主持人语

　　受楼市“330”新政、央行降准降息等多项利好政策的影响，长沙楼市上半年交出了一份不错的年中答卷。7月15日，长沙市房产研究中心发布的上半年楼市报告数据显示，2015年1-6月长沙内六区新建商品房累计网签800.20万㎡，比去年同期增长60.72%。

　　长沙楼市发展轨迹与全国基本一致。7月中国指数研究院的数据显示，2015年上半年，房地产市场持续低迷后迎来政策层面的利好，全国楼市逐渐回暖。在市场先抑后扬的震荡中，优秀的品牌房企把握大势，以合理的市场布局、过硬的产品打造能力和独特创新的营销手段，赢得业绩逆转。

　　楼市升温，再次引发人们猜想：楼市已经筑底了吗？年内第三次降息会对楼市产生什么影响？下半年楼市将往哪里走？本次广厦会客厅，请房地产业内人士一起把脉楼市下半场与房地产转型。

　　下半年多数房企仍然会快速跑量

　　汪俊（鑫远集团长沙项目开发中心副总经理）：今年上半年“鑫远分红”算得上长沙楼市一个大事件。鑫远做这个事情的出发点和初衷，是基于企业的发展、自身产品结构以及市场的情况。我们选择那样一个时间点切入，是想找到一个市场空白，打一个时间差。从天心区发布的5月份的成交数据来看，我们四个项目都上了榜，且名列前茅。从活动启动到最后5月份收官，应该说远远超出了我们当初的预想效果。

　　对于下半年的市场，一个无法回避的问题是市场存量，而且存留下来的都是比较难处理的大户型产品。真正的刚需产品会滞销吗？应该不会。偏刚需的产品真的不太愁，价格坚挺，不愁销路。但是基于市场库存及产品结构，我们对下半年很难看好，大家仍应利用政策利好的杠杆快速跑量。

　　虽然房贷利率已经到了历史的最低值。但是，地方银行在执行央行政策时还是有很大的差异。现在我们合作的银行比较多，他们对个人住房贷款的审核一直很严，根本无法兑现7折利率的承诺。这是一个影响二次置业或者改善型置业的实际性问题。一个宏观和一个微观问题始终会制约长沙楼市。

　　未来几年，我们公司的战略会有一些调整，首先在长沙先把自己存量的土地持续进行开发，同时，浙江一个健康产业项目正如火如荼地推进，我们自己觉得那是一个有国家政策扶持的朝阳产业。如果有合适的机会，我们可能会踏上广州、深圳的那片热土。健康产业只是战略发展方向之一，但房地产住宅开发依然是我们的主营业务，自己的老本行是不会丢的，只看在什么区域去做。

　　要在千篇一律的城市森林中

　　给产品赋予文化的意味

　　曾耘墨(水墨林溪副总经理)：中国经济未来发展的两个主要方向，一是制造业；二是文化产业。可能我们未来，包括我个人，更多要从这两个方面去思考未来的发展。当然，房地产企业不会关门，也不会倒闭，房地产还是有出路。因为，毕竟是我们国家的一个经济支柱，至少未来三十年。房地产业关联的行业很多，涉及很多上下游的东西。

　　只不过，我们国家经过三十年的改革开放，经济到了一个转型期。

　　我个人认为，房地产是自住和投资的功能。未来肯定和制造业、文化会有结合，至于怎么结合，也就是如何进行创新。从文化的角度来说，至少未来住宅产业化要和文化进行结合，这就是说住宅要做成更精细化的产业化，更具有文化性，更具有人情味，更具有生态性、科技性、环保性，可能这是未来住宅产业发展一个方向，而不是没有生命力的纯粹的钢筋混凝土。

　　不同的人可能是不同的家庭教育背景，不同的人生喜好，对各种色彩也有不同的感受，表现出来的形象就不一样，给别人的感觉是气质不一样，文化涵养不一样，从而产生不同的效果，我个人认为：未来房地产业也要往这个方向发展，才能使房地产业走向健康而平稳的发展。时下，房地产的发展和建筑的开发，大家过度地追求所谓的经济效益的结果，而没有注重建筑的品质和文化过程的塑造。

　　水墨林溪这个项目之所以取这个名字作案名，这里面有我的个人情结在里面，我和公司的高层领导等，大家都有这个文化情结。因为我个人从小就喜爱中国传统文化，从我从业的第一天开始，我就希望有一天能接触一个地产项目是按照我个人的想法来运做的。水墨林溪我做到了，这是老板和公司高层给我的平台。要在千篇一律的城市森林中给产品赋予文化的意味，把老祖宗的东西放进去，让房子住起来更舒服，更与自己的内心比较贴近，有自己的文化气质在建筑中。

