600万元以下的别墅，成交量占别墅成交总量的72.9%。日前，记者从沪上多家房地产中介采访获悉，随着房贷利率持续降低、改善型置业需求进一步释放，个性化定制、配套齐全的社区吸引了大批改善型置业者。

　　首套房贷利率折扣加大

　　融360监测数据显示，5月份，上海首套房平均利率从9.17折降至9.16折，折扣力度都继续加码。今年年内，再次降息后，银行的优惠力度并未降低。本月，在上海地区，9折以下利率的银行有5家。

　　目前一线城市的利率水平已接近2009年以来最低位，且各地楼市近期均呈现回暖趋势，预计房贷政策在短期内不会再有明显放松，首套房利率将围绕当前水平小幅波动。中原地产研究部龚敏表示，在系列楼市新政的刺激下，上海的楼市已呈现明显回暖趋势，二套房政策或继续趋紧，以防市场过速升温。

　　二手别墅交易创新高

　　今年1-4月，全市共计成交二手别墅1264套，较去年同期上涨19.7%；其中，4月的二手别墅成交量达到了495套的水平，是仅次于2013年3月的历史第二高点，330新政同样对于二手别墅市场产生了较为显著的促进作用。根据德佑链家监控的数据显示，总价600万元以下的别墅成交在4月达到了361套，占到了全市总量的72.9%。

　　松江新城板块是4月二手别墅成交最为集中的区域，在4月成交了89套二手别墅房源，占到了全市总量的18.0%，颛桥和新桥板块分别以37套和44套位居二、三位，这些板块都以经济型别墅为主导。德佑链家龙马店负责人王祥经理介绍道，松江新城的别墅大多都是些总价300-600万元之间的经济型别墅，主力客群是松江本地人士，以及工业园区的一些小型私营业主，置业者往往是将自己的公寓房源售出，以置换别墅房源。新政的实施确实很大程度上刺激了松江新城地区经济型别墅的成交，但是总体而言，这些别墅的价格还是相对稳定的。一方面，客户自身的经济承受能力有限，限制了房东的跳价；另一方面，由于大多是板块内的置换购房，因此不容易受到市区房价在新政后上涨的带动作用。

　　“在政策的鼓励范围之内，随着贷款政策的继续宽松，成交有望继续保持高位水平。”德佑链家研究总监陆骑麟表示，经济型别墅的购买者，大多是出于自住改善型的需求，而这类购房需求往往本身居住在一些刚需公寓内，因此他们的置换交易，同时也有利于充实刚需公寓房源在二手市场中的交易，便于刚需的置业。

　　楼市进入个性化定制时代

　　随着改善型置业持续攀升，中高档楼盘的交易量也明显增加。设商场超市，引进名校资源，部分新建社区为业主提供个性化定制服务。

　　上周，申城楼市交易排名前十的楼盘中，单价在4-5万元/平方米的中高档楼盘占据四成。记者从安居客房产平台数据获悉，上半年迄今改善型住房（大于90）的需求量明显提升，平均增长率为31.5%。

　　“为业主进行个性化定制、提供更多配套设施和服务，或将成为一大趋势。”信和集团联席董事田兆源表示，在香港，逸珑湾不仅开设购物商场，还引进世界顶尖学府伊顿国际教育开设分校，为业主解决生活、孩子入学等全方位服务。

　　开发商正在开始转型，提供卖房渐变为卖“家”服务。安居客分析员介绍道，正荣与小米的智能家居合作，华远地产与360合作智慧社区平台，方兴地产与腾讯打造智慧工程、社区和客厅系统。这些都是开发商迎合市场，响应改善型住房需求的结果。未来的改善房不仅仅是面积、环境和房型设计的比拼，更是个性化产品和服务的比拼。

　　本报记者 杨玉红