□地产评论员 蔡骏

　　5月成交量价均表现突出，在业内人士看来，上海楼市依旧“后劲十足”，“红五月”的火热行情也有望得以延续。虽然市场行情“渐入佳境”，但从目前的表现来看，开发商对于价格的态度依旧较为谨慎。更有业内人士直言，从当前楼市的基本面判断，开发商盲目涨价并不理性。

　　“政策周期”效应显现，市场热度还将延续

　　相信6月楼市行情还将延续5月走势，甚至7月、8月等传统淡季的市场行情也不会太差。

　　事实上，楼市传统的“自然周期”已经越来越淡化，以今年3月为例，“小阳春”成色明显不足，但月底政策利好出台后市场立刻加足“马力”，在4月传统淡季交出了漂亮的“答卷”。由此可见，如今市场的政策周期、市场周期或将取代“小阳春”、“金九银十”等传统意义上的旺季。

　　而从目前市场的走势来看，未来1-2个月仍然处在本轮政策利好周期之中，降息、降准等利好政策的影响还将持续，因此未来一段时间的市场成交有望延续5月的“热度”。

　　另一方面，受益于近期资本市场的表现，股市获利资金流入楼市正变得越来越“顺理成章”，随着“牛市”的推进和一些股市波动的出现，股市资金的流入或将还能推动楼市一波行情。

　　6月成交可期，行情企稳才是主旋律

　　市场供需关系的改变是推动“红五月”行情的重要因素，受税收减免及贷款利率下降等利好影响，购房者入市的积极性明显增强，也促成了5月楼市成交“放量”。另一方面，尽管利好叠加效应明显，但5月市场中的“涨价盘”并不多。即便偶有涨幅，也是受个盘“供小于求”因素影响，这也从另一个侧面佐证了购房者的买房热情极高。目前市场的“惯性”不可小觑，短期内上海楼市很有可能将延续“红五月”行情，成交量依旧可期。

　　但总体来看，6月市场成交量价超过5月的可能性并不大。因为本轮行情受政策利好影响明显，而短期内，政策层面再出利好的可能性并不高，因此楼市行情企稳或将是短期主旋律。

　　项目方面，5月浦江华侨城销售全面开花，8期产品基本售罄。另外，从销售现场的反馈看，当下蓄客基本维持在平均水平之上，6月冲击销售指标值得期待。

　　二手房市场表现强势，开发商涨价需谨慎

　　其实从去年9月30日央行新政开始，全国房地产市场尤其是需求量较大的一线城市及少量二线城市已经出现回暖的迹象。而之所以成交在近两个月爆发，除了近期政策比较“给力”之外，前三个月由于“春节行情”累计的庞大需求也不可小觑。

　　从成交结构来看，近期市场表现出色的动力主要源自于高端住宅产品大量成交的带动，这也比较符合一般的市场规律。因为高端住宅在市场不好时通常比较坚挺，而在市场复苏时往往会率先回暖。

　　不可否认，市场“一片红火”之后，开发商肯定会有涨价的打算。但是必须要注意的是，在5月新房市场成交火热的同时，二手房市场的表现甚至更加出色，上海5月二手房的成交量已经达到了3.88万套的历史次高，同比涨幅高达157%。目前，上海住宅库存依旧高企，开发商去库存的压力仍旧比较大。再加上二手房的分流，以及房企出于半年报销售业绩等方面的考虑，相信开发商即便有涨价的想法，实施起来也会非常谨慎。

　　楼市需求还有进一步释放的潜力

　　“红五月”之后，6月楼市或呈现“量跌价涨”行情。今年5月成交量“爆表”除了受益于政策之外，压抑许久的市场热情也集中爆发。从2010年起，调控基调一直“偏紧”，市场需求的释放并不顺畅。然而，有买房意愿的购房者却没有因此减少，因此本轮政策调整趋向“宽松”，导致了成交量得以“爆发”。

　　以此来看，5月这波成交“高潮”中，由于刚需购房者其实还未真正“入场”，因此未来市场上行的可能性仍旧很大。

　　然而受成交量飙升影响，不排除开发商顺势涨价的可能性。在业内，“卖得过快，说明产品定价出现了问题”这一共识正得到越来越多的开发商认同。因此，试探性涨价正成为房企应对市场变化最简单、有效的方法之一。这有可能直接导致6月成交量的萎缩，但总体而言涨价并不会成为房企的普遍选择，楼市整体走势依旧向好。

　　未来嘉定、青浦等供应量较为集中的板块成交或更火热，因为这些板块中的产品类型较为丰富——商业、刚需、豪宅均有代表性项目推出，6月销售数据的佼佼者或就将在这些板块中诞生。