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房价凶猛,深圳失去了什么?

  • 发布时间:2015-06-26 11:33:11  来源:深圳特区报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  今年以来,深圳楼市的火热与冷酷平行。火热的是政策的利好、成交的攀升、价格的大涨,2015上半年的楼市,在春节后逐渐加速沸腾,“房价涨疯了”、“房子抢疯了”、“开发商卖疯了”……楼市在经历了2014的严寒后,如脱缰的野马一路向前。但在火热背后,是各种负面消息的出现,“捂盘惜售”、“业主房价”、“透支未来”……在凶猛的楼市背后,我们又失去了什么?

  ■ 地产行业见习记者 谢欣如

  关键词:失宠

  中心区成“遗珠”

  深圳特区一体化建设近年来卓有成效,龙岗、宝安等部分区域居住配套不断完善、交通的日趋联通、价格的“洼地”优势吸引着置业者的目光,而随着城市中心的变化,深圳曾经的中心,正面对着成为“遗珠”的无奈。尤其是今年以来,房价的急剧上升,南山区的房价突破六万关口、龙华新区的房价号称四万不高、龙岗区的房价迈向三字头,曾经的“洼地”房价已经开始向中心区看齐。

  数据显示,5月深圳新房均价上涨2.68%,其中龙华新区和南山区涨幅分别为4.80%和7.05%,而罗湖新房均价涨幅为1.71%,全市垫底。有业内人士指出,罗湖房价基数较大,上浮空间小是正常现象,尤其是罗湖区已经连续6个月没有新楼盘的批售,去化时间降至3.3个月,供应不足是最大“硬伤”。

  对此,有人大代表就曾指出,近期在房价上,包括宝安、龙华等地的房价都超过了罗湖,这说明罗湖作为老城区的比较发展优势在下降,“罗湖在新的历史起点上怎样更好发展,更好服务全市经济,这是政府要考虑的事情。”

  记者观察

  另一个受到“冷落”的区域,是有着全国首个“国家旅游服务标准化示范区”美誉的盐田区,相比其它区域房价的蓬勃发展,盐田一直以微增长状态追随,交通不够方便是主因之一,地铁8号盐田线规划了8年,动工时间至今仍“遥遥无期”。而盐田区也极少新盘供应,今年3月份开盘的鹏广达山海四季城,成为上半年盐田区供应的唯一新盘,参考均价约3万元/平方米。记者走访盐田区二手房市场时发现,大部分二手房源均价在2万左右。据深圳中原研究中心监测,盐田由于近6个月的成交平均值仅为0.7万/平方米,其去化周期达12.9个月,是目前全市去化周期最长的区域。

  关键词:失信

  涨价潮拷问卖方诚信

  6月15日,深圳首例换房强制交易案在宝安区法院公开审理,前来听庭审的市民把法庭围得水泄不通,不少到庭市民均是最近买房遭遇卖家违约的购房者。今年以来,尤其是“3·30”新政之后,房价疯涨也让深圳楼市面临着“信用危机”。深圳楼市凶猛,二手房市场反价违约纠纷不断,出现了大规模的“业主毁约”,“业主反价”等事件频繁爆出。

  有消息指出,目前,深圳被卖家违约的购房者组成了一个近150人的维权联盟,且联盟成员还在以每天3至5人的速度增加。

  据统计,截至6月8日,深圳市罗湖区、福田区、南山区、宝安区、龙岗区这五个区法院房产庭2015年立案数量为4858件,比去年同期增长了37.43%,其中,仅福田区法院立案数量增长率就达到76.14%。不少律师纷纷表示,五六月份以来,二手房市场引来“毁约潮”让各个律师事务所咨询量猛增,法官办案耗时较往常明显增加。深圳市律师协会房地产法律专业委员会副主任、律师张茂荣形容此次“毁约潮”可谓“史无前例、绝无仅有”。

  深圳中原某管理层人士告诉记者,在利益面前,一些人更愿意选择违约,“卖家第一次以某个价格出售房屋后,往往又会将房屋挂到其他中介出售,如有买家愿意出更高的价格,高到可以覆盖违约金并有盈余,他们就会选择违约,且违约底气十足。”

