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北京楼市中大户型看涨

  • 发布时间:2015-07-31 07:37:00  来源:京华时报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  在北京楼市传统格局中,相对于改善大户型,小户型总价较低,但单价却一直都是略高一筹。然而,这样的状况在今年发生反转,大户型的价格反超小户型,而且还越来越吃香。这种看似反常的现象已经在统计数据中得以体现。

  领涨的中大户型

  7月21日,北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布数据显示,在与5月份相比的环比价格中,今年6月份北京新建商品住宅价格上涨1.6%,其中90平方米以下的小户型上涨0.9%,90至144平方米的中户型住宅上涨1.9%,144平方米以上的大户型住宅上涨了1.8%,显示出中大户型的环比涨幅明显更高。

  在同比数据中,也是大户型住宅涨幅明显。数据显示,同比去年6月份的房价,6月份北京90平方米以下的小户型以及90至144平方米的中户型住宅仍分别有7.5%和2.3%的下滑。而144平方米以上的大户型住宅价格同比上涨了4%。

  大户型价格领涨同样在二手房方面得到体现,统计数据显示,上月北京二手房价格涨势比较明显,同比平均涨幅达到7.2%,其中90平方米以下的小户型上涨7.3%,90至144平方米的中户型住宅上涨7.1%,144平方米以上的大户型住宅上涨了7.3%。

  值得注意的是,在北京楼市传统格局中,相对于改善大户型,小户型总价较低,但单价却一直都是略高一筹。然而,这样的状况在今年发生反转,大户型的价格反超小户型,而且还越来越吃香。

  “在限购政策出台后,北京大户型价格已经表现出价格领涨苗头”,北京某大户型项目销售负责人表示,限购前,小面积户型由于资金投入小、租金回报率高、资金回收周期短等优势,成为高端住宅投资者的首选户型。但限购之后,高端人士的投资需求与自住需求很难分开,既要考虑到自住的功能性,又要考虑未来的升值保值空间,150平方米以上户型从而成为热销主力,200平方米以上稀缺户型更是供不应求。供需关系的变化影响了不同户型高端住宅产品的价格变化,从而出现了价格上涨趋势不同步的现象。

  热度还将延续

  从目前北京楼市格局看,属于大户型的牛市还远远没有结束,特别是大户型的代表产品,不断入市的顶豪项目。

  中原地产研究部统计数据显示:截至20日,北京大户型代表的中高端市场成交升温,合计签约6万单价以上住宅达到了783套,这一成交量是2014年以外的最高点,预计全年有望突破1500套大关,从成交额看,单价6万以上市场成交也已经达到了151.4亿的历史第二高点。因为每年年末成交集中,预计2015年中高端市场的爆发将会越来越明显。

  上海易居房地产研究院7月21日发布了《一线城市豪宅公寓市场研究报告》2015年二季报。报告指出,一线城市豪宅公寓成交量暴增超过4倍;2015年二季度,一线城市豪宅公寓项目成交均价前十名被上海北京包揽,成交均价基本上都在10万元/平方米以上。

  对于大户型为代表的高端产品价格领涨,易居房地产研究院研究员谢金龙指出,降准、降息释放的大量流动性,“3·30新政”等楼市相关政策“刺激”的自住及投资需求,以及去年以来股市大涨带来部分高净值人群获利后转入楼市等一系列因素,都大大推高了大户型豪宅市场的成交量。总体来看,在楼市热度上升的情况下,不管是出于保值增值,还是自住目的,豪宅市场的热度还将得以延续一段时间。

  竞争日趋加剧

  对于北京大户型价格上涨,上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示,随着目前改善型购房的信贷政策总体趋于宽松,中大户型的购房需求积极释放,所以此类物业供应者会积极涨价,而不会担心客户的流失。而且从目前北京住房市场的交易情况看,一些近郊区的大户型物业比较受青睐,部分购房者抛售首套认购第二套,对于相应的涨价是有足够的心理准备的。这个时候会促使此类物业的价格上涨幅度超过小户型。

  除了需求市场的旺盛外,土地供应也成为大户型热销的原因,中原地产市场研究部统计数据显示:2013年4月至2015年4月,北京合计供应包含住宅类用地地块113宗,合计建筑面积为2046万平米。在这2046万平米中,只有1350万平米为住宅用地,而且其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右。中原地产首席分析师张大伟分析认为:折算成为商品房住宅只有4.5万套左右,只够北京历史成交最差的一年消化。而且按照目前市场供应比例计算,这部分大部分将建设成为中高端物业,以获得市场溢价。

  张大伟拿出数据显示,2015-2016年初北京预期上市能够销售的新10万+的项目接近15个,再加上目前已经在10万单价以上销售的存量项目也有10个左右。在售的项目:润泽御府、长安太和、中轴国际、上国阙、盘古大观、霄云路八号、碧海方舟、运河岸上的院子。最近入市或将入市的项目:万柳书院、香河园3号、首开琅樾、中粮瑞府、北京壹号院、保利东坝、恒大华府、佳兆业广场、东山墅、骏豪中央公园广场、万科北河沿、龙湖西宸原著、远洋刘娘府项目、泰禾西局项目、北平府、华润昆仑域。整体看,待售的10万+顶豪住宅项目达到了2000套以上。

  张大伟预计,随着土地市场的稀缺,一线城市的商品房进入了豪宅化趋势加速期。但竞争也越来越激烈,整体北京预计在2015年待售的顶豪住宅套数超过1000套。虽然对于豪宅项目来说,正常的销售周期都起码在5-8年以上,但在目前这种情况下,豪宅市场的分化将非常严重。

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