房子也是家，房产证上加名、减名都应慎重插图/采采

　　房产疑难杂症 诊室

　　央行今年内再次降息，令很多有改善居住需求的消费者萌动了换房的心，不过，首套房和二套房的买卖税费和贷款首付情况并不相同，因此，不少人希望通过假离婚或者通过房产加名、减名等办法腾挪出更大的成本空间。

　　房子，作为物体，可以由各种规划模型、建筑形式、价格数字组成，再复杂都有公式，但房子作为社会关系的纽带联结物，却复杂得令人发昏。比如，当房子与男女发生关联，当房子与父子发生关联，当房子与升学、落户发生关联时，发生在房子身上的故事便错综复杂起来。

　　看似简单的加名、减名，真的那么简单吗？本栏目将为读者诊断各类发生在房子身上的“疑难杂症”，比如房产证的加名、减名；房子的分割析产；购房的婚前、婚后差异等，总之，有关房子的分分合合、加加减减，本栏目将一一剖析。

　　文/图 羊城晚报记者 詹青

　　“为考验杨过的忠心，小龙女对他说：‘如你想和我结婚，须在终南山脚买别墅一栋，或者在白驼山房子的产权证上加上我的名字。’杨过听后很气愤，觉得小龙女伤了他的情感和自尊……”不久前，网友贴出了这样一道“神考题”。

　　虽然这个出题的老师有点萌，但在现实生活中，房产证的“加名”的确是个大问题。尤其当男人与女人的关系发生微妙的质变、开始进入婚姻关系后，关于房子上的“名字”问题便会不断纠结起来。

　　这一期我们先来看一看，结婚后购房的，加名与不加名区别大吗？在按揭前加名与按揭后加名是否一样？

　　最省钱

　　最麻烦

　　如无按揭，夫妻加名免契税

　　在房产证的加名手续中，最省钱、也最方便的就是两夫妻之间的加名。如果两夫妻看着房产证上只有一个名字很碍眼、想加一个名字以求安心的话，没关系，很方便，少则几十元，最多550元便能搞定。

　　凡婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有变更为夫妻双方共有的，只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，由夫妻双方共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续，免征契税，普通住宅仅收取房屋所有权登记费50元和印花税5元；非住宅登记费550元；经济适用房登记费40元。

　　最麻烦

　　如有按揭，加名要过“银行关”

　　虽然两夫妻加名很简单，不过话说回来，如果涉及“第三者”，事情都会变得复杂起来。如果房子还在按揭中，即使两夫妻想在房产证上加名，也不是想加就能加的，要先经过银行同意，向银行递交申请，如果银行不同意，对不起，加不了。

　　据介绍，银行不同意给按揭中的房子加名是出于控制风险的考虑。因为购房者开始办理贷款的时候，在房管部门办理了抵押登记手续，如果要加名字，就需要重新办理抵押登记手续，需要先把原来的抵押注销，然后再办理新的抵押登记。但是，如果银行同意先抵押注销，这时银行贷款的风险就会暴露，所以，一般情况下，银行不会同意在房产证上加名。

　　申请房屋所有权变更登记（在房产证上加名或减名）的时候，需要抵押权人（银行）的同意，或者先还清银行贷款、办理注销抵押后才能申请房屋所有权变更登记。

　　坐堂律师

　　都结婚了，加名不加名重要吗？

　　王展（联业律师事务所主任律师）

　　张黔林（上海大邦律师事务所律师）

　　●无论是房产证加名或者进行婚前财产公证，比较保险的方式还是各方签署协议，对于产权份额及分割方式等进行明确，进而避免矛盾。

　　●婚后买房加名或不加名还是有区别的。除另有约定外，原则上婚后购买的房产属于夫妻共同财产，但房屋产权以登记为准，因此是否有名字在房屋转让环节上大有区别。如果婚后只有一方的名字，那么，理论上当他（她）要卖房时，就不需要征得配偶的同意，配偶有可能在不知情的情况下被卖了房子。

　　问：目前离婚案件的财产分割，房产证上有女方名字和没有女方名字，在判决上有何区别？有名字的话就一定能分到一半吗？

　　律师：有区别。如果有女方名字，女方对房产就有产权份额。但分割时，有名字并不一定就是一半。关于分割有协议的服从协议，没有协议的，还需要综合考虑各方对房产的贡献等因素。

　　另外，如果是婚前购房且没有共同还贷部分，那么离婚时，如果房产证只有男方名字，那么房产就属于婚前个人财产，归产权方所有。如果婚前购房并存在共同还贷，但房产证只有男方名字时，根据婚姻法新司法解释相关规定，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　举例来说，假如夫妻婚前购房总价值200万元，首付50万元，按揭150万元。婚后数年，按揭还本30万元、付息50万元，房屋总值升至400万元。那么，离婚时应当这样分割：产权归产权登记的一方，未还的120万元贷款作为产权人的个人债务继续归还。属于共同财产的部分是：婚后共同还贷支付的款项，包括已还的30万元本金和50万元利息以及相对应的房产增值部分为30万/200万×400万-30万=30万元，而未登记的一方原则上将取得30万+50万+30万=110万元中的一半即55万元。

　　而在婚姻法新司法解释出台前，在相同情况下，未登记一方只能获得婚后共同还贷支付的款项，包括已还的30万元本金和50万元利息的和的一半即40万元。根据婚姻法新的司法解释，未登记的女方可以多获得15万元。

　　问：假如房产证上有夫妻两人的名字，那么婚前加名和婚后加名的法律效力一样吗？在离婚判决时会有影响吗？

　　律师：在产权证上加名字，在性质上属于一方对另一方的赠予，因此，婚前或婚后加名从法律效力上说并无区别。

　　问：如果离婚时，房产还有贷款没有还清，会如何判决？

　　律师：如果有贷款没有还清，还要区别该房产本身属于婚前个人财产还是夫妻共有财产。如果属于夫妻共有财产，则未还贷部分作为夫妻共同债务进行处理。如果属于一方婚前购买，婚内还贷的，则未还清的贷款作为该产权人个人债务继续偿还，已经偿还的部分及其增值作为夫妻共同财产进行分割。

　　问：婚前财产公证、房产证加名字哪个法律效力更大，或者说更加优先？有没有必要“双管齐下”？

　　律师：无论选择哪种方式，房屋产权均应以最后产权登记为准。因此，婚前财产公证或者在房产证上加名字时最好各方能签署协议，对于产权份额及分割方式等进行明确，进而避免矛盾。