　　另外，房地产业的发展要有产业支撑，未来城市规划，要考虑业主的实际需求，而不要过多的考虑房地产在开发环节中的利润要求，而要把对房地产开发利润的诉求放在未来城市服务和运营中产生社会经济价值，提升城市管理的水平，对物业的日常运营和管理，提供良好的人居环境，我认为这是未来房地产业或者住宅产业化的主流思想。

　　生活功能完整的

　　中心区物业越来越稀缺

　　杨正宇（德思勤集团品牌总监）：房地产要有各自的气质，市场以销售为目的，千篇一律地去复制，这条路肯定要转变。我认为房地产转型两个方向，一是把各种特色元素、综合元素打造自己的独特性，提供的是一种更加高品质的生活方式。二是从销售型物业向运营型物业转变。

　　房地产市场面临着转型，房地产本身是不会消亡的。但是，房地产市场也回不到到当初了。实力弱一点的，资金成本过高的，在这个阶段从生存的角度来说就必须要跑量。可以说，整个房地产行业处于转型的迷茫期。

　　我们在讨论楼市下半场的话题时，我是觉得开发商要把总量先抛开，去认识产品与消费者真正的需求，你会发现大多数的人居住的还是城市中心，核心区域的总量会超过多少呢？没有那么大的数量，核心区可能也只有300万平方米的总量，而这种核心区的总量绝对是刚需。未来配套非常好，生活功能完整的中心区物业，将越来越稀缺。

　　未来我们需要什么样的生活，房地产能否提供这样的生活，这是未来房地产发展的一个空间。但是我认为，除了品质是重要内容之外，更重要的是要从城市功能的需求上去研究房地产，不管是从房地产运营也好，房地产的功能规划也好，这些方面应该是要解决的一个问题，是城市功能区的概念。

　　德思勤打造的是一种生活方式，它有20多栋写字楼，有适合大公司办公的，也有符合小公司使用，这样能够形成商务的产业链。还有很完善的综合配套，不仅所有的休闲娱乐都在楼下，还有高品质公寓。10分钟生活圈，把所有的问题都解决了。工作累了看看电影，逛逛购物中心，购物中心里面有100多家餐厅，10多家咖啡馆，有影院，有真冰场，到了晚上还可以去24小时书店看看书……这才是我们需要的城市生活。

　　不论市场如何变化，

　　都要守住对地产这份情怀

　　叶英（建鸿达地产营销总监）：从数据来看今年上半年比去年同期增长了约30%，为什么？首先，整个市场环境不是很好，开发商希望快点变现，整个上半年跑量是显而易见的。

　　半年之内，降息和降准出现三次，历年来是比较少出现的，现在五年以上商业贷款利率5.4%，也是历史新低。但是，刚需客户买房时会发现，的确资金成本降低了。但是，真正算账后会发现，向银行贷款100万元分20年还，每个月的月付款仅仅少了141元。他们会不会决定降息以后就买房子？不可能有这种心态的。降息后一下子会不会释放很多需求？不会的，政策落地也需要一些时间。

　　但是另一方面，银行一年期存款利率已经到了2%，就会释放以银行储蓄作为非常稳妥的资金回报的客户，会拿出一部分资金，不会投股市，吸引他的依然是房地产。

　　如果项目都一模一样，未来往后走死路一条，未来留下的将是本身做房地产的企业。市场状况最不好的时候，也有项目卖得很好。在市场状况非常好的时候，也有项目卖得不好。

　　往后看，我觉得年轻人依然要买房子，你跟男朋友结婚会要房子，没房子不会结婚的，这种需求是在的。另外，整个手上的投资渠道非常匮乏，老百姓不知道手上的钱要投到哪个渠道中去，即便房地产市场不太好，他也不会去投现在的股市。房子以后可以住，可以出租，但房子本身是在涨的，与股市是不一样的。未来看，需求是有的，投资客户也会存在，旧城区改造还是在做，旧房子还是要拆的，还是会有地级市的老百姓要到省会来，这种需求还在。

　　越往后走，开发商经过健康良性的洗牌，回到房地产本身之后，我想我还是会和大家一样做房地产，我还是会守住我们的情怀做房地产。

　　主持人：潘昭晖

　　文字整理：陈勇

　　人物摄影：陈飞

　　网络传播：星辰在线

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