  而对于如何有效避免类似现象发生,美联物业的中介无奈表示,目前并无太过有效的手段防止卖家毁约,“只能建议购房者提高定金数额以及尽快过户。”律师王劲松也建议,买家可在签约时尽量约定较短的履行期限,并约定一个较高的违约金以提高违约成本;在合同履行过程中也要督促对方履行合同义务,如果对方有拖延或推诿的迹象,要及时固定对方违约的证据,比如向对方发书面催告通知等;当确认对方已不会履行合同时,应及时向法院起诉并申请财产保全(查封涉案房产),以保障自己的权益。也有业内人士建议,买涨不买跌适合首次置业,换房时机选在房价趋稳时更为合理,大规模的“换房潮”可能会让房价越来越高。

  二手房卖家反价的同时,出租房东反悔的现象也不少见,刚来深圳的景卿跟记者讲述了她住房时遇到的不愉快,“房东一开始以850元的价格把房间租给我,但是因为没有及时签合同,后来又反悔,以900元的价格租给了别人。”在蝇头小利面前,承诺变得不堪一击,没有相关的法律保障,被毁约的租客也只能忍气吞声。

  记者观察

  深圳中原数据统计,4、5月份二手房市场共成交23828套房,同比增长翻倍。而深圳市房地产经纪行业协会数据显示,4月1日至6月15日协会共受理投诉58宗。与顺利成交的23828套房的数量相比,58仅占0.24%。虽然其中不排除卖方反价后买方忍气吞声的例子,但卖方毁约的比例微小,市场相对来说依然处于良性交易氛围。也希望广大卖家和买家能保持理性,诚信的交易环境是楼市向上的基本因素。

  关键词:失衡

  租售比严重超标

  在深圳,有超过半数的市民不需要担心业主反价,因为他们本来就买不起房。记者曾经遇到一位宝安区看房的市民,他自嘲地说:“我就是来看看现在的房子有多贵。”

  据中国指数研究院数据显示,5月全国100个城市住宅均价环比由跌转涨,上涨0.45%,同比下跌3.73%,跌幅收窄0.73个百分点。其中,深圳住宅均价涨幅为2.68%,是涨幅最高的城市。

  房价的持续上涨,让越来越多的市民买不起房。深圳中原王飞指出,深圳年轻人众多,购房者中刚需占比非常大,而房价已远超他们的收入水平。

  近期,易居房地产研究院发布《全国35个重点城市房价收入比排行榜(2014)》显示,深圳房价收入比为20.2,雄踞全国之首,就是说深圳一个处于平均收入水平的家庭,要买一套100平方米的房子得不吃不喝20.2年,遥遥领先于北上广的14.5年、11.9年和11.8年。而在剔除保障房之后,深圳房价收入比为21.7,仍排全国首位。

  买不起房子,那只有租房了。虽然房价的飙升让房租也随之水涨船高,但住宅租金上涨速度似乎还远远比不上房价上涨速度。

  据深圳中原研究中心数据显示,深圳全市5月份的租金价格为66.6元/平方米,环比微涨1.13%,同比去年上涨了16.35%。与之相对的是,5月新房价格创历史新高,环比上涨8%,达28487元/平方米,租售比为1:427。二手房价格同样凶猛,5月全市二手房为35741元/平方米,同比上涨20%,租售比更高达1:536。

  租售比是指房屋每平方米月租金与每平方米售价之间的比值。国际公认的健康的售价租金比应为1:100至1:200,比值如低于1:100,表明该区域的房产投资价值被低估,投资潜力较大;如超过1:200,则意味房产投资价值相对变小,要200个月以上才能回本,房产泡沫显现。

  居住在福田的何先生告诉记者,“我在中心区的房子,每月1万多的房贷,而租金却只有7000多,以租养贷根本不可行,甚至还要倒贴3千。”

  记者观察

  “以租养贷”曾经是投资者们青睐的一种模式,置业者只需交付少量的首付款,再把房子租出去,用租金与房贷月供相抵,等几年就算不卖也能白捞套房。但随着城市房价飙升,租售比超过国际安全标准,租金涨幅跟不上房价速度时,“以租养贷”无疑成为了业主的一种负担。

  关键词:失落

  “夹心层”进退两难陷尴尬

  相比首次置业的购房者,改善型刚需置业者面临的压力同样不容忽视。在二手房市场的“业主涨价潮”中,首当其冲的就是这些换房客,他们成了这场涨价潮中的“夹心层”。不少走上维权之路的买家,都面临着同样的问题,“为了买新房卖了自己的旧房,结果业主反悔,新房没买到,旧房也没了。”

