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南京热点板块地价追踪

  • 发布时间:2015-06-19 06:31:41  来源:扬子晚报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  6月10日,北京北辰15亿拿下河西中部G10宅地,楼面价高达21203元/㎡,直接将南京的楼面地价带入二字头,“地王”一词再度闯入人们的视野。昨天下午,中南地产又以14亿拿下小行地块,楼面地价12145元/㎡,成为禹洲地王邻居。

  地价呼呼地上涨,周边楼盘莫不喜大普奔,然而购房者不禁犯起了嘀咕:“面粉”都快赶上“面包”的价格了,房价岂不是又要涨?

  除了河西中部,南京还有哪些区域是开发商争相进驻的宝地?数年间,这些区域的地价发生了怎样的变化?

  ■本报地产评论员 金海亮 刘莉

  ■新华社图片

  ■河西中部板块

  没有最高,只有更高 中部地价直追南部房价

  河西中部的开发要追溯到2001年,河西新城开发的号角刚刚吹响之时。

  当年,南京新百以59万元/亩的价格,从南京市房地产综合开发总公司手中购得,转让面积共300亩,支付土地转让金1.8亿元,打造新百花园。虽然当年的土地出让没有具体参数查询,但有业内人士曾按照2.4的容积率做过推算,地价仅仅375元/㎡。

  目前宏图上水云锦是转手的原来新百花园的用地,但据说补充了土地出让金,土地年限调整后,其实际地价也已不再是当年的行情。

  区域的开发在近五年进入密集期。2010年12月24日,区域推地两幅,一幅被和记黄埔地产以8584元/㎡拿下,另一幅招商地产竞得,溢价率超50%,楼面价高达12789元/㎡。当时,参与竞拍的业内人士都惊叹,这地价,太疯了!

  而到了三年后的2013年10月底,北京金隅以总价29.3亿拿下河西中G75地块,楼面价已蹿升到16979元/㎡。

  “不疯不成魔”,到今年6月10日的土拍现场,北京北辰以21203元/㎡的楼面地价击败其他17家“劲敌”,一举拿下河西中部G10地块,破“2”的地价也刷新了南京的地价记录,晋升新地王。比较十四年前的地价,足足翻了55倍有余。

  区域内一位开发商负责人表示,当河西中的地价破“2”时,大家都在议论,中部的地价快接近河西南的房价了,拿“面包”价买了“面粉”,但回过头来看,当年大家口中的高地价,现在也已成追忆。

  ■珠江镇板块

  8年前一平方只要两三千 现在最高地价已破八

  业内人士告诉《扬子楼市》,印象中珠江镇的第一个地王诞生于2007年,当年11月,老山脚下的G75别墅用地被美达集团以12.05亿元的总价竞得,楼面地价高达12129元/㎡,同行们都惊呼美达“疯了”,而当年拍出的普通住宅的楼面地价一般都在两三千元一平方。

  从2010年开始,开发商在珠江镇拿地真可谓不惜血本。2010年10月,雅居乐以57.35亿竞得浦口七里河附近的G40、G41地块,楼面地价分别达到了7411元/㎡和7813元/㎡。当时在附近的江佑铂庭买房的宋先生激动地说,“房价才8100元/㎡,地价都快赶上房价了,这房子太抢手了,好不容易才抢到。”

  2013年7月,江北新城禁地一年的政策出台前,正荣拿下了两幅地块,雅居乐的“地王”头衔易主。

  2014年11月,江北的三块连体宅地出让引起了开发商的疯狂争抢,被金地集团以7.4亿元拿下的G57地块,折合楼面价8315元/㎡,超过了正荣7973元/㎡的纪录,又成为该板块的新晋“地王”。

  一位不愿透露姓名的开发商代表表示,在长江隧道、地铁开通等交通利好以及江北申报国家级新区等美好前景的推动下,珠江镇吸引了万科、中海、金地等众多品牌房企入驻。

  他指出,目前珠江镇“地王”的楼面地价虽然已破八,但与一江之隔的河西已经破两万的天价地相比,机会还是有的,只是希望利好能够落地,各项配套的建设也需加速,否则风险就大了。

  ■河西南部板块

  土豪云集,4年地价上涨196%

  2010年确定青奥会在南京举办之后,河西南部的建设开始拉开序幕。

  2011年3月,河西南部第一盘——“海峡城”地块正式挂牌出让,44.72亿元的出让总价,让该地块立时晋升为河西新地王,楼面地价4752元/㎡。

  2013年3月,五矿地产以38.6亿元将2013G05地块收入囊中,河西南部地价飙升至10721元/㎡;4月,G09地块被奥体建设拿下,楼面地价11124元/㎡,后被佳兆业接手;9月,升龙以27.7亿元成功入驻河西南;10月,土豪正荣高调拿地,河西南地价涨到了13419元/㎡。

