上周五，本报针对近期主城各大板块“响动频频”——众实力房企纷纷带着弥补缺憾、引领区域业态升级的雄心剑指“老城核心”进行了专题报道，其区域改造共性与未来发展前景在市场引起高度反响。

　　本期，《重庆晚报》特以地产同学会栏目邀请业内专家、行业资深人士，转变视角对品牌房企回笼老城核心的缘由、角色及战略意图和城市利好等进行了探讨。

　　地段价值是核心诉求

　　主持记者：据市场显示，今年，国内不少标杆房企开始回归一二线城市。与此相比，对重庆品牌房企回归老城中心有什么看法？

　　优地美营销机构董事长沈光明：两者都有一个“新都市主义”概念在里边，而后者更多是受城市发展布局、市政规划的诱导，对老城核心价值的再探索与创造。

　　重庆世联行房地产顾问有限公司市场部总监曹振华：三四线城市目前隐现增长瓶颈，且有过剩风险，较之一线需求基础依然庞大。就此而言，有相似之处的是，重庆房企回归老城核心，主要也是奔着“地段”价值。

　　克而瑞房价点评首席分析师王伟：前者核心诉求在于：回归更加具备长期发展的核心市场。而对于重庆来说，老城区所处的城市核心区位驱动了房产开发的价值和溢价，对于深耕重庆的房企来说，流量和溢价，形象和口碑不再是选择题，而是必选题。

　　开发难度考研综合实力

　　主持记者：可以看到，本次二次开发的主角龙湖、中铁、融创、通用、凯德、国富等企业皆是业内实力房企，二次开发的难度在哪？房企都承担了什么责任？

　　优地美营销机构董事长沈光明：改造不是单纯的推倒重来，高瞻远瞩的规划不可或缺。要从土地的文脉、居民生活形态、空间布局、传承与发展等多方面考究，开发商担任的角色：造型师、整容师、健身师一个不能少。简单总结来说就是不仅要一脉相承，还要推陈出新，最后还要寻求可持续发展，这是一个需要有情怀的事业。

　　克而瑞房价点评首席分析师王伟：二次开发的难度主要是基于项目本身所在区位的敏感性带来的问题。对于开发商来说，承载了政府对于城市规划的落地建设，也承担了自身产品线本地化兼容的问题。发力不当，则失去了品牌形象；发力过猛，则无法兼顾开发利润。

　　房企树标杆立品牌

　　主持记者：回归老城核心，对于众房企来说有什么战略意义？

　　优地美营销机构董事长沈光明：在接下来的旧改中，对品牌房企而言，积极参与已然成为房企在大城市做大做强的战略性选择。在开发过程中，不管是对企业资源的聚合，还是获得较高的开发利润，抑或品牌市场能见度的提升，都有不小的作用。

　　重庆世联行房地产顾问有限公司市场部总监曹振华：就拿龙湖来说，在其天街系后开创的“新”系列产品，一方面是为老城再建献力，另一方面也是其“近城区、控规模”实现高周转的战略旗帜。

　　克而瑞房价点评首席分析师王伟：回归老城核心区，对于意在深耕重庆的房企来说，是一次长远布局的机会。在城市发展过程中，城市外扩和旧城改造是必经的两条路。而通过旧改等机会可以规避该方面风险，对于房企来说不但可以获取开发利润，还可以使得自身的品牌价值更加深入人心。

　　撬动区域价值再迸发

　　主持记者：不少人说，二次开发也是一次财富再分配，怎么看待这一观点？

　　重庆世联行房地产顾问有限公司市场部总监曹振华：现行二次开发区域都起来得早，有浓厚的商业成就、消费氛围在里边，例如很多人买电脑去石桥铺，这是消费习惯。所以，区域有非常迫切的提档升级需求，一旦二次腾飞，区域无疑将迸发出巨大的财富价值。

　　克而瑞房价点评首席分析师王伟：站在开发商的角度来说，核心板块的二次开发可以激发商品房的溢价；而站在区域的角度来说，通过商办市场的开发带动的商圈升级，将会激活周边的商业投资价值，衍生出大量的投资机会。

　　重庆晚报记者 林果