  家住宝安区的胡先生告诉记者,三月初他卖掉了自己七十多平方米两室的首套房,打算换一套一百多平方米三房的大户型,但是新政出来后,原先看中的三房也已经涨价到无力承担的地步。

  购房政策的放松和货币环境的宽松,让原本被抑制的需求就像洪水般席卷楼市。对于改善型置业者来说,政策利好降低了购房者门槛,为他们的置业递上了台阶,但相对的也让他们身陷尴尬的“夹心层”。

  在福田置业的李小姐告诉记者,新政出台后她火速在新洲片区买了一套两房,虽然当时业主已经开始反价,但因为是首次置业,她买房的心态比较平稳。与之相反的是,李小姐的上家却是十分焦虑,不时催促李小姐过户,又因银湖的深圳市房地产权登记中心从3月开始就持续爆棚,过户者等待时间延长,在中介的建议下,卖方更是表示为了尽快办理过户手续,愿意自掏腰包从黄牛手中花费一千元买号。

  “这几年,由于限购限贷政策的影响,深圳的购房需求一直受到抑制,尤其是改善型需求。”深圳中原研究中心经理王飞指出,今年4月以来,深圳的换房客比例攀升,高的时候达到45%。一些新楼盘的大户型也卖得比刚需户型好。

  “客观来说,市场波动这么厉害,确实伤害了买家,也伤害了换房的卖家。很多业主卖旧房子,是为了买更好的房子。” 广东信荣律师事务所的律师张茂荣介绍,自己曾经遇到过一个人拿两份合同的情况,作为卖方,此人希望能够中断买卖,作为买方,此人又希望合同能够顺利成交。

  记者观察

  己所不欲,勿施于人。今年上半年的楼市,其实也在检验着人们的诚信。有捂盘惜售的开发商,也有诚意满满的开发商。有反价毁约的卖家,自然也有坚守承诺的卖家。作为“换房族”胡先生,在卖出自家房子的时候,也依然保持原来的价格。他告诉记者,“虽然也很想涨价,但合约已经签了。为了几个钱毁约,良心上过不去。”

  关键词:流失

  高房价产生人才挤出效应

  对于房东来说,房租与月供相比差太多,“以租养贷”也补不回来。但是对于租客来说,房租依然是“天文数字”。业内人士指出,在房价上涨的带动下,房东确实会上调房租以弥补落差。“房租会随着房价水涨船高,租房成本自然升高了。”

  “以一套三人合租的一百多平方米三房为例,最近几个月,人均的租金大概涨了300元到500元。”深圳某房地产中介公司的经纪人告诉记者,近期房东修改房租报价的情况非常频繁,以福田区景田路附近一个老小区为例,4月底时在该小区合租房子,人均租金还在1350元左右,现在普遍已在2000元左右。

  “现在房价跌下来是不太可能的,房东既然没有卖房,自然希望通过提高房租来弥补。”Q房网的房产经纪人指出,最近业主反价是常态,房东涨租亦是稀松平常。

  在福田区某广告公司的小王告诉记者,来深圳一年,他已经搬了两次家。目前在福田某地铁站附近的旧小区与人合租,“每个月平摊下来大概是1800多块,还不包括水电等杂费。而我一个月的收入才5000多,三分之一的钱就要花在这里。”对深圳高物价与高房价的疑虑,让小王开始考虑离开深圳,“压力真的很大”。而在某知名上市公司任职的小任也告诉记者,目前他的月薪在1万元左右,虽然他并没有离开深圳的想法,但是已经有同事因为买房的缘故,选择了回家发展。

  事实上,深圳房价过高导致对人才吸引力下降的现象,已经让一些人大代表和政协委员开始忧虑起来。在5月底举办的深圳市“两会”上,多位市人大代表在分组讨论中认为,高房价可能造成人才流失,进而影响深圳的创新创业。

  记者观察

  认识的很多人,比如说有拿七八千元月薪的动画师,选择辞职回内地二线城市发展,虽然工资只有五千元左右,可是那里买房压力不大;也有夫妇俩月收入三四万元,但务实的他们买起房来也依然困难,用多年积蓄也只买了不足70平方米的两房。要想留住人才,深圳还有很多事情要做。

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