今年节后东莞租赁市场交易规模同比去年减少15%。3月15日东莞市交通运输局官微发表的最新数据显示，今年春运期间东莞累计发送638.7万人次，节后至今回流人数为309.18万人次。

　　东莞市人力资源局表示：按新莞人信息管理平台系统统计东莞的出租屋空置率和平均租金，目前系统还未对2015年第一季度的数据进行统计，因此暂无今年春季后的出租屋空置和平均租金。根据2013年和2014年同期数据的对比，预计今年的东莞出租屋空置率和平均租金变化不大。

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　　小户型公寓租赁市场交投遇冷

　　一房单位的交投占整体租房市场的三成多，略低于去年。“今年节后与传统的‘开门红’相比稍微逊色。尤其是单身公寓、一手房等刚需户型，其出租的比例下降较为明显，可见单身的外来务工人员返莞较少。”

　　东莞制造业发达，外来务工人员数量大，导致住房租赁市场持续旺盛。

　　截至2013年末，东莞市户籍人口188.93万人，常住人口831.66万人，外来人口比例高达77.28%。据东莞市人力资源局统计，截至2月28日，在新莞人信息管理平台登记备案的出租屋总数为280489栋（套）。

　　今年春节前，为了摸清外来务工人员返乡和回莞的意向，东莞市信鸿人力资源管理有限公司发布了一份《返乡留莞调查报告》，该报告有效问卷1805份，在南城、东城、厚街、虎门、长安、大朗、松山湖等镇区里知名工业区，对在职员工进行为期两个月的撒网式调研。调查显示有超过三成人过年将留守东莞，也有近三成人表示不确定年后是否回莞。

　　根据东莞市交通运输局官方微博“畅行莞邑”发布的数据显示，节后累计回流旅客319.74万人次，同比减7.22%。

　　回流客的减少，对东莞住房租赁市场有多大影响？

　　“今年比去年稍微差一些，或许很多人还没从老家回来。”一位房产资深中介人士如是说。

　　事实上，记者在走访过程中也发现，城区多数房产中介门可罗雀，大多数门店也只有两三个工作人员，鲜有客户上门咨询。

　　细看贴满招租信息的中介门店的玻璃外墙，单身公寓、一房一厅的租赁信息比比皆是，可选择性较多。如星河传说的迪纳公寓精装修40平方米一房一厅，带家电月租约2200元；黄旗印象带豪华装修的48平方米一房一厅单位，月租1700元；新世界花园楼梯房50平方米一房一厅单位，月租1800元；江南雅筑有一套52平方米的两房单位放租，家电齐全，仅以1300元/月的租金放租；花样年华40平方米一房一厅单位，家电齐全，月租1000元。

　　来自合富置业的成交数据显示，一房单位的交投占整体租房市场的三成多，略低于去年。

　　对此，东莞中原三级市场总经理刘熊说：“今年节后与传统的‘开门红’相比稍微逊色。尤其是单身公寓、一手房等刚需户型，其出租的比例下降较为明显，可见单身的外来务工人员返莞较少。”

　　这种状况的出现，刘熊认为主要原因有两个：首先，一般而言，租赁合同是一年期的，很多租客在年前已经续租了，这造成了时间的错位；其次，部分外来务工人员并没有如期返莞。

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　　镇街租赁市场空置房高

　　商业比较繁华的金洲与工厂较多的博涌社区均可达到平均75%左右，而其他社区如南栅、龙眼则在60%左右，总体租金维持在200元/月左右。

　　林女士是一名“包租婆”，她在中堂盖有一栋两层高的房子用作出租，该栋出租房设计了50间10来平方米的一房一厅，并以每间房子140元—160元的价格出租给周边厂区的外来务工人员。因为林女士的房子是新式房子，设计宽敞明亮，并设有篮球场等配套设施，颇受外来务工人员的青睐。往年此时，林女士的50间出租房都住满了租客，而目前因为春节前周边几家工厂倒闭，其客源急剧减少，节后缺乏大量的外来工返来补充，其空置率达到20%。

　　事实上，林女士的案例并非个案。

　　虎门镇新莞人服务管理中心透露，目前虎门出租率与去年同期相比，略为下降。其中商业比较繁华的金洲与工厂较多的博涌社区均可达到平均75%左右，而其他社区如南栅、龙眼则在60%左右，总体租金维持在200元/月左右，与往年相比变化不大。

　　房屋出租率整体略降，部分原因是今年春节过得比较晚，还有不少外来工尚未回莞。虎门镇新莞人服务管理中心相关负责人介绍，一般来说，从4月份开始，外来工就基本回来了，届时出租屋的空置率也会下降不少。在金洲路附近的一位刘姓二手房东也告诉记者，按往年的经验来说，年前和年底都是出租屋空置率比较高的时候，所以在这一段时间里，他们的出租生意都比较平淡。

