■叶檀

　　最新调整的十二届全国人大常委会立法规划公布，房地产税法被列入第一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。

　　房地产税法最快将于2017年出炉。本届人大任期到2017年底，如果大致方案成型，明年征求意见，2017年提交审议并获得通过，花费两年多的时间完成整体立法工作，是大概率事件。

　　房地产税重要性毋庸置疑。第一类立法规划项目中还包括环境保护税法、增值税法等，说明房地产税法作为基础法律，纳入立法范围。房地产税立法需求也比较急迫，列入第一类项目，说明其基本理念已经比较成熟，将与其他房地产税费改革形成整体改革方向，与消费税等将成为地方主要税种。

　　值得指出的是，征收房地产税并不是因为政府要增收，而是税收目标发生变化。目前，地方政府的财政收入中一半左右靠出售土地与围绕房地产的税收，税费集中在开发环节与交易环节，而且各个地方都不同。据不完全统计，我国一个房地产开发项目经历立项、建设、配套、销售等诸多环节，涉及缴纳的税费多达60余项。针对房地产开发企业主要涉及的有营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、印花税以及契税等。以房企销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按营业税的7%征收城建税3500元，按营业税的5%征收教育附加税2500元，按利润25%征收的所得税，按土地款3%征收的契税，利润超过20%要采取累进方法计算起纳土地增值税等。加之地方养老、水利基金等不同名目，房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费。

　　上述税收繁杂无比，重重叠叠，以抑制房价为名扒了一层又一层，却既没有做到税收法制原则，也没有体现正确激励原则。针对当前围绕房地产税改革的诸多争议，中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌认为，在立法和改革过程中，需处理好房地产税对楼市短期冲击与地方经济发展的关系、房地产税与土地增值税等其他税费的关系等。“从长远看，房地产税立法的目的是在开发交易环节减轻税负，增加保有环节税负，进而完善房价形成机制。”

　　现在，有的专家认为房地产税需要全国统一的底线，比如家庭人均拥有60平方米等，这并不一定是个好办法。有的地方政府财政实力强，可以少征税；财政实力弱，可以多征税。不仅如此，各地政府必须做出权衡，如果多征房地产税，使得当地常住人口减少，消费、投资等各方面资金下降，就必须放水养鱼，或者降低房地产税，或者想办法压低房价，通过激励机制让资金与人口愿意留在当地。此外，各地人均可支配收入不同，对于那些人均可支配收入排名在全国靠后的地区，房产税设计与总部云集的发达地区又必须有所不同。

　　从这个角度说，房地产税法是为地方立法提供一个法律依据。各个地方的具体税收要素怎么设计，比如免税面积和税率等，可向地方授予一定的自主权。各地步调不可能一致，一致才是不正常的。

　　十八届三中全会提出，科学的财税体制是优化资源配置、维护市场统一、促进社会公平、实现国家长治久安的制度保障。房地产税立法既有任务紧迫的一面，为各地树立统一明确的法律框架和操作依据，同时也有必要为地方的具体方案留出合理空间。