  河西南最新的地王诞生于今年3月,NO.2015G01地块引来4家“大咖”PK,最终外来房企山东鲁能志在必得,楼面价高达14078元/㎡,与海峡城的拿地价相比,涨幅达到了196%,而海峡城2012年首次开盘的精装均价也不过17000元/㎡。

  ■南京南站板块

  万科的四块地 楼面价从五千翻到一万

  一个交通枢纽成就一个中心,南京南站是个典型代表。

  2012年6月,万科拿下南京南站周边首幅住宅地块,当时的楼面地价为5157.7元/㎡,打造了万科南站一号作品——万科九都荟。

  2012年的11月份,万科再次竞得南京南站G43地块,楼面地价已达到6536元/㎡。

  2013年,万科第三次拍得南站地块,楼面地价也是“6”字头。这一年,南站推地频率很高,保利和复地也分别各下一城,地价同样“6”字打头。

  南站,开始越来越热闹。

  2014年9月26日,南京取消限购后的首场土地拍卖会上,备受关注的南京南站G51商办混合、居住地块,在经过33轮竞拍后,被万科以15亿元拿下,楼面地价涨至10273元/㎡。

  ■新街口板块

  城中“地王”命运多舛 11年后仍是传说

  11年间四次易主的新街口铁管巷地王可谓命运多舛。

  2004年1月15日,铁管巷地块中的A、C地块出让,在经历了近5个小时共计100多轮的争夺后,由上海全日通和卫中实业以5.45亿元联合竞得,两地块的楼面地价达到4600-4800元/㎡。但一年后,因无法支付土地出让金,地块被政府收回。

  2005年9月,该地块又以5.2亿被上海泰龙地产拍得,后项目易主,南京龙凤投资置业有限公司成为地块的第三任东家。

  2010年7月,凤凰置业6.5亿收购南京龙凤的股权,成为铁管巷A、C地块的实际持有人,关于“第一高楼”将变身“文化MALL”的消息吸引了众多眼球。

  然而,今年2月,南京规划局官网上挂出最新规划,称拟将铁管巷原来的5幅地块整合成3幅,凤凰置业持有的原A、C地块将和B地块整合成014地块,未来将建不低于318米的塔楼以及外文书店。

  市规划局相关负责人表示,作为新街口区域最后一块平整的用地,铁管巷地块未来还将通过土地招拍挂方式再度出让。业内人士认为,虽然11年来基本都处于闲置状态,但该地王的身价至少翻了约5倍。

  @专家观点

  “面粉”涨价了,

  “面包”马上也会涨?

  近期,深圳、上海等一线城市的楼市火热势头会否传导到南京?已经开始热起来的土地市场,又会对楼市造成怎样的影响呢?

  不同区域回暖程度有别

  南大不动产研究中心

  副主任 葛扬

  房地产市场是区域性的市场,发展至今,各个城市的分化比较明显,城市特点鲜明,相互的影响度要比以往弱得多。在同一城市中,各区域也是有差别的。河西中部拍出了高价地,其他区域的地块是不是也能表现出强劲势头,还有待观察。

  总的来说,楼市回温会影响土地市场向好,同样,土地市场的热情会进一步回传给楼市。南京今年楼市回暖会逐步显现,但还是一句话,不同区域回暖程度也各有区别。

  “地王”不具有普遍意义

  房价点评网南京机构

  高级分析师 周颖

  房子卖得好,土地价格是会水涨船高。在南京,整体土地市场的回暖是存在的,但河西中部拍出的高价地,仍不具有普遍意义。区域土地稀缺、较小的地块规模以及区域的需求旺盛都是拉高地价的推手。南京一般都是下半年的推地量大,土地成交情况跟各个区域的推地量有关,区域供应量大的话,地价也难以拔高。

  对楼市而言,成交拉动供应。今年2、3月份供应不足,但是到8月份会达到供需平衡。8月份过后,随着大批纯新项目的上市,会逐渐呈现供过于求的现象。今年总成交应该不错,但房价最终需要购房者买账,所以还要看购房者的承受力,河西中部过2万的地价,上市价格要到3.5-4万元/㎡,这个房价预计今年甚至明年都较难实现。

  房价上涨不会立竿见影

  南京合众联恒总经理 程鹏

  按照以前的市场状况,土拍市场地价拍这么高的话,对商品房甚至二手房市场都会产生极大影响,但今年不会,去年9月限购解除之后,一直到今天,楼市还在以价换量,上涨较难。

  相比大部分城市,南京楼市在全国已经走出自己的独立行情,去年5.5万套库存高位时,供应和销售也算健康,没有大涨大跌。今年下半年的土拍市场即便持续火热,房价立竿见影跟涨也不太可能,影响会在明年或者后年的楼市上予以体现。

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