　　“虽然现在很多人来咨询，但大多是走马观花，货比三家。”虎门一位黄姓房东说，现在不少租客喜欢一房一厅或者两房一厅，带厨房以及阳台，像以前那种老旧式的单间渐渐无人问津了。”

　　这名“包租公”还透露，以往元宵节后，很多外来务工人员会在他的房子短租几天，待找到住宿条件更好的出租房就会搬走。今年，这名房东并没有发现这种流动的短租租客，他的整栋出租房子目前空置率更是达到90%。

　　出租房的空置率增高，租客可选择性变得更多。一位前来咨询房租的陈姓年轻小伙子也告诉记者：“我和我的老乡现在喜欢租一些空间比较大、光线比较好的房子，以前那种老式单间阴暗，各种味道都有，住得十分难受。”

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　　租赁市场乏力房租或降

　　今年节后东莞租金水平并未如往年同期上涨5%—10%，与2014年年初相比微升3.8%，远低于去年年初多达一成的同比涨幅。若到了3月底或4月初，外来务工人员返莞人数不明显，房东为了出手空置房，可能会降价出租。

　　据合富置业的成交数据统计，2015年年初东莞租房市场平均租金为27.3元/平方米/月，与2014年年初相比微升3.8%，远低于去年年初多达一成的同比涨幅。刘熊认为，今年节后东莞租金水平并未如往年同期上涨5%—10%。若到了3月底或4月初，外来务工人员返莞人数不明显，房东为了出手空置房，可能会降价出租。

　　“若此状况继续，房地产市场或会引发一系列的变化。首先，东莞租赁市场的供应量越来越大，租客可选择空间增多；其次，城市中心区域和虎门、长安等发达镇区的租赁市场受阻；另外，租赁市场受阻，购房客会减少投资性住宅，直接影响一二手物业的成交量，尤其是对单身公寓、一房一厅等户型。”刘熊分析认为。

　　东莞中原市场研究总监车德锐亦表示，若租赁市场持续乏力，会导致以下情况：首先，租金价格会呈现下降的趋势，而租金下降的幅度会依据片区和板块决定；其次，出租房的空置率会增高，目前东莞的单间、一房一厅刚需户型的供应较为饱和；再者，消费者的投资性行为会趋向理性，投资性需求的住宅（在售的小户型项目）销售量会呈下降趋势，商铺、写字楼投资会增多。

　　对于外来务工人员回流少，车德锐认为这是基于两种情况：首先，经济下滑，不少企业倒闭，外来工在莞没有工作，导致其没有如期返莞；其次，由于薪酬待遇等问题，部分外来工转战阵地；再者，多数外来务工人员常年在外，难得春节假期，欲在家多待些时间。

　　一位业内人士也表示，部分外来务工人员在东莞工作数年，积攒了一些储蓄。另外，他们融入城市的成本非常高，加上东莞的经济持续下滑，未来在东莞的发展前景并不明朗。另一方面，家乡的建设逐渐向好，他们可以利用积攒的财富返乡置业，也可以照顾老人和小孩。基于以上考虑，不少外来工选择不返莞。

　　科威不动产总经理张霞认为，与往年相比，今年的租赁市场成交量略降，其直接原因是外来务工人员的减少；深层的原因是，目前东莞整体经济下滑，城市也处于转型升级中的阵痛中，在此大环境下，房地产进入了调整期，房地产在短期的发展或会暂缓。

　　同样，东莞市中介协会秘书长郑浩辉表示，东莞正在探索转型升级发展中，重点发展科技创新等产业，在此过程中，对低端劳动力的需求减少。因此，住房租赁市场自然会开始乏力，不过这只是阶段性的变化，市场的交易都是规律循环的。譬如，一二手房的成交上升，租赁市场的成交便会下降，反之亦然。

　　“其实，东莞与同等级别的地级市相比，在租赁市场上还是颇具优势。首先是地缘优势，东莞夹在广深之间，部分广深的企业会在东莞设立办事处或分支机构，这能带动东莞租赁市场的发展；其次，东莞的住房租金相对比较便宜，能吸引大量的租客。我对东莞今年的租赁市场抱有乐观的态度，随着东莞的城镇化推进，东莞会出台一系列的政策吸引大量的人才，届时会带旺住房租赁市场。”郑浩辉说。

　　一位业内人士认为，与广深相比，东莞的房子租赁价格较为便宜，同等价格在莞可以租到更高品质的楼盘。

　　撰文：南方日报记者 叶永茵 何康杰 靳延明 郝金朋