今年以来，深圳楼市的火热与冷酷平行。火热的是政策的利好、成交的攀升、价格的大涨，2015上半年的楼市，在春节后逐渐加速沸腾，“房价涨疯了”、“房子抢疯了”、“开发商卖疯了”……楼市在经历了2014的严寒后，如脱缰的野马一路向前。但在火热背后，是各种负面消息的出现，“捂盘惜售”、“业主房价”、“透支未来”……在凶猛的楼市背后，我们又失去了什么？

　　■ 地产行业见习记者 谢欣如

　　关键词：失宠

　　中心区成“遗珠”

　　深圳特区一体化建设近年来卓有成效，龙岗、宝安等部分区域居住配套不断完善、交通的日趋联通、价格的“洼地”优势吸引着置业者的目光，而随着城市中心的变化，深圳曾经的中心，正面对着成为“遗珠”的无奈。尤其是今年以来，房价的急剧上升，南山区的房价突破六万关口、龙华新区的房价号称四万不高、龙岗区的房价迈向三字头，曾经的“洼地”房价已经开始向中心区看齐。

　　数据显示，5月深圳新房均价上涨2.68%，其中龙华新区和南山区涨幅分别为4.80%和7.05%，而罗湖新房均价涨幅为1.71%，全市垫底。有业内人士指出，罗湖房价基数较大，上浮空间小是正常现象，尤其是罗湖区已经连续6个月没有新楼盘的批售，去化时间降至3.3个月，供应不足是最大“硬伤”。

　　对此，有人大代表就曾指出，近期在房价上，包括宝安、龙华等地的房价都超过了罗湖，这说明罗湖作为老城区的比较发展优势在下降，“罗湖在新的历史起点上怎样更好发展，更好服务全市经济，这是政府要考虑的事情。”

　　记者观察

　　另一个受到“冷落”的区域，是有着全国首个“国家旅游服务标准化示范区”美誉的盐田区，相比其它区域房价的蓬勃发展，盐田一直以微增长状态追随，交通不够方便是主因之一，地铁8号盐田线规划了8年，动工时间至今仍“遥遥无期”。而盐田区也极少新盘供应，今年3月份开盘的鹏广达山海四季城，成为上半年盐田区供应的唯一新盘，参考均价约3万元/平方米。记者走访盐田区二手房市场时发现，大部分二手房源均价在2万左右。据深圳中原研究中心监测，盐田由于近6个月的成交平均值仅为0.7万/平方米，其去化周期达12.9个月，是目前全市去化周期最长的区域。

　　关键词：失信

　　涨价潮拷问卖方诚信

　　6月15日，深圳首例换房强制交易案在宝安区法院公开审理，前来听庭审的市民把法庭围得水泄不通，不少到庭市民均是最近买房遭遇卖家违约的购房者。今年以来，尤其是“3·30”新政之后，房价疯涨也让深圳楼市面临着“信用危机”。深圳楼市凶猛，二手房市场反价违约纠纷不断，出现了大规模的“业主毁约”，“业主反价”等事件频繁爆出。

　　有消息指出，目前，深圳被卖家违约的购房者组成了一个近150人的维权联盟，且联盟成员还在以每天3至5人的速度增加。

　　据统计，截至6月8日，深圳市罗湖区、福田区、南山区、宝安区、龙岗区这五个区法院房产庭2015年立案数量为4858件，比去年同期增长了37.43%，其中，仅福田区法院立案数量增长率就达到76.14%。不少律师纷纷表示，五六月份以来，二手房市场引来“毁约潮”让各个律师事务所咨询量猛增，法官办案耗时较往常明显增加。深圳市律师协会房地产法律专业委员会副主任、律师张茂荣形容此次“毁约潮”可谓“史无前例、绝无仅有”。

　　深圳中原某管理层人士告诉记者，在利益面前，一些人更愿意选择违约，“卖家第一次以某个价格出售房屋后，往往又会将房屋挂到其他中介出售，如有买家愿意出更高的价格，高到可以覆盖违约金并有盈余，他们就会选择违约，且违约底气十足。”

