□本报记者 李小白

　　随着“互联网+”的到来，越来越多的创业、投资眼光都瞄准了电子商务。快速发展的全民互联网时代，传统商业面临着十分严峻的考验，更有甚者，认为实体商业将在10年内完全被电子商务所取代。面对互联网，传统实体店该怎样寻找出路？

　　2013年2月，新“国五条”出台，使得住宅限购、限贷等调控持续从紧，进一步刺激商业地产投资需求，拉动商铺等价格上涨，商铺租金也水涨船高。

　　商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。商铺具有高成长、高增值的特性。市场化以后，商业、服务业活动场所逐步告别了计划配置的模式，度过了商业经营企业自建自用的短暂时期，伴随着住宅商品化的浪潮，步入了商品化的时代。敏捷的先知者抓住机遇、率先介入，低成本、高产出，取得了辉煌的业绩和丰厚的回报，商铺市场迅速成为房地产市场关注的热点。

　　业界人士认为，商铺无论是投资，还是自用，人气是最为稳定的收益保障。尽管目前电商迅猛发展势头不减，但现实世界里的商圈效应，却是电商所无法替代的。要形成商圈效应，区域选择十分重要。相较于已成熟区域所面临的交通、转型、高成本而言，新兴区域成为时下最具“性价比”的不二选择。

　　任志强曾分析要不要投资商铺，他说目前三四线城市的城市化率大概是30%，二三线城市50%左右，一线城市接近60%，所以一线城市更多的向持有物业，商业，写字楼转变。因为城市化率到一定程度后，第三产业比重会大大提高。二三四线城市的第三产业虽然也会随之增长，但其幅度和速度都相对迟缓和滞后，因此，二三四线城市投资商铺仍然是一个不错的选择。

　　圈里人说

　　商铺受调控影响小，未来发展空间大

　　石家庄2015年上半年下发预售证共计41个，其中商业面积是54.6万平方米，可见市场对商业的需求量还是很大的；2015年上半年随着住宅市场的稳定上升，商业销售也有很大的上浮，现在仅有的几个投资渠道里，商铺投资将会是重点关注对象，商铺的投资是双方面的，租金的收益和本身升值的潜力，且商铺受国家政策调控影响小，所以未来商业市场发展空间很大。

　　“一铺养三代”的概念很深入人心，从一个侧面反映出商铺是一个长期持有的收益和过程；现在一铺养三代，核心是商铺的选择。首先位置是要考虑的重要因素，未来的周边规划将会达到什么样的程度，其次就是用远见的眼光做当下的投资，包括后期管理运营，你才可以做到“一铺养三代”。

　　我们投资商铺无论是自持，出租还是转手交易，都希望人流量大，日进斗金，什么样的商铺具备这样的条件？首先位置要好，人流量是否可以达到“养”商业的量；其次要看产品，商铺的面积、展示面、临街性、动线规划等；再次就是后期运营和管理，好的运营团队可以使你的商铺价值成倍增长。由石家庄市聚和置地开发的青园·新街坊项目，是一座集商务办公、休闲、娱乐、购物等多功能于一体的全家庭一站式消费区。

　　石家庄市聚和置地房地产开发有限公司执行总经理 阮良茂

　　投准了，依旧可以“一铺养三代”

　　石家庄荣鼎房地产开发有限公司副总经理 李玲玲

　　目前石家庄的商铺市场，可以用四个字来诠释——“冰火两重天”。自住宅限购政策推出，商业地产如雨后春笋般崛起，但各项目的品质、投资价值也是良莠不齐。我们经常听到的是，一些地段优良、产品有吸引力的商铺被抢购一空，并且呈现了较高的承租率，而另一方面，也不乏投资商铺失败者的哭诉。

　　过去的商铺，或许能够一铺养三代，而现在，如果投资不谨慎，极有可能陷入三代养一铺的困境。一个商铺能否经营成功，获得良好的租金收益，需要通过多方共同努力，结合市场的实际情况进行规划、开发、投资及运营，才能最终打造出“一铺养三代”的黄金商铺。所以投资选铺更需谨慎，切忌缺乏市场认知，盲目追求高回报率，对后期商铺管理缺乏经验。

　　目前石家庄商铺市场几近饱和。买家为何选择你这个项目？这就需要你这个项目与众不同。比如荣鼎天下这个商业项目就很有特点，首先该项目是新华区高端商务综合体，5A智能甲级写字楼，但这还远远不够。政府部门联合荣鼎天下，打造外贸服务创新基地，电子商务产业示范基地，并独享政策扶持，准确地抓住外贸、电子商务客户，大量客源，保证了未来商铺的运营，其收益也将得到保障。

　　商铺投资本身是相对稳定而长期的

　　河北汉和盛庄房地产开发有限公司副总经理 李俊锋

　　目前商铺市场库存大、消化周期长业已成为商业地产销售人员对于市场的普遍性评价。究其原因，有三个因素导致商铺的现状：一是，受电商对于实体经济冲击的影响，以往进店消费的理念逐渐被网购所取代。人气少、经营难是目前商铺经营过程中普遍存在的问题。因此导致商铺招商、租赁较为困难；二是，很多项目盲目乐观上马。前期调研工作不充分、先建设再招商等落后的开发思想也是导致后期招商难、运营难的主要因素；三是，总量过多，分布不均，也同样影响商铺的良性发展。

　　其实，商铺投资本身就是一个相对稳定而长期的投资项目，就目前市场形势来看，较稳定的年化收益可保持在7%-8%左右，且不包含物业增值的部分，收益率较高且长期增长。因此未来商铺实现“一铺养三代”的定律仍然不会动摇。

　　伴随石家庄地铁建设，未来地铁周边商业、地下商业也将出现较大的增长空间。地铁商业素以人流大、商业氛围好、快捷便利等特点博得投资者的喜好。在当前的环境下，我个人认为选择商铺应遵循以下原则：一是地段，这是亘古不变的定律。二是客流量，有人气才有商业氛围。三是对商铺整体定位的考察。社区商业、创新商业、服务类商业或将成为未来商业市场的主流。

　　做出自己的特色，商业地产大有可为

　　河北鑫帅房地产开发有限公司营销总监 李净

　　石家庄行政区域调整，省会向着“大城市梦”大跨步前进，行政区域的扩张给省会商业市场带来了新机遇和新挑战；石家庄火车站东站规划出台，开发区投资市场瞬间备受关注；石钢搬迁，东北片区商业市场再燃新火；新胜利大街投入使用、新城大道顺利通车、石家庄地铁工程如火如荼的工程进展等，让无数商业综合体的潜力无限放大；华润、保利、碧桂园等一线房企的进驻给省会商业市场带来了发展新机会。

　　曾几何时，由于核心地段的稀缺性，位于其中的商铺满足了不少投资者“养三代”的梦想。然而，今非昔比。资料显示，内地很多城市的人均商业面积已超过香港。商业地产项目越来越多，竞争越来越激烈，很多运营不利的商业项目亮起了红灯。

　　每个商业地产都在寻找自己的定位以和传统商业区分，只要做出自己的特色，石家庄商业地产并非不可作为。以世纪华茂项目为例，为做到差异化经营，世纪华茂借助地靠城市一环核心的优越地理位置，借势周边成熟的怀特商圈及万达商圈、高端社区以及学校集中区域的发展格局，推出“精致科技”和“体验、休闲、放松”的家庭消费概念，在精致的环境中体验科技带来的美妙，在休闲放松中体验购物的乐趣，购物是一种休闲，是一种生活。