　　而对于如何有效避免类似现象发生，美联物业的中介无奈表示，目前并无太过有效的手段防止卖家毁约，“只能建议购房者提高定金数额以及尽快过户。”律师王劲松也建议，买家可在签约时尽量约定较短的履行期限，并约定一个较高的违约金以提高违约成本；在合同履行过程中也要督促对方履行合同义务，如果对方有拖延或推诿的迹象，要及时固定对方违约的证据，比如向对方发书面催告通知等；当确认对方已不会履行合同时，应及时向法院起诉并申请财产保全（查封涉案房产），以保障自己的权益。也有业内人士建议，买涨不买跌适合首次置业，换房时机选在房价趋稳时更为合理，大规模的“换房潮”可能会让房价越来越高。

　　二手房卖家反价的同时，出租房东反悔的现象也不少见，刚来深圳的景卿跟记者讲述了她住房时遇到的不愉快，“房东一开始以850元的价格把房间租给我，但是因为没有及时签合同，后来又反悔，以900元的价格租给了别人。”在蝇头小利面前，承诺变得不堪一击，没有相关的法律保障，被毁约的租客也只能忍气吞声。

　　记者观察

　　深圳中原数据统计，4、5月份二手房市场共成交23828套房，同比增长翻倍。而深圳市房地产经纪行业协会数据显示，4月1日至6月15日协会共受理投诉58宗。与顺利成交的23828套房的数量相比，58仅占0.24%。虽然其中不排除卖方反价后买方忍气吞声的例子，但卖方毁约的比例微小，市场相对来说依然处于良性交易氛围。也希望广大卖家和买家能保持理性，诚信的交易环境是楼市向上的基本因素。

　　关键词：失衡

　　租售比严重超标

　　在深圳，有超过半数的市民不需要担心业主反价，因为他们本来就买不起房。记者曾经遇到一位宝安区看房的市民，他自嘲地说：“我就是来看看现在的房子有多贵。”

　　据中国指数研究院数据显示，5月全国100个城市住宅均价环比由跌转涨，上涨0.45%，同比下跌3.73%，跌幅收窄0.73个百分点。其中，深圳住宅均价涨幅为2.68%，是涨幅最高的城市。

　　房价的持续上涨，让越来越多的市民买不起房。深圳中原王飞指出，深圳年轻人众多，购房者中刚需占比非常大，而房价已远超他们的收入水平。

　　近期，易居房地产研究院发布《全国35个重点城市房价收入比排行榜（2014）》显示，深圳房价收入比为20.2，雄踞全国之首，就是说深圳一个处于平均收入水平的家庭，要买一套100平方米的房子得不吃不喝20.2年，遥遥领先于北上广的14.5年、11.9年和11.8年。而在剔除保障房之后，深圳房价收入比为21.7，仍排全国首位。

　　买不起房子，那只有租房了。虽然房价的飙升让房租也随之水涨船高，但住宅租金上涨速度似乎还远远比不上房价上涨速度。

　　据深圳中原研究中心数据显示，深圳全市5月份的租金价格为66.6元/平方米，环比微涨1.13%，同比去年上涨了16.35%。与之相对的是，5月新房价格创历史新高，环比上涨8%，达28487元/平方米，租售比为1：427。二手房价格同样凶猛，5月全市二手房为35741元/平方米，同比上涨20%，租售比更高达1：536。

　　租售比是指房屋每平方米月租金与每平方米售价之间的比值。国际公认的健康的售价租金比应为1：100至1：200，比值如低于1：100，表明该区域的房产投资价值被低估，投资潜力较大；如超过1：200，则意味房产投资价值相对变小，要200个月以上才能回本，房产泡沫显现。

　　居住在福田的何先生告诉记者，“我在中心区的房子，每月1万多的房贷，而租金却只有7000多，以租养贷根本不可行，甚至还要倒贴3千。”

　　记者观察

　　“以租养贷”曾经是投资者们青睐的一种模式，置业者只需交付少量的首付款，再把房子租出去，用租金与房贷月供相抵，等几年就算不卖也能白捞套房。但随着城市房价飙升，租售比超过国际安全标准，租金涨幅跟不上房价速度时，“以租养贷”无疑成为了业主的一种负担。

　　关键词：失落

　　“夹心层”进退两难陷尴尬

　　相比首次置业的购房者，改善型刚需置业者面临的压力同样不容忽视。在二手房市场的“业主涨价潮”中，首当其冲的就是这些换房客，他们成了这场涨价潮中的“夹心层”。不少走上维权之路的买家，都面临着同样的问题，“为了买新房卖了自己的旧房，结果业主反悔，新房没买到，旧房也没了。”

　　家住宝安区的胡先生告诉记者，三月初他卖掉了自己七十多平方米两室的首套房，打算换一套一百多平方米三房的大户型，但是新政出来后，原先看中的三房也已经涨价到无力承担的地步。

　　购房政策的放松和货币环境的宽松，让原本被抑制的需求就像洪水般席卷楼市。对于改善型置业者来说，政策利好降低了购房者门槛，为他们的置业递上了台阶，但相对的也让他们身陷尴尬的“夹心层”。

　　在福田置业的李小姐告诉记者，新政出台后她火速在新洲片区买了一套两房，虽然当时业主已经开始反价，但因为是首次置业，她买房的心态比较平稳。与之相反的是，李小姐的上家却是十分焦虑，不时催促李小姐过户，又因银湖的深圳市房地产权登记中心从3月开始就持续爆棚，过户者等待时间延长，在中介的建议下，卖方更是表示为了尽快办理过户手续，愿意自掏腰包从黄牛手中花费一千元买号。

　　“这几年，由于限购限贷政策的影响，深圳的购房需求一直受到抑制，尤其是改善型需求。”深圳中原研究中心经理王飞指出，今年4月以来，深圳的换房客比例攀升，高的时候达到45%。一些新楼盘的大户型也卖得比刚需户型好。

　　“客观来说，市场波动这么厉害，确实伤害了买家，也伤害了换房的卖家。很多业主卖旧房子，是为了买更好的房子。” 广东信荣律师事务所的律师张茂荣介绍，自己曾经遇到过一个人拿两份合同的情况，作为卖方，此人希望能够中断买卖，作为买方，此人又希望合同能够顺利成交。

　　记者观察

　　己所不欲，勿施于人。今年上半年的楼市，其实也在检验着人们的诚信。有捂盘惜售的开发商，也有诚意满满的开发商。有反价毁约的卖家，自然也有坚守承诺的卖家。作为“换房族”胡先生，在卖出自家房子的时候，也依然保持原来的价格。他告诉记者，“虽然也很想涨价，但合约已经签了。为了几个钱毁约，良心上过不去。”

　　关键词：流失

　　高房价产生人才挤出效应

　　对于房东来说，房租与月供相比差太多，“以租养贷”也补不回来。但是对于租客来说，房租依然是“天文数字”。业内人士指出，在房价上涨的带动下，房东确实会上调房租以弥补落差。“房租会随着房价水涨船高，租房成本自然升高了。”

　　“以一套三人合租的一百多平方米三房为例，最近几个月，人均的租金大概涨了300元到500元。”深圳某房地产中介公司的经纪人告诉记者，近期房东修改房租报价的情况非常频繁，以福田区景田路附近一个老小区为例，4月底时在该小区合租房子，人均租金还在1350元左右，现在普遍已在2000元左右。

　　“现在房价跌下来是不太可能的，房东既然没有卖房，自然希望通过提高房租来弥补。”Q房网的房产经纪人指出，最近业主反价是常态，房东涨租亦是稀松平常。

　　在福田区某广告公司的小王告诉记者，来深圳一年，他已经搬了两次家。目前在福田某地铁站附近的旧小区与人合租，“每个月平摊下来大概是1800多块，还不包括水电等杂费。而我一个月的收入才5000多，三分之一的钱就要花在这里。”对深圳高物价与高房价的疑虑，让小王开始考虑离开深圳，“压力真的很大”。而在某知名上市公司任职的小任也告诉记者，目前他的月薪在1万元左右，虽然他并没有离开深圳的想法，但是已经有同事因为买房的缘故，选择了回家发展。

　　事实上，深圳房价过高导致对人才吸引力下降的现象，已经让一些人大代表和政协委员开始忧虑起来。在5月底举办的深圳市“两会”上，多位市人大代表在分组讨论中认为，高房价可能造成人才流失，进而影响深圳的创新创业。

　　记者观察

　　认识的很多人，比如说有拿七八千元月薪的动画师，选择辞职回内地二线城市发展，虽然工资只有五千元左右，可是那里买房压力不大；也有夫妇俩月收入三四万元，但务实的他们买起房来也依然困难，用多年积蓄也只买了不足70平方米的两房。要想留住人才，深圳还有很多事情要做。